Рынок жилья в Челябинске: прогнозы и комментарии экспертов

В офисе одной из риелторских компаний многолюдно. Специалисты, консультанты, представители застройщиков и банков рассказывают посетителям о последних предложениях и возможностях улучшить свое жилищное положение. Прямо настоящий конвейер: только один клиент уходит, тут же садится другой. Раз на ярмарке столько посетителей, значит, не все так плохо?
– Сейчас время покупателя. На протяжении всего 2015 года из-за понижения покупательской способности и, соответственно, спроса рынок недвижимости падал. Только сейчас снижение стоимости квадратного метра приостановилось. Падать уже особо некуда. В Челябинске вообще одна из самых низких цен на квадратный метр в регионе. Предложений много, у покупателя есть возможность выбирать, а в чем-то даже диктовать свои условия. Я считаю, что сейчас самое время приобретать жилье, – рассказывает директор агентства недвижимости, являющегося челябинским представительством одной из федеральных риелтерских компаний, Александр Луканин. – Соответственно, наша задача – охватить как можно больше людей, чтобы предложить им лучшие варианты квартир, а также ипотечных программ, которые сейчас тоже очень актуальны.

 – А на сколько снизились цены?
– Если раньше цена за квадратный метр составляла 48 – 50 тысяч рублей, то сейчас – 40 – 42 тысячи. Ипотечные условия остались на уровне 2014 года. Причем это мы говорим о ценах на вторичное жилье. Цена на новостройки располагается очень близко. Если снижается цена на вторичку, то застройщики тоже либо снижают цены, если у них есть такая возможность, либо, если снижать некуда, просто не повышают. Так, если раньше застройщики после определенной стадии строительства могли поднять стоимость, то сейчас они вынуждены держать ее на одном уровне. Если они ее повысят, то квартиры никто не будет покупать.

– А что предпочитают горожане: новые квартиры или вторичку?
– Покупатели больше склоняются к новостройкам. Тем более что новостройки продаются по очень низким ценам, например экономкласс – по 35 тысяч за квадрат.

 – Кстати, что лучше: новостройка или вторичное?
– Здесь, я думаю, все дело в застройщике. Нужно выбирать хорошего застройщика, который строит качественные дома. Вопросы качества, как правило, возникают у одних и тех же застройщиков. Но в последнее время все больше покупателей очень грамотных и юридически подкованных. Они отстаивают свои нарекания к качеству приобретенной новой квартиры в суде, взыскивают неустойку за просрочки сдачи домов, поэтому застройщики вынуждены строить качественно. У вторичного жилья тоже есть свои плюсы. Выбирая его, не нужно ждать, когда дом сдадут в эксплуатацию, и эти дома уже проверены временем.

– Как можно вычислить недобросовестного застройщика? На что следует обратить внимание при выборе?
– Если у застройщика уже есть дома с сорванными сроками сдачи, это должно быть тревожным фактором, поскольку это значит, что финансовые дела застройщика идут неблагополучно. Конечно, лучше выбирать застройщика с именем и репутацией, которым есть что терять. А еще я бы не выбирал квартиру в доме с дальними сроками сдачи. Нужно брать жилье на понятной стадии строительства и сроках ввода в эксплуатацию, примерно в пределах полугода. Чтобы было видно, что дом строится, идет монтаж, а не стадия котлована.

 Защита от мошенников
К слову, тщательный выбор застройщика или вторичного жилья – еще не все, на что стоит обратить внимание при покупке квартиры. Покупатель, пожалуй, самый уязвимый участник сделок с недвижимостью. В случае возникновения непредвиденной ситуации ему сложнее всех будет вернуть свое – деньги. Но сегодня существует такая форма проведения сделок, при которой под защитой от мошенничества оказываются все участники.
– Сегодня мы активно внедряем систему расчетов после сделки. Как это работает? Покупатель кладет деньги либо в банковскую ячейку, либо оформляет банковский аккредитив, который сейчас для наших клиентов оформляется бесплатно, – рассказывает о нововведениях Александр Луканин. – Продавец же может забрать их, только когда принесет документ, подтверждающий переход права собственности. При этом продавец тоже получает защиту, потому как из банка он забирает уже проверенные и посчитанные деньги.
Я уверен, что в будущем объем строительства значительно уменьшится, потому что спрос значительно сократился, примерно до 40%.

