ЗАКЛЮЧЕНИЕ о результатах публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории

УТВЕРЖДАЮ:
Заместитель председателя комиссии по подготовке
проекта Правил землепользования
и застройки в городе Челябинске,
 начальник Управления по архитектурно-
градостроительному проектированию
города Челябинска
П.Д. Крутолапов
от 3 ноября 2021 г.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
о результатах публичных слушаний по рассмотрению документации 
по планировке территории (проект межевания территории) в границах 
улиц Цвиллинга, Коммуны, Кирова, Маркса в Центральном районе 
города Челябинска

Основание разработки: распоряжение Администрации города Челябинска от 08.07.2020 
№ 6332 «О подготовке документации по планировке территории (проект межевания территории) в границах улиц Цвиллинга, Коммуны, Кирова, Маркса в Центральном районе города Челябинска».
Заказчик: Управление по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска.
Инициатор: общество с ограниченной ответственностью «Трейд-Урал 2».
Проектная организация: муниципальное унитарное предприятие «Архитектурно-планировочный центр».
Информирование о проекте:
— публикация распоряжения Администрации города Челябинска от 08.07.2020 № 6332 «О подготовке документации по планировке территории (проект межевания территории) в границах улиц Цвиллинга, Коммуны, Кирова, Маркса, в Центральном районе города Челябинска» в газете «Вечерний Челябинск» 10.07.2020, размещение на сайте Администрации города Челябинска в сети Интернет.
Публичные слушания проведены в информационно-телекоммуникационной сети Интернет. Предложения и замечания участников публичных слушаний принимались в электронном виде на адрес электронной почты с 06.09.2021 по 14.10.2021 включительно (komissiyapziz@arch74.ru).
Протокол публичных слушаний от 14 октября 2021 года № 17 хранится в Управлении по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска.
Информационное обеспечение:
— публикация постановления Главы города Челябинска от 06.09.2021 № 294-п «О проведении публичных слушаний по рассмотрению документации по планировке территории (проект межевания территории) в границах улиц Цвиллинга, Коммуны, Кирова, Маркса, в Центральном районе города Челябинска» в газете «Вечерний Челябинск» 08.09.2021, размещение на официальном сайте Администрации города Челябинска в сети Интернет;
— размещение проекта на официальном сайте Администрации города Челябинска в информационно-телекоммуникационной сети Интернет;
— уведомление депутатов Челябинской городской Думы, городской и районной администрации;
— экспозиция проекта размещена на официальном сайте Администрации города Челябинска в информационно-телекоммуникационной сети Интернет: cheladmin.ru.
— открытие экспозиции проекта состоялось 22 сентября 2021 года в 13 часов в Доме архитектора по адресу: город Челябинск, проспект Ленина, 41а. Консультирование по проекту осуществлял разработчик проекта — муниципальное унитарное предприятие «Архитектурно-планировочный центр».
На обсуждение была представлена: документация по планировке территории (проект межевания территории) в границах улиц Цвиллинга, Коммуны, Кирова, Маркса, в Центральном районе города Челябинска.
В ходе публичных слушаний поступили замечания, возражения и предложения:
— от Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (исх. от 12.10.2021 № 44206) поступила информация о задолженности по арендной плате;
— от Зубаирова Романа Сергеевича, депутата совета депутатов Центрального района города Челябинска: «ООО «Трейд-Урал 2» обратилось в Администрацию г. Челябинска с заявлением об утверждении ДПТ, в котором предусмотрено перераспределение смежного земельного участка с кадастровым номером (далее — ЗУ с КН) 74:36:0509015:123, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 16, находящегося в муниципальной собственности, путем его присоединения к ЗУ с КН 74:36:0509015:19.
В связи с тем, что «ООО «Трейд-Урал 2» получило разрешение от Комитета по охране памятников культурного наследия, необходимость согласовывать с Администрацией города параметры застройки на собственном земельном участке у ООО «Трейд-Урал 2» отпало.
