Совет дома как форма управления

Жилой многоквартирный дом по адресу: пр. Ленина, 34, можно назвать образцово-показательным. Текущее обслуживание здания производится на высоком уровне, необходимый текущий и капитальный ремонт осуществляется вовремя и без нареканий. В 2019 году здесь капитально отремонтировали кровлю, жильцы довольны качеством ремонта; по текущему ремонту заменили магистрали водоснабжения в доме. Годом ранее были проведены электромонтажные работы, заменены две секции бойлера и трансформатор тока. В 2017-м заменили в доме магистрали отопления по чердаку, отремонтировали подъезды с первого по шестой и заменили в них старые деревянные окна на пластиковые, отремонтировали входные группы. Секрет успеха – в слаженной работе ООО «УК «Ремжилзаказчик Центрального района» с советом дома, в налаженном диалоге и регулярном внимании со стороны собственников за работой подрядных организаций.

Если вы проживаете в жилом многоквартирном доме, то знаете, как трудно бывает договориться с соседями. Сколько людей, столько и мнений: один настаивает на ремонте кровли, другой считает, что сначала нужно отремонтировать подъезды, а третий и вовсе не участвует в дискуссии – ему все равно, он вообще коммуналку не оплачивает. Вот так и тянет собственников жилья в разные стороны, месяцами решают они простые и сложные вопросы и не могут прийти к единому мнению, а дом тем временем нуждается в постоянной заботе.



Решение этой проблемы уже давно существует. В соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ собственники на общем собрании обязаны избрать совет дома из числа собственников помещений в данном доме. Многие до сих пор не понимают значения совета дома: если есть управляющая компания, которая получает деньги за свою работу, то зачем дублировать ее полномочия? Но кто, как не собственники, знает лучше проблемы своего дома?

Обязанности совета многоквартирного дома закреплены Жилищным кодексом РФ. Одна из них – обеспечение выполнения решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При слаженной и заинтересованной работе всех членов совета дома складывается конструктивное взаимодействие собственников с управляющей компанией.

Жильцам многоквартирного дома № 34 по пр. Ленина повезло: им есть на кого опереться – всю работу по взаимодействию собственников с управляющей компанией «Ремжилзаказчик Центрального района» взял на себя активный и принципиальный человек Александр Николаевич Невский. Бывший директор большой организации, ему не привыкать к работе с людьми. Он профессионально отсеивает главное от второстепенного во благо дома и добивается хороших результатов: обслуживание дома производится на достойном уровне, текущий ремонт осуществляется согласно поставленным задачам.

– Александр Николаевич, вы так органичны в роли председателя совета дома, что складывается ощущение, будто всегда ее выполняли. С чего все началось?

– Я живу в этом доме с 1987 года. Сначала стал обращать внимание на свой подъезд и чердак. Первым делом выгнал с чердака посторонних, сейчас в мой подъезд местные бомжи не заходят. Если раз в году шприц появится в подъезде – это ЧП для меня.

Я не сразу стал председателем совета, часто сторонился этих вопросов. Пока работал директором предприятия, мне эта нагрузка не нужна была. В 90-х годах решили жильцы поменять в подъездах старые деревянные двери. Столько советчиков появилось, такой шум поднялся, вот тогда и понадобилось взять организационную работу в свои руки. Я сказал: «Соберите деньги, все деньги передайте бухгалтеру». Я никогда не касаюсь денег, руководитель не имеет на это права – сразу обвинят в чем-нибудь. У меня есть бухгалтер, она собирает деньги, ведет отчет, расплачивается с подрядчиками, а я договариваюсь, контролирую работу подрядчиков.
  
– Совет дома легко создавался?

– Сразу совет дома не создать. Совет – это как сито. Долго перетрясаешь. Кто остается наверху, тот и работает. Набирали говорливых сначала. Я специально совет создавал большим. Кто-то умеет работать с людьми, может найти подход к любому человеку, успокоить, объяснить. Другой человек знает законы, умеет работать с документами.

– Значит, сейчас нет проблем с организацией собственников, проведением общих собраний?

