Как челябинцам вернуть деньги с управляющей компании

В нашу редакцию обратились собственники, которые сменили управляющую компанию, но не могут вернуть деньги, которые несколько лет платили за жилищные услуги. О том, как добиться возврата средств для новой УК или ТСЖ, а также кто может быть истцом в этом судебном деле, рассказали юристы правового центра «Логос».

Ситуация со сменой управляющей компании или образованием ТСЖ – нередкое явление, однако таит в себе много подводных камней. К примеру, старая УК не хочет добровольно передавать документы на дом и собственников жилья или препятствует оплате за услуги ЖКХ в новую УК, выставляя повторные квитанции от своего лица. Кроме того, она не хочет возвращать средства, которые уже собраны по графе «За обслуживание и ремонт». Особенно если эти деньги еще не потрачены.

Что делать новой управляющей организации для возврата неиспользованных средств жителей, рассказали юристы правового центра «Логос».

Неосновательное обогащение

Вводная проста: собственники помещений многоквартирного жилого дома решили сменить управляющую компанию (УК) на другую или создать ТСЖ, отказавшись от договора управления с прежней управляющей компанией.

На счете управляющей компании остаются денежные средства собственников, которые вносили плату за текущий, капитальный ремонт дома на протяжении какого-то периода времени (от нескольких месяцев до нескольких лет). Однако ремонт управляющей компанией так и не был выполнен, т. е. деньги собственников не освоены. Кроме того, на счете управляющей компании могут оказаться и денежные средства собственников с другим целевым назначением: содержание жилья, оплата коммунальных услуг.

Оставшиеся неосвоенными денежные средства собственников помещений управляющая компания вернуть отказывается либо оставляет без ответа претензии с требованиями вернуть деньги. Можно ли вернуть неизрасходованные управляющей компанией деньги собственников?

Данный вопрос порой вызывает затруднения. Также граждане ищут ответы и на другие взаимосвязанные вопросы:

– На основании какого закона собственники при отказе от договора управления вправе требовать вернуть неизрасходованные управляющей компанией деньги?

– Кто вправе требовать вернуть неосвоенные деньги: созданное ТСЖ, любой из собственников, все собственники?

– Могут ли собственники помещений получить деньги с управляющей компании наличными на руки?

– В какой суд обращаться с требованием о возврате неосвоенных денежных средств?

Ответим на каждый вопрос.

Нормы закона

Жилищный кодекс РФ не содержит норм об обязанности управляющей компании вернуть неосвоенные денежные средства собственникам помещений в случае прекращения договора управления МКД. Однако это не означает, что такая обязанность отсутствует.

Правовым основанием для требования о возврате средств будет являться норма статьи 1102 Гражданского кодекса РФ. По смыслу указанной нормы права, с управляющей компании в качестве неосновательного обогащения подлежат взысканию денежные средства при доказывании следующих обстоятельств:

– факта сбережения управляющей компанией денежных средств собственников помещений дома (доказательства перечисления и получения денег на счета управляющей компании);

– отсутствие оснований для приобретения (невыполнение работ или услуг, для целей оплаты которых перечислялись денежные средства);

– размер неосновательного обогащения.

В чью пользу суд должен взыскать деньги? Могут ли собственник получить их на руки?

Средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в качестве обязательных платежей, в том числе на ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность управляющей компании. Этой аксиомой руководствуются суды при разрешении подобных споров.

Это означает, что деньги должны вернуться к их законным владельцам – собственникам, которые их вносили в качестве платы за содержание, ремонт, коммунальные услуги.

Однако эти средства носят целевой характер и не могут быть возвращены собственникам на руки. Они могут быть перечислены на расчетный счет вновь избранной управляющей компании или созданного ТСЖ либо иной организации, имеющей статус исполнителя коммунальных услуг.

Таким образом, фактически суд взыскивает деньги в пользу всех собственников, но в резолютивной части решения указывает, что деньги подлежат перечислению на счет управляющей компании и должны быть зачислены на лицевой счет дома.

Кто вправе требовать с УК вернуть неосвоенные средства?

Рассмотрим три варианта: с претензией и иском в суд о взыскании обращается:

созданное в доме ТСЖ;

вновь избранная управляющая компания;

уполномоченное общим собранием собственников лицо (например, гражданин – собственник помещения дома).

1.​ ТСЖ вправе взыскать с управляющей компании неизрасходованные средства на ремонт дома. Товарищество собственников жилья в этом случае действует в интересах всех собственников помещений дома, что основано на нормах ЖК РФ. Об этом свидетельствует и судебная практика.

Нужно ли при этом проводить общее собрание собственников?

По мнению юристов, товарищество собственников жилья, как организация, в силу закона (с момента создания) осуществляющая деятельность в интересах собственников помещений дома, не нуждается в дополнительных полномочиях со стороны собственников на обращение с иском в суд о взыскании неосновательного обогащения.

Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что вне зависимости от наличия/ отсутствия решения общего собрания собственников помещений дома о наделении полномочиями ТСЖ на обращение в суд с исками о взыскании и понуждении, ТСЖ вправе выступать процессуальным истцом от имени собственников помещений дома.