ООО «Трейд-Урал 2» пошло на личный риск и застроило практически весь участок, не предусмотрев парковочные места и озеленение в соответствии с минимальным коэффициентом, который предусмотрен в данной зоне.
Возникшие из-за нехватки парковочных мест проблемы он пытается решить за счет присоединения муниципальной земли к своей всего за 15% от кадастровой стоимости земли (805 749 руб.), а это всего 120 862 руб.
В то же время этот участок можно предоставить через аукцион в аренду или в собственность, что принесет большую прибыль (проведя анализ, мы можем говорить о цене в несколько сот тысяч аренды ежегодно в бюджет города) для городского бюджета.
Заявления других заинтересованных лиц о предоставлении ЗУ с КН 74:36:050915:123, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 16, через аукцион в аренду или в собственность ранее уже подавались в Администрацию г. Челябинска.
Как депутат, как житель г. Челябинска считаю:
1. Перераспределение ЗУ с КН 74:36:050915:123, находящегося в муниципальной собственности, путем его присоединения к ЗУ с КН 74:36:0509015:19 с последующим выкупом его ООО «Трейд-Урал 2» за 15% от кадастровой стоимости не приемлемо и не соответствует политике города по наполнению городского бюджета.
2. Считаю необходимым оставить ЗУ с КН 74:36:050915:123 в муниципальной собственности с последующей возможностью предоставления в аренду или в собственность путем проведения аукциона. Только в этом случае будет соблюден принцип состязательности и равноправия. Бюджет города получит в десятки раз более ощутимый доход».
ООО «Трейд-Урал 2» предоставило в комиссию по Правилам землепользования и застройки в городе Челябинске в письменном виде пояснения по замечаниям: «Рассмотрев поступившие возражения депутата Центрального района города Челябинска Зубаирова Р.С., в соответствии с которыми данное лицо против перераспределения ЗУ с КН 74:36:0509015:123, расположенного по адресу: город Челябинск, улица Цвиллинга, 16, находящегося в муниципальной собственности, путем его присоединения к ЗУ с КН 74:36:0509015:19, сообщаем следующее:
Полагаем, что заявитель ошибочно мотивирует свои возражения тем, что отказ в перераспределении земельного участка и оставление земельного участка в муниципальной собственности приведет к доходу бюджета от предоставления участка в аренду или собственность, путем проведения аукциона.
Установленная охранная зона лбъекта культурного наследия «Дом П.А. Агапова», расположенного по адресу: город Челябинск, улица Цвиллинга, дом 16, принадлежащего ООО «Трейд-Урал 2», накладывает ограничение на использование ЗУ с КН 74:36:0509015:123. 
ЗУ с КН 74:36:0509015:123 находится в непосредственно в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности только объекта культурного наследия «Дом П.А. Агапова».
Установленные разрешенные виды использования данной зоны связаны непосредственно с данным объектом культурного наследия.
Соответственно, использование земельных участков, расположенных в данной зоне, по иному назначению, не связанному с эксплуатацией объекта культурного наследия «Дом П.А. Агапова», в силу установленных ограничений не представляется возможным.
Таким образом, отказ в перераспределении спорного земельного участка путем его присоединения к ЗУ с КН 74:36:0509015:19 приведет к невозможности получения бюджетом города денежных средств от его продажи и последующих поступлений, в виде налога на землю. Поскольку более никому кроме ООО «Трейд — Урал» 2» участок в силу установленных ограничений в использовании предоставлять нецелесообразно.
Полагаем, что выглядело бы странно и противоречило бы нормам действующего законодательства предоставление перераспределяемого земельного участка лицу, не заинтересованному в сохранении и использовании Объекта культурного наследия «Дом П.А. Агапова» и не являющемуся его собственником.
