Дешевая ипотека останется мифом?

На российском рынке ипотечного кредитования на минувшей неделе проявилась новая, довольно-таки тревожная тенденция. Крупнейший игрок рынка Москоммерцбанк неожиданно заявил о повышении процентных ставок по ипотечным кредитам. Повышение вроде бы небольшое — от половины до одного процентного пункта, но, учитывая размер ипотечных кредитов на покупку недвижимости и их стоимость для потенциальных заемщиков, все же неприятное.

Как аукнется

Напомним, что весной — летом текущего года на рынке ипотечного кредитования Соединенных Штатов разразился масштабный кризис невозвратов. События развивались стремительно и динамично: «мыльный пузырь» на американском рынке недвижимости лопнул в начале 2007 года, потянув за собой доходность.

В свою очередь эпидемия невозврата кредитов еще больше усугубила положение на финансовых рынках. Начались банкротства инвестиционных фондов, западные банки в массовом порядке стали избавляться от ценных бумаг, привязанных к рынку недвижимости.

«Вечерний Челябинск» уже приводил основные характеристики американского кризиса: «В результате нанесен колоссальный удар по самому рынку недвижимости, финансовым институтам, работающим на нем, у многих заемщиков на долгие годы возникли проблемы с непогашенными займами.

По некоторым сведениям, сейчас около 1,5 миллиона американцев оказались неспособными платить по ипотечным кредитам, а общий объем их задолженности приблизился к астрономической цифре в 1,3 триллиона долларов!»  По мнению некоторых российских банкиров, американский ипотечный кризис мог негативно отразиться и на отечественном рынке кредитования, где, как известно, сегодня среди банков резко обострилась конкуренция и порой кредиты выдаются не самым благонадежным заемщикам.

Впрочем, тогда же мы приводили и мнение профессиональных участников рынка из банков и агентств недвижимости, согласно которому, говорить о последствиях американского кризиса для России в то время было еще преждевременно.
А буквально через две недели один из лидеров ипотечного кредитования объявил о повышении процентных ставок по кредитам.

Упреждающее повышение

Чтобы понимать, какой сигнал послан рынку, нужно знать, что Москоммерцбанк является третьим в стране банком по размеру выданных ипотечных кредитов (первое и второе место соответственно занимают государственные Сбербанк и Внешторгбанк) с объемом, превышающим на сегодняшний день один миллиард долларов.

На конкурентном рынке, которым и является сейчас рынок ипотечного кредитования в России, такой ход одного из лидеров моментально должен отразиться на действиях остальных участников. В самом Москоммерцбанке повышение процентных ставок по ипотеке комментируют следующим образом.

— Ипотечный кризис в США вызвал нестабильность на мировых финансовых рынках, что привело к повышению стоимости заимствованных банком средств. Повышение ипотечных ставок позволит сократить темпы прироста кредитного портфеля и сохранить доходность, — приводят информационные агентства слова первого заместителя правления банка Альфреда Хисаметдинова.

При этом в банке уверяют, что повышение ставок затронет лишь тех заемщиков, которые по каким-либо причинам не могут официально подтвердить собственные доходы. Для заемщиков с хорошей репутацией (кредитной историей) банк по-прежнему готов предоставлять деньги под ставку в 10,8 процента годовых. А, так сказать, не очень благонадежным заемщикам могут предложить от 11,3 до 11,8 процента в год.

Риски и прогнозы

Известны пожелания первого вице-премьера российского правительства Дмитрия Медведева об ипотеке. По его мнению, к 2009 году ставки по ипотечному кредитованию в России могут и должны быть снижены до 8 — 9 процентов годовых. Разумеется, эти пожелания могут быть реализованы лишь на фоне благоприятной макроэкономической ситуации в стране и стабильности на финансовых рынках.

Проблема заключается в том, что все более-менее благополучные заемщики либо уже воспользовались, либо собираются в ближайшем будущем воспользоваться ипотекой, а в дальнейшем банкам придется иметь дело с теми категориями граждан, займы которым таят в себе множество рисков — от несвоевременного погашения кредитов до полного невозврата долга.

В такой ситуации банкирам ничего не остается делать, как закладывать в стоимость выдаваемых кредитов эти самые риски.
На эту тенденцию развития российского рынка ипотечного кредитования указывают специалисты из компании «АТТА Ипотека».