– Проблем с проведением собраний очень много. В нашем доме шесть подъездов, но последний подъезд отказывается принимать участие в общественной жизни дома. Мы трижды выходили на диалог с жильцами, когда создавали совет дома, но Господь Бог собрал там такую нервную публику, с которой невозможно разговаривать – сразу визг, крик начинается. У них нет старшего по подъезду.



– Как выстраиваете отношения с управляющей организацией?

– Я считаю, что надо иметь нормальный контакт с управляющей компанией. Не подстраиваться под нее, не кричать и ругаться с сотрудниками, а просто работать, знать людей, кто на что способен. Многие думают, что если требовать, жаловаться во все инстанции, то можно получить результат. Ничего ты так не получишь! Не надо выпрашивать, но нужно общаться деловым языком. Бывает, нет взаимопонимания с кем-то из сотрудников УК, но не нужно по одному человеку судить обо всей управляющей организации.

У меня сложились прекрасные деловые отношения с директором «Ремжилзаказчика Центрального района» Владимиром Кудряшовым. Он всегда готов выслушать, помочь. Держит организацию в крепких руках, если необходимо, приструнит зарвавшегося подрядчика. Удивительный специалист Нина Титова руководит технадзором. Все работы на доме обговариваем с нею, сметы проверяем и перепроверяем. Работаем в унисон и с главным инженером по Центральному району Андреем Кудряшовым и директором обслуживающей организации «Теплый дом» Андреем Селивановым.

Андрей Селиванов сумел собрать у себя в ЖЭКе замечательные кадры. Диспетчер у него работает – Ольга Салихова – тактичная, вежливая, приятно с нею разговаривать, принимает все заявки от собственников. Инженер Юрий Вырембский постоянно на связи, благодаря ему у нас в доме всегда тепло. Урал Хаиров – прекрасный слесарь, держит внутридомовые сети на контроле. Ксения Беспаева следит за чистотой подъездов и дворов. Если уборщица плохо убрала подъезд, я звоню не директору обслуживающей организации, а его заместителю – Ксении Петровне, потому что каждый специалист должен заниматься своим делом. Есть рабочие моменты, которые нужно регулировать, – это нормально. Ошибки и недоработки надо устранять, корректировать. Нельзя иначе.

– Получается, достаточно просто найти общий язык с представителями управляющей компании, чтобы достойно содержать многоквартирный дом?

– Да, но этого мало. Кроме того, у совета дома должны складываться хорошие отношения и с подрядными организациями, выполняющими текущие ремонты в доме. УК отвечает за эксплуатацию зданий и сооружений в доме, а если подрядчики так отремонтируют, что станет только хуже, как потом обслуживать такой дом? Например, у нас была ситуация: подрядчики не успевали завершить ремонт внутридомовых сетей, а уже пора была подключать дом к отоплению. Я предупредил собственников, что еще пару дней нужно подождать, иначе все квартиры затопит. Ни у кого не было возражений, все согласились немного потерпеть.

Я работаю с подрядчиками напрямую. Все проверяю: есть ли наряд-допуск, акт-допуск, приказ, кто ответственный за проведение работы, есть ли разрешение на проведение огневых работ – это подстегивает подрядную организацию и того, кто отвечает за ее работу, к ответственности. На кровлю полезли – покажите разрешение, что вы имеете право работать на высоте. Если подрядчик не знает охрану труда, то не о чем с ним разговаривать.

Когда меняли старые окна в подъездах на пластиковые, я от одной подрядной организации сразу отказался. Ну о чем можно разговаривать с исполнителем работ, если он не желает даже встретиться и услышать пожелания собственников? Вопрос был о подоконниках. У нас в подъездах окна огромные, подоконники для них нужны крепкие. А то начнет уборщица мыть окна, встанет на подоконник, он и сломается. Я хотел выяснить технический вопрос – можно ли на старые крепкие деревянные подоконники установить новые для жесткости. Зато к другой организации не было вопросов. Специалист приехала на встречу в воскресенье в 11 утра, выслушала все наши пожелания и сделала, как мы просили.

– Вы можете дать совет челябинцам, как наладить работу в доме с собственниками?

