Утром стулья, а деньги… потом?

Суть проблемы

Неприятная история произошла вчера, 16 апреля, в городе Копейск Челябинской области. В Сбербанке юрист покупателя квартиры запретил ей подписывать типовой договор о передаче денег, встал и ушел. Сделка купли-продажи квартиры сорвалась, кроме того, под угрозой оказалась вся цепочка последующих сделок.

Юрист уверен, что сделку необходимо проводить лишь на его условиях – деньги он обещал «передать в машине» после того, как получит документы на квартиру. То есть, говоря простым языком, продавец должен переписать на его клиентку собственную недвижимость и ждать 10 дней (а то и две недели), пока сделка будет признана состоявшейся. Продавец на такой вариант вполне ожидаемо не согласился и предложил множество других вариантов, и юрист «уговорился» на проведение сделки через банк. Однако после того, как все документы в банке были готовы, и осталось только поставить подпись покупателя, юрист ушел.

В данный момент покупатель с юристом продолжают искать квартиру, владельцы которой согласятся на их условия. Пожалуйста, сделайте все, чтобы обезопасить свое имущество от сомнительных предложений.

Как это было

- Квартира была выставлена на продажу в начале этого года, - рассказала дочь собственницы Людмила. – Чистая, опрятная, с документами полный порядок. Мы нашли встречный вариант довольно быстро и ждали лишь своего покупателя. Он нашелся – приятная женщина после просмотра позвонила и сказала, что наша квартира их полностью устроила. Она уточнила, что риелтора у них нет, но все документы проверит ее сын-юрист. Он же и будет на сделке.

Владельцы недвижимости подготовили все необходимые документы. По просьбе покупателей заказали выписку из ЕГРН (400 рублей), оплатили все жилищно-коммунальные услуги до конца месяца, получили справку в управляющей компании об отсутствии задолженности, выписались (снялись с регистрационного учета) и получили еще одну справку о том, что в квартире никто не прописан. Все документы были оперативно переданы юристу покупателя.

- Наши справки ему не подошли, - продолжила рассказывать Людмила. - Юрист затребовал выписку из домовой книги или две справки: по форме 9 и 12. В девятой содержится информация о том, что никто не прописан, а в 12- кто был прописан и выписан за всю историю квартиры. В управляющей компании сказали, что никогда не делали справку по форме 12 – она попросту никогда и никому не была нужна.

Оказалось, что справка по форме 12 архивная, через портал Госуслуг она готовится за один месяц. Однако эта информация содержится в выписке из поквартирной карточки. Ее удалось-таки получить в управляющей компании, причем довольно быстро. Эта справка юриста устроила.

- Единственное, что смутило на тот момент – почему юрист, который, по словам, уже не раз сопровождал сделку по купле-продаже квартиры и регулярно дает советы по тем или иным вопросам, не знает, что домовая книга есть только в частных домах и некоторых общежитиях, - недоумевает Людмила.

В продаже недвижимости очень помогла подруга-риелтор Юлия, она согласилась сопровождать сделку и консультировала на каждом ее этапе. По ее словам, затребовать домовую книгу настоящий риелтор попросту не мог – эта прекрасный показатель «профессионализма» специалиста.

Давайте договоримся

Есть несколько вариантов проведения сделки по купле-продаже квартиры. Раньше чаще всего люди приходили в регпалату и оформляли все необходимые документы там. В последнее время распространена регистрация сделки в МФЦ либо через нотариуса. Кроме того, для передачи денег покупатели могут воспользоваться банковской ячейкой (аренда стоит очень недорого), системой Безопасные расчеты в банке (две тысячи рублей, 10-14 дней на регистрацию), а убыстрить регистрацию сделки и перевод денег можно при помощи электронной регистрации сделки в банке (пять тысяч рублей и 1-3 дня на регистрацию). Юрист настаивал на своем варианте – передача денег только после получения документов, но его удалось переубедить.

- Эта сделка изначально могла бы не состояться, мы бы даже не стали собирать пакет документов и выписываться из квартиры, если бы он не согласился на безопасный вариант передачи денег, - продолжает Людмила. – Когда мы все же договорились – честно говоря, мы попросту выдохнули. В противном случае предложение юриста рассчитаться «потом» была очень похожа на какую-то мошенническую комбинацию.

Получать деньги наличкой после регистрации сделки – неоправданный риск. Никто не даст гарантию, что деньги будут отданы. Нет возможности проверить, а не фальшивые ли они. Кроме того, с суммой более миллиона рублей в кармане очень не хочется идти по улице, можно попросту не дойти. Регистрация сделки в банке полностью снимает все возможные риски – это современный и безопасный способ гарантировать исполнение условий всем сторонам сделки.