По мнению генерального директора этой компании Александра Черняка, «кредиторы начинают понимать суть опасений инвесторов и, соответственно, впредь строят свою работу более осторожно, так сказать, балансируя между жадностью и страхом».

Увернуться от кризиса

Для развития событий по американскому сценарию кризиса на ипотечном рынке присутствуют все условия. Во-первых, как отмечают эксперты, российский рынок ипотеки в основных чертах копирует американскую двухуровневую модель рефинансирования долга.

При такой системе кризис в одном сегменте может неминуемо отразиться на другом, например рост «плохих» долгов банков приведет к массовым их банкротствам, а потом и к всеобщей панике. Во-вторых, цены на жилье в России, как известно, растут опережающими темпами, и при определенном стечении обстоятельств это также может негативно сказаться на рынке.

В-третьих, ипотечное кредитование — это долгосрочный инструмент, и неизвестно, сколько сегодняшних заемщиков, взявших кредит, скажем, на десять — пятнадцать — двадцать лет под внушительный процент, смогут в финале полностью погасить задолженность.

Например, подсчитано, что в благополучной Великобритании пятая часть британцев выходит на пенсию с задолженностью по взятому когда-то ипотечному кредиту. (Кстати, ипотечный кризис, но меньших масштабов, не миновал и туманный Альбион). Как сообщает «Лента.ру», в среднем долги англичан по ипотеке составляют сейчас 38 тысяч фунтов стерлингов (почти 77 тысяч долларов), а в некоторых случаях достигают и 50 тысяч фунтов стерлингов (свыше ста тысяч долларов).

Совокупный долг пенсионеров этой страны по выплатам различных кредитов составляет 57 миллиардов фунтов стерлингов, что несет в себе угрозу для всей финансовой системы. Как знать, не произойдет ли нечто подобное и в России через десять — двадцать лет, когда подойдет пора окончательно рассчитываться по ипотечным кредитам сегодняшним заемщикам?

Остается надеяться, что российские банки в полной мере учтут просчеты и ошибки своих западных коллег и уже сегодня предпримут необходимые меры для сохранения стабильности в секторе ипотечного кредитования.

Цифры и факты

Доходы проедаются

Согласно данным, опубликованным Всероссийским центром изучения общественного мнения (ВЦИОМ), 41 процент россиян тратит на питание от 50 до 74 процентов доходов. Почти все свои доходы проедают еще 16 процентов россиян. У трети (32 процента) респондентов на питание уходит от 25 до 49 процентов доходов.

И только пять процентов опрошенных тратят на еду менее четверти семейного бюджета. 87 процентов россиян заметили рост цен на хлеб в последние несколько месяцев, причем 43 процента респондентов оценивают его как значительный. Заметили рост цен на муку, крупы, макароны 77 процентов опрошенных.

О подорожании мяса заявили 72 процента россиян, а на молочные продукты — 68 процентов. Только восемь процентов заметили падение цен на овощи и фрукты. Их подорожание зафиксировал 61 процент опрошенных. Почти каждый пятый объясняет рост цен на хлеб плохими погодными условиями.

Кошельки стали туже

По данным опроса, проведенного «Левада-центром», две трети опрошенных заявили об отсутствии в их семье сбережений и накоплений, еще 13 процентов россиян затруднились ответить на вопрос о накоплениях и лишь 22 процента заявили, что сбережения у них есть.

Таким образом, данные, полученные в 2007 году, показывают, что количество жителей России, не имеющих накоплений, очень медленно, но сокращается. В 2002 году граждан, которые не имели сбережений, было 68 процентов, а в 2005-м — 70 процентов. При этом, как утверждают сами исследователи, статистическая погрешность подобных опросов составляет три процента.

«Левада-центр» также просил респондентов ответить на вопрос, возможно ли в России в течение ближайшего года повторение финансового кризиса 1998 года. «Скорее да», — ответили 36 процентов опрошенных. Для сравнения: в 2005 году подобных ответов было 52 процента, а в 2004 году — 56 процентов.

Одновременно выросло и число затруднившихся ответить респондентов. В 2007 году они составили группу в 21 процент опрошенных. В 2006 году их было только 16 процентов.

По сообщениям
информационных агентств.
Рубрику ведет
Денис ЛУЗИН