– Надо иметь желание работать. Вместе с обслуживающей и управляющей компанией мы занимаемся домом, делаем так, чтобы хорошо было всем, а не одному человеку. Собственники должны это понимать и проявлять инициативу. Например, жалуется сосед: поскользнулся зимой на крылечке и упал. Требует дворника наказать за то, что тот не успел наледь убрать. А сам-то сосед почему под ноги не смотрит? Не нравится наледь – возьми скребок и соскреби. Дворник у нас, хоть и пожилой, но хороший, он работает даже по выходным! Может, он не дошел еще до твоей ступеньки – с другой стороны дома начал уборку. Перегорела лампочка в подъезде. Вместо того чтобы ругаться и жаловаться во все инстанции, позвони и оставь заявку диспетчеру, а не хочешь звонить – замени сам.

Как мы окна меняли в подъездах. Мы сначала подписали договор на ремонт в первом, втором и пятом подъездах, потому что там были старшие по подъездам, а собственники других подъездов инициативу не проявляли. Всем надо хорошее обслуживание дома, но сами палец о палец ударить не хотят. Я сказал: пока не выберете старших, не будет у вас окон. Так старшие появились и в остальных подъездах.

Важно общаться с людьми. Я возвращаюсь вечером домой из сада уставший. Соседи идут навстречу, здороваются. Один, второй, третий. Жена звонит, спрашивает, где я потерялся. Но чем больше общаешься с людьми, тем больше они тебе верят. Голова дана думать, а язык – общаться. Когда один из этих факторов не работает, ничего не получается.



– Что сделано в вашем доме, что еще предстоит?

– Благодаря нашим хорошим отношениям с управляющей компанией «Ремжилзаказчик» мы поменяли верхнюю разводку в доме, ливневку сделали. В моем подъезде бойлер стоит: кран открываешь – горячая вода сразу бежит. А в пятом подъезде нужно ждать горячую воду несколько минут, а это расход воды. Поэтому мы сделали в доме циркуляцию воды. Теперь вода течет по трубам, но из внутридомовой системы не уходит, не «теряется».

В 2016 году отремонтировали сети у пятого подъезда, отремонтировали бойлер. Но самое главное – электрощитовую сделали. Это сердце дома, если выйдет из строя электрощитовая, то не будет электричества в доме. Я бы вас никогда не пригласил посмотреть, какой была щитовая раньше. В подвале грязь была – с 1963 года никто не убирал. Андрей Селиванов здесь ни при чем, это ему досталось еще от старого ЖЭКа. Железной двери в щитовую не было вообще никакой, все старое. Сейчас все чисто. Неделю сотрудники обслуживающей организации выносили мусор. Побелили стены. Теперь чисто, аккуратно. Пристрой сделали новый, поставили двери в щитовую. В щитовой новые шкафы стоят. Любо-дорого глазу.

Сейчас перед нами две основные задачи – это поменять старую разводку электросетей в доме и стояки холодного и горячего водоснабжения. Я думаю, сделаем, тем более что собираемость по дому хорошая. Последний раз, когда я собирал информацию по должникам, Владимир Иванович мне сказал, что 97 процентов собственников у нас платят вовремя – это здорово, хотя цифра плавающая, непостоянная. Но за этим я тоже слежу.

Не всё получается сразу и гладко. Есть рабочие вопросы, которые необходимо решать быстро, есть очень тяжелые вопросы, но это жизнь. Собственники тоже должны принимать активное участие, а не только жаловаться.

Засорилась канализационная система. Один раз, два раза, три раза. Появился неприятный запах в подъезде. Обслуживающая организация чистит трубы регулярно, а бросают мусор, тряпки, стекло, бумагу в канализацию жильцы. Кто виноват в этой ситуации? В моем понимании – жильцы. И тот, кто бросает мусор, еще жалуется.

Работа с людьми – это искусство. Воспользуюсь ситуацией и через сайт хочу поблагодарить сотрудников управляющей организации «Ремжилзаказчик», сотрудников обслуживающей организации «Теплый дом». Большое вам спасибо за работу!