Законодательно не определены иные цели использования перераспределяемого земельного участка кроме как в целях сохранения объекта культурного наследия «Дом П.А. Агапова», соответственно, перераспределение ЗУ с КН 74:36:0509015:123 путем присоединения его к ЗУ с КН 74:36:0509015:19 будет соответствовать установленным Постановлением Правительства Челябинской области № 390-П от 16.09.2019 года особым режимам использования земель зон охраны и требованиям к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон.
Дополнительно сообщаю, на момент согласования проектной документации по реставрации с приспособлением объекта культурного наследия «Дом П.А. Агапова», расположенного по улице Цвиллинга, 16, и получения разрешения на проведение работ от Комитета по охране объектов культурного наследия Челябинской области, ООО «Трейд-Урал 2» имел в собственности ЗУ с КН 74:36:0509015:27 площадью 697 кв. м и имел не расторгнутый на тот момент договор аренды УЗ 
№ 012745-Вр-2014 от 23.05.2014 г. на ЗУ с КН 74:36:0509015:123, который действовал с мая 2014 по январь 2021 г. и был оформлен в аренду именно с целью обслуживания объекта «Дом П.А. Агапова» и парковки обслуживающего персонала и посетителей. Договор аренды был расторгнут Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в одностороннем порядке путем направления уведомления о расторжении в Росреестр. Проект реставрации получил положительное заключение Государственной экспертизы в части раздела 4.2.2.2 «Схема планировочной организации земельного участка», где предполагается размещение автопарковки для офисных помещений и для посетителей на обсуждаемом участке с КН 74:36:0509015:123. Что касается озеленения и благоустройства, то они запланированы в размере не менее 15% от площади ЗУ с КН 74:36:0509015:27, находящегося в собственности ООО «Трейд-Урал 2». Площадь застройки позволяет. Это также отражено в заключении Государственной экспертизы.
По итогам рассмотрения документации по планировке территории в Управлении по архитектурно-градостроительному проектированию города Челябинска получено свидетельство о рассмотрении документации по планировке территории на соответствие документам территориального планирования, правилам землепользования и застройки, требованиям технических регламентов, нормативам градостроительного проектирования, заданию на подготовку документации по планировке территории от 22.06.2021 № 44 (далее — свидетельство). В состав свидетельства включено письмо Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска от 26.07.2021 № 31490 о рассмотрении документации по планировке территории и отсутствии замечаний и предложений к образуемым и изменяемым земельным участкам.»
— от ООО «Корвет»: ООО «Корвет» является собственником объекта культурного наследия регионального значения «Жилищное управление Центрального района», расположенного на ЗУ с КН 74:36:0509015:52, по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 20.
ООО «Корвет» возражает против перераспределения ЗУ с КН 74:36:0509015:123, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 16, находящегося в муниципальной собственности путем его присоединения к ЗУ с КН 74:36:0509015:19 по следующим основаниям:
1. ООО «Корвет», являясь собственником ЗУ с КН 74:36:0509015:52, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 20, граничащего с ЗУ с КН 74:36:0509015:123, расположенного по адресу: г. Челябинск, д. 16, тоже обращалось в Администрацию города Челябинска 13.01.2021 г. с заявлением о перераспределении ЗУ с КН 74:36:0509015:123 путем присоединения равных частей участка к участкам с КН: 74:36:0509015:52, 74:36:0509015:19, однако проектом планировки территории, рассматриваемом на публичных слушаниях, такое перераспределение не предусмотрено.
08.02.2021 г. ООО «Корвет» обращалось в администрацию с заявлением о предоставлении ЗУ с КН 74:36:0509015:123в аренду на возмездной основе, путем проведения аукциона, что привело бы к регулярному пополнению бюджета города.
ООО «Корвет» готово выкупить ЗУ с КН 74:36:0509015:123 по аукционной цене, пополнив бюджет города Челябинска.
2. Охранная зона объекта культурного наследия «Дом П.А. Агапова», расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Цвиллинга, д. 16, установлена в пределах ЗУ с КН: 74:36:0509015:52, 74:36:0509015:19 и никак не затрагивает перераспределяемый ЗУ с КН 74:36:0509015:123.
