Как узаконить перепланировку в квартире?

— Южноуралец хочет произвести в своей квартире перепланировку. С чего ему начать?

— В первую очередь хотелось бы разграничить два понятия. Так что же такое перепланировка и что такое переустройство жилого помещения по действующему законодательству?

Перепланировка квартиры — это изменение ее конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В частности, это перенос и разборка межкомнатных перегородок (ст. 25 ЖК РФ).

Переустройство жилья представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Управление Росреестра по Челябинской области считает необходимым сразу пояснить, что правильно будет, если собственник сначала согласует перепланировку, а только потом ее произведет, а не наоборот.

— Что же не является перепланировкой, а что необходимо согласовывать?

— Не требует согласований обычный ремонт квартиры без изменений конфигурации помещений: замена встроенной кухни, переклейка обоев. Можно заменить двери, окна, закрыть коммуникации гипсокартонными коробами, демонтировать встроенную мебель.

При этом монтаж/демонтаж перегородок, разделение санузла, объединение комнаты с коридором или его частью, объединение туалета и ванной, в том числе с «захватом» части коридора или кухни, монтаж/демонтаж дверного проема — все эти работы требуют согласования с органами местного самоуправления.

— Какие же действия собственнику квартиры необходимо предпринять для того, чтобы узаконить изменения в планировке квартиры?

Шаг 1. Подготовьте проект перепланировки квартиры

Шаг 2. Обратитесь в уполномоченный орган с заявлением о перепланировке и необходимыми документами

Перепланировку квартиры нужно согласовать с органом местного самоуправления. В Челябинске эту функцию выполняет управление градостроительных разрешений (ул. Воровского, 2), в соответствии с утвержденным администрацией города Челябинска Административным регламентом.

Шаг 3. Получите разрешение на перепланировку

Шаг 4. Проведите перепланировку и зарегистрируйте ее в установленном законом порядке

Проведите перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о ее согласовании. Завершение перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии, выданным управлением градостроительных разрешений городской администрации.

Только после этого можно обратиться в управление Росреестра с заявлением о проведении кадастрового учета изменений в отношении переустроенной квартиры. К заявлению необходимо приложить технический план, подготовленный кадастровым инженером на основании уже имеющихся проекта перепланировки и акта приемочной комиссии.

Пошлина за данное учетно-регистрационное действие не взимается.
В случае если по каким-либо причинам орган местного самоуправления примет решение об отказе в согласовании выполненных работ по перепланировке помещения, такие работы могут быть узаконены только в судебном порядке. Для этого собственнику необходимо обратиться в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном виде. Техплан подготавливается на основании решения суда.

И еще одно важное замечание: если квартира находится в ипотеке, то для осуществления перепланировки обязательно необходимо согласие банка.

— Какую перепланировку нельзя узаконить? Есть ли случаи, когда перепланировка не допускается?

— Не допускается перепланировка квартир, которая приводит к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, которая приводит к ухудшению условий эксплуатации всего многоквартирного дома и проживания граждан в нем.

Например, на практике нередки случаи присоединения балконов и лоджий к площади квартир, а также возведения новых балконов и лоджий, увеличения площади балконных плит, ликвидации, уменьшения сечения каналов естественной вентиляции, демонтажа вентиляционных коробов, переноса радиаторов отопления, подключенных к общедомовой системе горячего водоснабжения и (или) центрального отопления, на лоджии и балконы, переноса сантехнического оборудования и расположения помещений кухонь и санузлов над жилыми помещениями.

Такие перепланировки нельзя узаконить, об этом свидетельствует и сложившаяся судебная практика. Более того, лицо, осуществившее самовольную перепланировку и переустройство, несет серьезную ответственность, от приведения квартиры в надлежащий вид (произвести работы по возврату к исходной планировке) вплоть до потери права собственности на свое жилое помещение.

— На что следует обращать внимание покупателям при покупке квартиры?

— При приобретении квартиры управление Росреестра всегда рекомендует заказывать актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). В некоторых случаях (в зависимости от того, когда объект был поставлен на кадастровый учет) выписка может помочь заявителю установить факт произведенной перепланировки путем сопоставления графического изображения объекта с фактическим состоянием квартиры при ее личном осмотре. Также о произведенной перепланировке может свидетельствовать специальная графа «Примечание» в полученной выписке.

Обратите внимание, что в случае, если неузаконенная перепланировка будет выявлена при проведении правовой экспертизы документов, представленных сторонами сделки, то государственная регистрация права будет приостановлена на срок до трех месяцев, а по инициативе сторон — до шести месяцев. За это время у собственника квартиры есть возможность получить документы, подтверждающие правомерность перепланировки, в том числе и в судебном порядке, и представить их в управление Росреестра.

Фото пресс-службы управления Росреестра по Челябинской области