Эксперт рассказал о нюансах договора долевого участия

Федеральный закон о долевом участии в строительстве жилья был принят в 2004 году, и сначала все относились к нему скептически из-за множества недоработок и подводных камней. С момента вступления закона в силу прошло уже больше десяти лет, люди чаще покупают квартиры в новостройках, но, несмотря на множество правок, договор по-прежнему не является достаточно надежным. С января 2017 года в очередной раз были внесены изменения. Их цель – дать дольщикам дополнительные гарантии при приобретении жилья. Мы пообщались с кандидатом юридических наук и специалистом в области строительства Ларисой Николаевной Кальченко, она рассказала нам о всех нюансах договора долевого участия.

– Для начала не могли бы вы дать небольшое пояснение, кто такие дольщики?

– Дольщики, участники долевого строительства, как вытекает из норм действующего законодательства Российской Федерации – это граждане и юридические лица, чьи денежные средства застройщик привлек для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. На практике это чаще физические лица, так как юридические лица имеют возможность направлять денежные средства на строительство путем заключения иных договоров, например инвестиционных. Привлекать же денежные средства граждан в обход 214-ФЗ прямо запрещено в статье 1 указанного закона.

– В какой форме заключается договор участия в долевом строительстве и что нужно помнить, заключая договор долевого участия?

– Согласно статье 4 федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» договор заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Важно знать, что договор считается заключенным с момента такой регистрации, а следовательно, и денежные средства по нему нужно платить только после завершения регистрационных действий. Многие люди не обладают достаточными знаниями в этой сфере и поддаются на уговоры недобросовестных застройщиков, вносят деньги по незарегистрированным договорам долевого участия. Защитить права таких дольщиков в случае, если застройщик не выполнит обязательство, не построит и не передаст объект, очень тяжело.

– Какие риски существуют при приобретении квартиры в строящемся доме?

– Рисков, конечно, множество, но есть два основных и самых опасных момента. Первый – если застройщик по каким-либо причинам не построит объект, жилой дом или любой другой объект недвижимости, в строительство которого вкладывался дольщик. Второй – если застройщик построит объект с нарушением строительных ном и правил, что помешает вводу его в эксплуатацию. И та, и другая ситуации влекут одно общее и очень неприятное для дольщика последствие – невозможность эксплуатировать квартиру или помещение, которое участник долевого строительства рассчитывал получить по завершении стройки.

– Какие гарантии дает новый закон?

– Изменения в действующий закон повысили требования к застройщикам. Теперь привлекать денежные средства дольщиков может только организация, чей уставный капитал полностью оплачен. Кроме того, минимальный размер этого уставного капитала зависит от площади всех возводимых застройщиком объектов. Таким образом, законодатель пытается защитить дольщиков от фирм-однодневок с минимальным размером уставного капитала. Кроме того, застройщикам вменяется в обязанность раскрывать информацию о себе и об объекте, планируется создание единого реестра застройщиков. В общем, нововведения направлены на повышение безопасности дольщиков путем получения максимальной информации о застройщике и объекте строительства еще на стадии заключения договора.

– Можно ли предположить, что с последними изменениями у людей нет рисков при покупке строящегося жилья?

– На мой взгляд, риски остаются. Во-первых, насколько обезопасят дольщиков указанные изменения, покажет только время. Так как механизмы действия новых норм лишь устанавливаются. Я прекрасно помню момент, когда законодатель ввел страхование договоров долевого участия. Очень много было рассуждений на эту тему, риелторы полагали, что теперь-то уж заключение договора участия в долевом строительстве максимально безопасно при условии наличия страхового полиса. И ошиблись! Не учли фактор риска – добросовестность страховых компаний. Все застройщики, стараясь минимизировать риски, искали возможность заключить договор страхования с минимальными затратами. Многие из страховых компаний оказались на грани банкротства и не смогли выполнить свои обязательства по договору.

– Как вы считаете, в настоящий момент закон гарантирует безопасность дольщиков?

– Я полагаю, что действующий закон более совершенен и предъявляет более высокие требования к застройщику, чем его самая первая редакция. Законодатель делает выводы и старается минимизировать риски. Однако сегодня, как и десять лет назад, я бы рекомендовала дольщикам при заключении соответствующего договора изучить не только документы, но и репутацию застройщика. Хоть закон и не содержит такого понятия, однако вся моя практика работы в этой сфере показывает, что застройщики с опытом работы и добросовестной репутацией являются более надежными партнерами. Они могут более грамотно распорядится вложенными денежными средствами и дорожат своим именем. А также хочу посоветовать всем, кто приобретает квартиру в строящемся доме, обращаться к юристам за консультацией до заключения договора, а не после, когда помочь уже практически невозможно.