Перераспределение ЗУ с КН 74:36:0509015:123 находящегося в муниципальной собственности путем его присоединения к ЗУ с КН 74:36:0509015:19 нарушает принцип состязательности и равноправия по отношению к собственнику смежного на ЗУ с КН 74:36:0509015:52 (ООО «Корвет»), имеющего такое же право на перераспределение, как и ООО «Трейд-Урал 2», и не соответствует основаниям перераспределения земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, предусмотренных статьей 39.28 Земельного кодекса РФ.
Просим отклонить документацию от утверждения и отправить ее на переработку, в которой предусмотрят:
1. Перераспределение ЗУ с КН 74:36:050915:123 путем присоединения равных частей участка к участкам с КН: 74:36:0509015:52, 74:36:0509015:19.
2. Оставление участка в муниципальной собственности с последующей возможностью предоставления в аренду или в собственность, путем проведения аукциона.»
ООО «Трейд-Урал 2» предоставило в комиссию по правилам землепользования и застройки в городе Челябинске в письменном виде пояснения по возражениям: «Рассмотрев поступившие возражения ООО «Корвет», в соответствии с которыми данная организация против перераспределения ЗУ с КН 74:36:0509015:123, расположенного по адресу: город Челябинск, улица Цвиллинга, 16, находящегося в муниципальной собственности, путем его присоединения к ЗУ с КН 74:36:0509015:27, сообщаем следующее:
Полагаем, что заявитель ошибочно мотивирует свои возражения тем, что установленная охранная зона объекта культурного наследия «Дом П.А. Агапова», расположенного по адресу: город Челябинск, улица Цвиллинга, дом 16, принадлежащего ООО «Трейд-Урал 2», не затрагивает перераспределяемый земельный участок.
Поскольку, Постановлением Правительства Челябинской области № 390-П от 16.09.2019 года утверждены границы зон объекта культурного наследия регионального значения «Дом П.А. Агапова», особые режимы использования земель зон охраны и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон.
В соответствии с пунктом II утвержденных вышеуказанным Постановлением границ зон охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дом П.А. Агапова», перераспределяемый земельный участок находится в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ «А») объекта культурного наследия «Дом П.А. Агапова».
В соответствии с пунктом II утвержденных вышеуказанным постановлением особых режимов использования земель зон охраны и требований к градостроительным регламентам в границах территории данных зон объекта культурного наследия регионального значения «Дом П.А. Агапова», зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, утвержденная Постановлением Правительства, относится только к объекту культурного наследия «Дом П.А. Агапова». Установленные разрешенные виды использования данной зоны связаны непосредственно с данным объектом культурного наследия.
Соответственно, использование земельных участков, расположенных в данной зоне по иному назначению, не связанному с эксплуатацией объекта культурного наследия «Дом П.А. Агапова», в силу установленных ограничений не представляется возможным.
Таким образом, вполне логично и не находится в противоречии с нормами действующего законодательства, что рассматриваемым проектом планировки территории не предусмотрено перераспределение ЗУ с КН 74:36:0509015:123 полностью или частично к принадлежащему ООО «Корвет» земельному участку.
ООО «Трейд-Урал 2» является собственником здания, расположенного по адресу: город Челябинск, Центральный район, улица Цвиллинга, 16, являющегося объектом культурного наследия регионального значения.
Требования к сохранению объекта культурного наследия предусматривают консервацию, ремонт, реставрацию объекта культурного наследия, приспособление объекта культурного наследия для современного использования либо сочетание указанных мер.
При проведении обследования принадлежащего Обществу объекта культурного наследия, было выявлено его ненадлежащее состояние, которое могло привести к его утрате, в связи с чем была разработана проектная документация «Сохранение объекта культурного наследия регионального значения «Дом П.А. Агапова», получено разрешение на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия и работы начали проводиться.