 Госпрограммы-помощники
Как утверждают эксперты, четвертый квартал года – самое активное время совершения всевозможных экономических сделок и покупок. В это время повышается покупательская способность, что неизбежно влечет за собой интересные предложения по приобретению жилья от застройщиков. Именно здесь банки выступают помощниками, благодаря которым многие получают возможность встретить Новый год с новым жильем. Все помнят, как в начале года, когда кризис выступил во всей своей красе, банковские ставки по кредитам взмыли вверх. Для многих единственная надежда на собственную крышу над головой – ипотека стала чем-то недосягаемым. Но вскоре в дело вмешалось Правительство Российской Федерации и издало постановление о государственном субсидировании процентных ставок по ипотечному жилищному кредитованию.

– В начале года ситуация на рынке недвижимости была проблематичной, и связано это было с несколькими факторами. Один из главных – проблемы с ипотечным кредитованием. Ипотеку было очень сложно получить, и если заявку одобряли, то под очень высокий процент. Потом государство отреагировало на эту проблему и ввело программу государственной поддержки ипотеки на строящееся жилье, которая направлена именно на то, чтобы поддержать строительную и смежные с ней отрасли. И пожалуй, впервые в истории процентная ставка по ипотечному кредиту на строящееся жилье стала ниже ставки на вторичное, – рассказывает представитель одной из крупных челябинских компаний-застройщиков Анна Шипина.

– По этой программе господдержки процентная ставка не может превышать 12 процентов годовых, минимальный первоначальный взнос составляет 20% от общей стоимости жилья, максимальная сумма кредита не должна превышать трех миллионов рублей, а максимальный срок предоставления кредита – тридцати лет. При этом квартира должна приобретаться у юридического лица, то есть у застройщика или подрядной организации, в новостройке, строящейся в соответствии с федеральным законом. На реализацию этой программы государство выделило семьсот миллиардов рублей, – рассказал представитель одного из банков Антон Морозов.

Еще одной действенной программой государственной поддержки строительной отрасли стала программа «Жилье для российской семьи».
– На рынке строительства эта программа господдержки имеет достаточно большое значение. Вступив в нее, мы получили гарантированный спрос. Это программа, по которой семнадцать льготных категорий граждан при поддержке государства имеют право приобрести жилье по цене от тридцати тысяч рублей за квадратный метр, – объясняет представитель одной из крупных челябинских компаний-застройщиков Анна Шипина. – В ближайшее время мы сдаем первые три дома, построенные в рамках этой программы. До ввода в эксплуатацию первых двух домов осталось порядка двух месяцев, и в них свободных квартир уже нет. Всего запланировано 46 домов с полной чистовой отделкой.

 Вторичка вынуждена подстроиться
Когда у покупателя есть выбор: купить новое, или вторичку, то, как правило, он предпочтет новострой. Соответственно, вся вторичная недвижимость находится под давлением нового жилья и их лояльных цен. Опять же, как утверждают наши эксперты, сейчас цены на вторичный рынок для покупателя более выгодны, чего не скажешь о продавцах.
– Это не значит, что квартиры не продаются. Они продаются, но по правильной, адекватной цене, не нужно иметь розовых очков, – говорит Анна Шипина.
– И наша задача донести это до людей, дать им аналитику, факты, обосновать рекомендуемую для продажи их квартиры цену. Еще в условиях снижающейся цены квадратного метра люди должны понимать, что та цена, которая была адекватна две недели назад, в данный момент может измениться. Поэтому продавцы вторички должны работать на опережение, чтобы потом не потерять еще больше, – дополняет Александр Луканин.

 Прогноз
Подводя общий итог, можно сказать, что спрос на квадратные метры, как новые, так и уже находящиеся в использовании, конечно, резко снизился. В связи с этим с начала года стали снижаться и цены. Сейчас темп падения рынка недвижимости снизился и, можно сказать, стабилизировался: рынку новостроек снижать цены уже некуда, и так приблизились к себестоимости. Вторичное жилье вынуждено подстраиваться и тоже снизило свои расценки. Но рынок не замер. Жизнь идет: люди женятся, рожают детей, переезжают, получают наследство и, несмотря ни на какие экономические ситуации, решают свой квартирный вопрос. По прогнозам знатоков, такие благоприятные условия большого предложения при максимально выгодных ценах сохранятся до конца года и в первой половине следующего. Затем, вероятнее всего, спад закончится и снова начнется рост.