Вместе с тем собственники иногда перестраховываются и принимают на общем собрании определенные решения о наделении ТСЖ полномочиями. Например: «Денежные средства, уплаченные управляющей компании в качестве платы за ремонт общего имущества, подлежат перечислению на счет ТСЖ»; а также собственники принимают решение наделить ТСЖ полномочиями на обращение с иском к ООО «…» о взыскании неосновательного обогащения.

Наличие таких решений не являются обязательным условием для обращения в суд.

2.​ Управляющая компания продолжает выставлять счета после создания ТСЖ. Законно?

Если управляющая компания продолжает выставлять собственникам счета на оплату коммунальных услуг, мотивируя, например, тем, что у собственников имеется задолженность по оплате услуг компании за прошлые периоды, правомерны ли действия управляющей компании? Нет.

С момента создания ТСЖ управляющая компания утрачивает статус исполнителя коммунальных услуг, а это значит, что требовать вносить оплату за коммунальные услуги компания более не вправе.

При этом наличие задолженности граждан перед управляющей компанией еще не дает ей право компенсировать свои потери, выставляя жильцам счета на оплату и взимая с них плату за период, в котором управление домом уже осуществляет ТСЖ. Вместе с тем управляющая компания не лишена возможности требовать взыскания с должников задолженности в судебном порядке за период, в котором услуги фактически оказывались и действовал договор управления.

2. Управляющая компания также вправе взыскать с предыдущей УК неосвоенные средства на ремонт дома. Разрешая подобные споры, суды руководствуются прежде всего тем постулатом, что средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в качестве обязательных платежей, в том числе на ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность управляющей компании.

Поэтому при смене управляющей компании или смене способа управления собранные с собственников помещений средства, оставшиеся неизрасходованными, должны быть возвращены.

Истцом по делу о взыскании неосвоенных (неизрасходованных) средств с прежней управляющей компании может выступить не только ТСЖ или уполномоченный собственник помещения дома, но и вновь избранная управляющая компания.

Если ТСЖ имеет право обращаться в суд с иском о взыскании и без дополнительного одобрения на то собственников, то у управляющей компании такого права нет. Для обращения в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения управляющая компания должна быть наделена собственниками соответствующими полномочиями.

Собственники помещений дома на общем собрании должны принять следующие решения:

о расторжении договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией «А» и о выборе управляющей компании «Б», заключении с ней договора управления многоквартирными домами;

о взыскании с управляющей компании «А» неосвоенных (неизрасходованных) денежных средств собственников помещений дома № …, процентов за пользование чужими денежными средствами;

о поручении управляющей компании «Б» принять меры, направленные на взыскание неосновательного обогащения, в том числе наделении полномочиями управляющей компании «Б» на обращение в суд с исковым заявлением о взыскании с управляющей компании «А» неосновательного обогащения – неосвоенных (неизрасходованных) денежных средств собственников помещений дома № …, процентов за пользование чужими денежными средствами;

3. Возврат неосвоенных управляющей компанией средств по иску собственника помещения

С иском о взыскании неосвоенных средств на ремонт дома может обратиться и один из собственников помещений дома, которого общее собрание собственников помещений также должно наделить полномочиями. Кто истец? Наделить полномочиями собственника или управляющую компанию? Остается вопрос с оставшимися у прежней управляющей организации денежными средствами собственников, которые вносили плату за текущий, капитальный ремонт дома, но деньги освоены так и не были, ремонт не проводился.

Следует обратиться к прежней УК с просьбой вернуть денежные средства собственникам, перечислив их на счет новой управляющей компании. Дождавшись отказа или при неполучении ответа в установленный в письме срок, следует готовиться к обращению в суд с иском.

Взыскать оставшиеся у прежней управляющей компании деньги может вновь избранная управляющая компания. Для этого собственники должны принять соответствующее решение на общем собрании. Подробнее об этом мы писали в статье «Управляющая компания вправе взыскать с предыдущей УК неосвоенные средства на ремонт дома». Если речь идет о смене способа управления домом на товарищество собственников жилья, то истцом выступит само ТСЖ, о чем мы писали в статье «ТСЖ вправе взыскать с управляющей компании неизрасходованные средства на ремонт дома».

Кто истец? Наделить полномочиями собственника или управляющую компанию?

Собственники могут уполномочить обратиться в суд с иском о взыскании как уже избранную управляющую компанию, так и любого из собственников помещений дома.

Лицо, наделенное собранием собственников полномочиями на обращение в суд, является процессуальным истцом по делу и действует в интересах всех собственников помещений дома.

В какой суд обращаться?

От того, кого наделит полномочиями собрание собственников (гражданина-собственника или УК), зависит подведомственность спора.

Если истцом становится управляющая компания, дело будет рассматриваться арбитражным судом вашего региона.

Если процессуальный истец – физическое лицо, спор будет разрешаться судом общей юрисдикции (районным, городским судом) или мировым судьей, если цена иска менее 50 000 рублей. Иск подается по месту нахождения ответчика (прежней управляющей компании).

Таким образом, собственники фактически могут выбрать подведомственность спора (более удобный и выгодный для себя с точки зрения судебной практики суд). Если наделить полномочиями управляющая компанию – дело будет рассматривать арбитражный суд; поручить обращение в суд физическому лицу – спор разрешит районный суд.