- Я была готова целиком взять на себя оплату быстрого банковского сопровождения сделки – семь тысяч рублей - хотя это было в интересах обоих сторон сделки, - уточнила Людмила. – На протяжении всего общения мы шли навстречу и оперативно готовили все необходимые документы. У мамы-владельца недвижимости оказались свежие справки от психиатра и нарколога, которые она делала для работы. Мы предусмотрели, казалось бы, все. Юрист был согласен, его все устроило, мы наконец-то договорились. На 16 апреля была назначена сделка.

Театр абсурда нынче в банке

Для проведения сделки через банк было нужно подготовить полный пакет документов продавца и покупателя, заранее «заказать» на определенное время работу специалиста, а потом просто прийти и подписать готовый договор. Всем занималась подруга Юлия.

Покупатели на сделку опоздали. За эти полчаса работник Сбербанка Александра оформила все необходимые документы.

- Покупательница с юристом пришла, когда специалист Сбербанка практически полностью вбила данные в программу, - рассказала владелица квартиры Антонина. – Юрист затребовал «болванку» договора купли-продажи. После прочтения готового документа он заявил, что юристы Сберегательного банка России не умеют работать и потребовал включить в договор новый пункт о том, что с момента регистрации сделки квартира полностью принадлежит покупателю без обременения.

Специалист Сбербанка ответила, что этот договор типовой – специальная форма, разработанная юристами банка , которая защищает права обеих сторон договора, и она всегда всем подходила. Однако она обратилась к старшему специалисту с вопросом, правомерно ли такое требование клиента и необходимо ли включить данный пункт в договор. Юристы Сбербанка ответили, что менять в типовом договоре ничего не нужно, и квартира должна остаться под обременением до передачи денег.

В это время продавец задает вопрос, насколько целесообразен данный пункт. Он означает, что новый собственник квартиры может в день получения документов на квартиру, то есть, получается, уже завтра, прийти с документами и выселить жильцов. Однако в Гражданском праве есть пункт о том, что продавцу предоставляется срок 2 недели на освобождение помещения, и требование юриста противоречит закону.

Кроме того, юрист затребовал в банке свидетельство о смерти бывшего мужа продавца. Он скончался 17 лет назад. Оказалось, юрист усомнился в подлинности паспорта владельца недвижимости. На вопрос, зачем нужно это свидетельство и что оно изменит, покупательница ответила: «а вдруг он объявится». Хорошо, свидетельство о смерти недалеко, его можно привезти за несколько минут. Однако этот документ для регистрации сделки абсолютно не нужен. И даже если скончавшийся муж чудесным способом воскреснет, на сделку это никоим образом не повлияет – он же бывший, поэтому его согласие не требуется.

- Мы были готовы довезти даже это свидетельство о смерти, но понимали, что такое начало ни к чему хорошему не приведет, - уточнила Антонина. – Мы решили сначала дослушать все, что еще сейчас внезапно стало нужно юристу.

На это юрист заявил, что не намерен судиться со сбербанком и его не устраивает этот договор, а потом снова предложил свой вариант расчетов. Специалисты Сбербанка вместе с Юлией ответили, что есть возможность использовать банковскую ячейку – тогда ни с кем судиться не придется.

В этот момент юрист сказал, что ничего подписывать не будет, встал и ушел. Его мать осталась в недоумении сидеть в банке вместе с продавцами. Спустя минуту она ушла за сыном. Сделка не состоялась.

- Я уже много лет работаю частным риелтором, но такой кошмар у меня впервые в практике, - отметила риелтор Юлия. – На момент сбора документов меня не покидало ощущение, что человек не знает, что он хочет, не имеет специальных знаний в сфере купли-продажи недвижимости, либо искусно вводит в заблуждение. Я всегда защищаю интересы клиента и сделала все, чтобы максимально обезопасить всех участников сделки. Однако то, что юриста не устроил договор Сбербанка, вижу впервые. Зачем нужно было морочить нескольким людям голову, чтобы в итоге вернуться к началу – оформлению сделки на его условиях и расчету наличкой в машине? Естественно, что на его условия мы были не согласны изначально.

И опыт – сын ошибок трудных

Факт остается фактом – сделка сорвалась. Однако эта история должна нас чему-то научить. В данный момент есть три вопроса: что это было, упрямство и безграмотность или целенаправленное введение в заблуждение с целью наживы? Как уберечь копейчан от подобного «выноса мозга» и сберечь их имущество? И как сохранить цепочку купли-продажи квартиры с учетом срыва сделки?

- На первый вопрос у меня ответа нет, я честно уже не знаю, как отнестись к вчерашним событиям, - отметила Людмила. – Эта ситуация произошла в день моего рождения, в 35-летний юбилей, и, конечно же, порядком выбила из колеи. Для решения второго вопроса я постараюсь рассказать мою историю как можно большему числу людей. А на третий отвечу так: продам квартиру, недорого, все документы готовы.