От дефицита к насыщению

Челябинский рынок коммерческой недвижимости нельзя оценить по московским стандартам.

В конце 2006 года четыре ведущие консалтинговые компании — CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Jones Lang LaSall — разработали новые стандарты офисных зданий. Согласно классификации довольно сложно определить, какой же офис в Челябинске соответствует классу «А». Так что спор за право называться лучшими между офисными центрами продолжится. Между тем дефицит качественных площадей остается.

Догнать столицу

«Сейчас рынок коммерческой недвижимости в Челябинске только развивается, он находится примерно на том уровне, на котором находилась Москва три-четыре года назад, — считает Алексей Лобанов, исполнительный директор управляющей компании делового центра «Челябинск-СИТИ». — Если характеризовать рынок одним словом, то это слово «развитие». С этим мнением не согласен генеральный директор ЗАО «Энергоинвест» Виктор Лебедев: «2006 год стал переломным моментом на рынке офисов.

Аналитики давно рассуждали о том, как рынок офисной недвижимости «переживает активный рост», предрекали выход на рынок иностранных компаний и фирм из других городов, которые будут формировать качественный и количественный спрос на новые офисные помещения. И действительно, в Челябинске открыли офисы крупнейшие иностранные и российские банки, такие, как Райффайзенбанк, Банк Москвы, новоселье праздновали Уралпромбанк и Сбербанк.

Давно и много говорят о невысоких показателях обеспеченности города офисными помещениями, но это время уже прошло. Емкость челябинского рынка ограничена с учетом заявленных планов по строительству новых офисных зданий, в ближайшие два года можно будет сказать о наступившем насыщении рынка.

По данным городской администрации, по состоянию на конец 2006 года в стадии строительства в Челябинске находится порядка 120 тысяч квадратных метров офисных зданий, в том числе восемь крупных объектов (площадью от четырех до 20 тысяч квадратных метров).

Это колоссальные объемы! Для сравнения — в Екатеринбурге на ближайший год запланировано к строительству всего 65 тысяч квадратных метров. И если пару лет назад весь рынок офисов в Челябинске оценивался в 320 тысяч квадратных метров, то сейчас ежегодные показатели — свыше 100 тысяч квадратных метров. Делайте выводы сами».

Будущее за бизнес-парками

Алексей Лобанов считает, что в Челябинске активно будет развиваться строительство бизнес-парков: «Так как власти приняли решение, что в центре больше невозможно возводить офисные здания (проблема в отсутствии цивилизованной инфраструктуры, транспортных подъездов, парковок), застройщики обратили свое внимание на активно развивающийся Северо-Запад.

Бизнес-парки, расположенные в некотором удалении от делового центра города, имеют свои преимущества. Еще одна тенденция строительства бизнес-центров — это мультифункциональный офис, главная задача которого объединить многие услуги и сервисы в единый деловой комплекс, чтобы решать технические и бытовые проблемы не выходя из здания. «Челябинск-СИТИ» соответствует данному понятию.

Виктор Лебедев говорит о местных особенностях так: «Если оценить ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, то Челябинск скорее исключение из большинства крупных городов. Обычно, как правило, в первую очередь активизируется сегмент торговой недвижимости, а за ним второй волной и рынок офисов (приходят крупные торговые операторы, которые нуждаются в качественных офисных помещениях, спрос возникает и со стороны компаний из смежных отраслей).

В Челябинске другая история: рынок офисов возник и формировался самостоятельно, это неоднократно подтверждали крупные московские консалтинговые компании, специализирующиеся в области на коммерческой недвижимости. Сегмент офисов класса «С» сформировался в конце 80-х — начале 90-х годов, когда НИИ и административные здания стали хаотично переводиться в офисные.

Офисы класса «А» (да, собственно, и сама терминология «класс офисов») появились в Челябинске в 2004 — 2005 годах вместе с бизнес-центрами «Мизар», «Славянский» и «Аркаим-плаза». Неохваченным оставался сегмент качественных помещений повышенной комфортности в средней ценовой категории — класс «В+» и «В—» — офисы для среднего бизнеса.

С учетом планов застройки в ближайшие годы и этот сегмент будет представлен широкой линейкой. Если проанализировать динамику спроса на размер запрашиваемых площадей, то сейчас наблюдается «укрупнение» спроса. Если раньше среднестатистическая компания арендовала 30 — 50 квадратных метров, то спустя два года этот показатель увеличился в два-три раза.

Это общая практика, и такой «период становления» переживали и Москва, и Санкт-Петербург, и Екатеринбург. В настоящее время основную долю спроса формируют в Челябинске офисы для средних компаний (100 — 200 квадратных метров), пользуются спросом и небольшие офисные помещения (до 100 квадратных метров), а на долю крупных клиентов приходится не более 10 процентов».

Сертификация как знак качества

«В связи с большим объемом строительства и вводом в эксплуатацию новой офисной недвижимости (бизнес-центров), а также существующей в настоящее время, возникла необходимость в единой классификации этих зданий в Челябинске, — считает генеральный директор ООО «УК «Офис-центр» Валентина Рогова. — Основная цель классификации — дать профессионалам и потребителям (арендаторам) единые ориентиры.

Для первых присвоение классификации является вопросом не только статуса, но и выбора критериев для развития объекта недвижимости, установления арендных ставок и тому подобного, а вторым поможет быстро сориентироваться на рынке офисных помещений и понять, что, где и за какую цену можно требовать.

Предполагается, что бизнес-центр, чей уровень соответствует заявленному, не побоится пройти сертификацию, а значит, наличие такого сертификата станет знаком качества на рынке управления коммерческой недвижимостью.
Сертификация позволит оптимизировать рыночные цены на офисные помещения, сформировать потребительский спрос в соответствии с действительным классом здания и исключить элементы нерыночной конкуренции».

Необходимость подобных мер подтверждает и Виктор Лебедев: «Классификация офисной недвижимости, в основе которой 20 стандартных критериев оценки, являлась самой распространенной. Она проста в применении, и на основе этой системы любой объект мог быть классифицирован: если у вас 16 и больше параметров — класс «А», свыше 10 — «В», больше 8 — «С». Система в равной степени подходила и для Москвы, и для регионов.

Правда, в сути самой системы были, на наш взгляд, существенные недостатки — неравнозначность критериев и субъективность оценки. Однако новые принятые стандарты офисных зданий не подходят для оценки региональных деловых центров. Некоторые параметры привязаны именно к московской шкале: «транспортная доступность», «обеспеченность парковочными местами». Регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий, в особенности это беспокоит девелоперов.

Компания «Энергоинвест» будет выступать с инициативой решения этого вопроса в масштабах Уральского региона, и Челябинска в частности. По состоянию на конец 2006 года в Челябинске офисными зданиями класса «А» считались бизнес-центр «Мизар», наши бизнес-дома «Славянский» и «Петровский», бизнес-центр»Аркаим-плаза», а из строящихся под эту классификацию подходили «Челябинск-СИТИ» и бизнес-дом «Павловский». Оценивать эти здания с помощью новых московских стандартов не получается, так что будем ждать «региональной системы оценки».

Александра ГОЛОВИНА.