ООО «Трейд-Урал 2» с 2014 года арендовало перераспределяемый земельный участок, вносило арендную плату, после окончания срока действия договора аренды, неоднократно обращалось в Комитет по управлению имуществом с заявлением о продлении ранее действовавшего договора аренды земельного участка (договор УЗ № 012745-Вр-2014 от 23 мая 2014 года) с кадастровым номером 74:36:0509015:123, в том числе в июле 2020 года со ссылкой на нормы Федерального закона от 8 июня 2020 г. № 166-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции», поскольку договор УЗ № 012745-Вр-2014 от 23 мая 2014 года, заключенный в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509015:123, расположенного по адресу: город Челябинск, Центральный район, улица Цвиллинга, 16, заключен до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта, на дату обращения арендатора срок действия договора аренды земельного участка не истек (договор приобрел статус бессрочного). Однако договор аренды был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, путем направления в управление Росреестра уведомления о расторжении с Обществом договора.
Законодательно не определены иные цели использования перераспределяемого земельного участка кроме как в целях сохранения объекта культурного наследия «Дом П.А. Агапова», соответственно, перераспределение ЗУ с КН 74:36:0509015:123 путем присоединения его к ЗУ с КН 74:36:0509015:27 будет соответствовать установленным Постановлением Правительства Челябинской области № 390-П от 16.09.2019 года особым режимам использования земель зон охраны и требованиям к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон. 
Соответственно, перераспределение ЗУ с КН 74:36:0509015:123 путем присоединения его к ЗУ с КН 74:36:0509015:27 не может нарушить принцип состязательности и равноправия по отношению к ООО «Корвет», поскольку данное юридическое лицо не обладает правами на объект культурного наследия регионального значения «Дом П.А. Агапова». Кроме того, в случае утверждения рассматриваемой документации по планировке территории, перераспределение ЗУ с КН 74:36:0509015:123, путем присоединения его к ЗУ с КН 74:36:0509015:27 будет полностью соответствовать положениям статьи 39.28 Земельного кодекса РФ.
По итогам рассмотрения проектной документации «Сохранение объекта культурного наследия регионального значения «Дом П.А. Агапова», расположенного по адресу: Челябинская область, 
г. Челябинск, ул. Цвиллинга, 16 (ремонтно-реставрационные мероприятия, приспособление)», в ОГАУ «Госэкспертиза Челябинской области» получено положительное заключение. Согласно схеме планировочной организации земельного участка, на ЗУ с КН 74:36:0509015:123 размещаются автопарковки для офисных помещений, расположенных в здании объекта культурного наследия регионального значения «Дом П.А. Агапова»».
Для подведения итогов публичных слушаний вопрос рекомендован на комиссию по подготовке проекта Правил землепользования и застройки в городе Челябинске 22.10.2021.
Вывод:
1. Публичные слушания считать состоявшимися.
2. Рекомендовать отказать и отправить на доработку документацию по планировке территории (проект планировки территории с проектом межевания территории) в границах улиц Цвиллинга, Коммуны, Кирова, Маркса, в Центральном районе города Челябинска, с целью образования самостоятельного земельного участка с западной стороны земельного участка с кадастровым номером 74:36:0509015:27 для дальнейшего принятия решения о продаже права аренды на аукционе, исключив тем самым перераспределение указанного земельного участка.
3. Опубликовать заключение о результатах публичных слушаний в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, и разместить на официальном сайте Администрации города Челябинска в сети Интернет.

Председательствующий на собрании участников публичных слушаний,
депутат Челябинской городской Думы В.В. БОДРОВ.
Заместитель начальника Управления по архитектурно-
Градостроительному проектированию города Челябинска Н.В. ЧЕРНУШКИНА.
Начальник отдела обеспечения градостроительной деятельности
Управления по архитектурно-градостроительному
проектированию города Челябинска И.В. КУЛИКОВА.