Жилье станет доступнее?

Еще недавно казалось, что ситуация безнадежна: цены на жилье совершенно оторвались от реальности и продолжали стремиться куда-то в заоблачные сферы. Но все не так плохо. Компания «Росгосстрах» обнародовала прогноз, по которому уже через год цены на жилье в Москве и Московской области могут упасть более чем на треть.

А Москва, как водится, — пример для всей России. Причиной предполагаемого обвала цен специалисты «Росгосстраха» называют тот самый дикий рост цен на недвижимость, который уже во много раз опередил рост доходов населения. Но какова ситуация на челябинском рынке жилья? Может ли подобный сценарий коснуться нашего города?

Город растет — цены не снижаются

Как всегда осторожный в прогнозах глава Министерства экономического развития России Герман Греф, отвечая на вопрос, можно ли ожидать в ближайшее время снижения цен на недвижимость, отметил, что в различных регионах ситуация может развиваться по-разному.

В Москве, по его оценке, большого потенциала роста цен на недвижимость нет, однако и значительного падения цен, как предвещают некоторые аналитики, включая «Росгосстрах», тоже, по мнению министра, не произойдет, а будет лишь некая коррекция.

Дело в том, что в Москве в настоящее время уже «нет масштаба предоставления земельных участков», тогда как в других городах с началом реализации национального проекта «Доступное жилье» администрации городов начали более активное территориальное планирование.

В регионах же снижение цен на жилье — вопрос времени, полагает министр. Напомним: в Челябинске в нынешнем году планируется существенно увеличить объем ввода жилья по сравнению с 2006 годом.

Глава города Михаил Юревич на недавнем аппаратном совещании так и заявил:
— В этом году мы должны выставить на аукцион столько земельных участков, чтобы на них можно было построить как минимум 700 — 800 тысяч квадратных метров жилья, а лучше до миллиона квадратных метров.

Риэлтеры прогнозам не верят

Челябинские риэлтерские компании настроены пессимистично и считают, что снижения уровня цен на рынке жилья ожидать все-таки не следует. Генеральный директор компании «Дюат-плюс» (один из ведущих игроков на рынке) Татьяна СЕРГЕЕВА уверена в обратном:

— Цены в ближайшие несколько лет будут только расти. В лучшем случае они могут задержаться на какой-то отметке, и то на небольшой срок. Это объясняется просто — наличием спроса.

У нас в городе немало людей, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия: поменять полуторку на «двушку» или трехкомнатную либо переехать в другой, более престижный район города. Кроме того, в последнее время в Челябинск перебирается все больше людей из области. Многие из них оказываются в состоянии не снимать, а именно покупать квартиры.

Не секрет: в Челябинске своеобразный квартирный бум наблюдается традиционно в конце лета — начале осени. Связано это с началом учебного года. Дети состоятельных родителей, проживающих на Севере, приезжают учиться в челябинские вузы. И в период с июля по октябрь цены на полуторки и двухкомнатные квартиры резко взлетают.

Юрий ЦИРКУНЕНКО, председатель некоммерческого партнерства «Челябинская региональная коллегия оценщиков», напоминает:

— В Челябинске имеется огромное количество домов старой застройки, которые необходимо сносить. Прежде всего в Ленинском — в районе Сельмаша, на Северо-Востоке. В ближайшее время правительство области вынуждено будет решать и вопрос с панельными «хрущевками», находящимися в ужасном состоянии. А панельные «хрущевки» стоят у нас преимущественно в центре.

Вероятнее всего, довольно большая часть центра города будет сноситься, как сносятся «хрущевки» в Москве (которые, кстати, по состоянию не в пример лучше наших). Значит, рынок опять станет расти, соответственно, будет расти и цена.

По разным оценкам, не даст ценам на жилье упасть и набирающая все большую популярность ипотека. Она остается в этом отношении «разогревающим» фактором. По сравнению с прошлым годом количество людей, взявших в банке ипотечный кредит, увеличилось в два раза.

По прогнозам специалистов, со временем условия ипотеки будут становиться все более приемлемыми для населения, соответственно, будет увеличиваться и количество людей, желающих воспользоваться этой услугой. Но растут объемы ипотеки, суммы выдаваемых банками заемщикам средств — растут и цены на жилье.

Диктует рынок

— Земельные участки реализуются за огромные суммы. Это в первую очередь и закладывается в стоимость жилья, — продолжает анализировать Юрий Циркуненко. — Да, решением думы налог в 16 процентов отменили, однако цена все равно осталась высокой.

Вдобавок из-за поправок в закон строители на сегодняшний день просто не могут сдать жилье. Поправки в Градостроительный кодекс, призванные установить принцип «одного окна» при сдаче новостроек госкомиссии, фактически заморозили сдачу объектов на российском рынке. Все это не может не сказаться на стоимости жилья.

— Цены диктует рынок, — говорит Леонид БЕРКОВИЧ, председатель совета директоров группы строительных предприятий «Массив»,  президент союза строителей (работодателей) Челябинской области, член правления Российского союза строителей.

— Поэтому говорить о снижении цен пока не приходится. Другое дело — возможное снижение темпов роста цен на жилье. Кроме того, строители вынуждены сейчас заниматься прокладкой магистральных сетей, что лишь увеличивает стоимость жилья.

Если бы государство взяло на себя эту функцию, тогда бы заявления о том, что цены пойдут вниз, имели бы под собой основания. Другой путь остановить рост цен — снизить для застройщиков процентные ставки по банковским кредитам, которые сейчас достаточно высоки.

И все-таки надежда есть

Несмотря на все, что было сказано строителями и риэлтерами, рынок все-таки прислушивается к прогнозу «Росгосстраха». Наталья ГОЛУБЕВА, руководитель проектов инвестиционно-финансовой группы РФЦ, считает, что изменения на челябинском рынке недвижимости уже дали о себе знать:

— Если полуторку на Северо-Западе города еще недавно мы продавали за один миллион 450 тысяч рублей, то сейчас уже за миллион 400 тысяч или даже ниже. С рынком происходят перемены. Возможно, он начинает насыщаться.

Цены на недвижимость действительно очень велики, взять квартиру даже по ипотеке простому гражданину достаточно тяжело. Нужно иметь большую официальную заработную плату, чтобы взять те же самые полтора миллиона на двухкомнатную квартиру. Вероятность снижения цен на рынке жилья существует.

Большинство квартир покупается сейчас исключительно в инвестиционных целях. Поэтому если цены по каким-то причинам начнут двигаться вниз чуть быстрее, может начаться паника среди инвесторов, которые будут избавляться от купленных квартир.

Однако пока эта вероятность очень небольшая.
— Некоторое снижение цен все-таки возможно, — считает оценщик компании «Дюат-плюс» Вероника АРДАЛЕЕВА. — По слухам, скоро на челябинский рынок жилья могут прийти московские строительные фирмы.

Некоторые из них уже начали осваивать Челябинскую область, а также Екатеринбург. Чтобы приобрести себе новых клиентов и оставить конкурентов позади, московские строительные фирмы наверняка начнут снижать цены.

Цена на квадратный метр в этот период прихода столичных игроков может упасть процентов на десять. Но после того, как, не выдержав конкуренции, закроются более мелкие местные строительные фирмы, скорее всего, цены начнут расти снова.

Анна ХЯККИНЕН.
КОЛЛАЖ ЛЮДМИЛЫ МАНУРИНОЙ.