Меню

На всех найдётся оценщик

22.05.2009 15:50 93 (11226)

Оценивать или нет землю, а если оценивать, то как, а точнее — в чьём интересе? Российский рынок недвижимости, похоже, ступил на твёрдую дорогу. По крайней мере так обещают в Госдуме. Ведь если в самое ближайшее время депутаты примут закон, устанавливающий проведение кадастровой оценки, обычный россиянин сможет поставить на место всех — и оценщиков, и чиновников, а также добиться справедливой цены на свой клочок земли.

Отметим, что нижней палатой парламента принят в первом чтении проект закона «О внесении изменения в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и другие законодательные акты РФ». Новшества законопроекта «Вечёрке» объяснил Виктор ПЛЕСКАЧЕВСКИЙ, председатель комитета по собственности Госдумы РФ.

Что почём?

Итак, поправки к закону есть, но рядовой гражданин должен к тому же знать суть самого понятия «кадастровая оценка». По словам Виктора Плескачевского, она в следующем:

— Следует подчеркнуть, что сегодня кадастровая оценка уже применяется не только для налогообложения, но она также предназначена и для оценки всей земельной собственности в целях совершенствования территориально-экономического зонирования, обеспечения всех видов рыночных операций с землёй, создания и развития земельного фондового рынка.

Если говорить о частностях, то кадастровая стоимость используется при определении цены выкупа земельных участков, причём как находящихся в государственной или муниципальной собственности, для нужд граждан и бизнеса, так и в частной собственности для нужд государства.

Законопроектом вводится определение государственной кадастровой оценки, под которой понимается целая совокупность действий. Перечислю лишь наиболее важные из них:

  •  формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;
  •  отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки;
  •  утверждение результатов определения кадастровой стоимости и публикация утверждённых результатов определения кадастровой стоимости, а также, и это наиболее важно, внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр объектов недвижимости.

Отмечу, что сегодня органы исполнительной власти не обязаны привлекать независимого оценщика к процедуре кадастровой оценки. И это даёт чиновникам возможность злоупотреблять своим положением.

Например, есть шанс занижать стоимость государственной недвижимости при её продаже или, напротив, серьёзно завышать её стоимость для налогообложения, аренды и так далее.

Теперь же, согласно законопроекту, заказчиком кадастровой оценки будет выступать орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, а исполнителями — только оценщики (!), удовлетворяющие требованиям закона об оценочной деятельности и дополнительно застраховавшие свою ответственность на сумму не менее тридцати миллионов рублей.

Тем самым уровень страховки в этом случае предусматривается значительно выше, чем в базовом законе об оценочной деятельности (300 тысяч рублей), поскольку учитывается высокая общественная значимость объективности оценки объектов недвижимости.

Цивилизованность прежде всего

Основная цель законопроекта — формирование в России цивилизованного рынка недвижимости. Для решения столь глобального вопроса депутаты Госдумы поставили перед собой задачу обеспечить законодательную базу для создания условий реального повышения качества и объективности оценки объектов недвижимости (в том числе и земли).

Хотя именно отсутствие адекватной правовой базы не позволяет разрешить проблему создания единого объекта учёта и единого налога на недвижимость (а единый налог должен будет заменить существующие раздельно земельный и имущественный налоги). И вот что ещё важно.

Законопроект решает две задачи: во-первых, оценка земли признана структурным элементом оценочной деятельности как таковой, во-вторых, в процессе кадастровой оценки появляется новый субъект — оценщик. Напомню: сегодня органы исполнительной власти не обязаны привлекать независимого оценщика к процедуре кадастровой оценки.

Кстати, известно, что нынче кадастровая оценка, проводимая по методикам Роснедвижимости, завышена в ряде регионов в 20 — 30 раз, а ситуация, когда рядом расположенные земельные участки имеют кадастровую стоимость, различающуюся в десятки раз (можно сказать, что в какой-то мере это издержки несовершенства методики математической модели), вполне рядовая.

Управа на эксперта

После окончательного утверждения поправок к закону оценщик приобретает довольно высокий статус. Есть ли на него управа? Не будет ли он злоупотреблять?

— Давайте определимся, кто такой оценщик. Оценщик по закону — это независимый эксперт, материально отвечающий за результаты своей деятельности, что позволяет оспаривать результаты его оценки вне зависимости от того, кто был её инициатором (заказчиком) — частное предприятие, гражданин или государство. Теперь все равны, а независимый оценщик несёт полную материальную ответственность.

Между тем рядовой потребитель выигрывает. Первое — оценщику теперь априори будет невыгодно вступать в сговор с заказчиком оценки, например чиновником.

Принятие данного законопроекта даст предпринимательскому сообществу и гражданам возможность оспорить не только процедуру кадастровой оценки (что возможно и сегодня), но, что крайне важно, её результаты.

Второе — материальная ответственность оценщика станет толчком, я бы даже сказал трендом, для разработки новой, более качественной методики оценки и новых координат, по которым будет проводиться кадастровая оценка.

Любой не согласный с проведённой оценкой может оспорить её в суде в течение года (!) после утверждения и опубликования результатов кадастровой оценки.

Другими словами, если у вас возникнут сомнения в результатах ранее проведённой оценки, заказчиком которой было государство (особенно в случае наличия оснований полагать о её завышении или занижении), вы сможете обратиться по своему выбору к услугам независимого оценщика, который оценит ваш объект недвижимости заново.

И такая возможность в совокупности с нормами материальной ответственности оценщиков за результат их деятельности является не только условием повышения объективности оценки объекта, но и хорошим противодействием против «заказной» оценки и сокращения количества обращений в суд об обжаловании результатов.

Подготовила Марина КУДРЯШОВА
Коллаж Людмилы МАНУРИНОЙ

 



Разместить рекламу и объявление в газете «Вечерний Челябинск»