Когда закончатся долевые мучения

О проблемах обманутых дольщиков не так давно кричали со всех федеральных каналов. Пострадавшие устраивали митинги, объявляли голодовки, даже объединились в ассоциацию помощи обманутым инвесторам и жертвам строительных пирамид. Челябинск громких акций избежал. Но, к сожалению, не избежал жертв.

Три года без лифта
Оговоримся сразу — строителей, которые бы перепродавали квартиры по нескольку раз и продолжали заниматься своим делом, в нашем городе нет. Повесить на строительную компанию ярлык «мошенники» можно тогда, когда в законную силу вступит приговор суда. Именно по его решению в настоящее время отбывает наказание руководитель ряда строительных организаций Александр Силин, осужденный за незаконную продажу квартир. Однако не о нем речь. В нашем городе есть застройщики, которые уже не-
сколько лет подряд портят нервы простым челябинцам, в свое время допустившим только одну ошибку — разделили с ними бремя долевого строительства.
— К сожалению, в Челябинске есть строительные компании, которые не выполняют свои обязательства перед гражданами, — говорит начальник отдела по контролю за жилищным строительством управления архитектурно-строительного надзора Игорь СТОЯКИН. — Они не соблюдают земельное законодательство, строят на незарегистрированных земельных участках, по несогласованным проектам, без соответствующего разрешения. Наконец, они затягивают строительство на пять — семь лет, а то и больше.
К сожалению, за срыв срока сдачи дома строительные компании не несут наказания. Реальных рычагов воздействия на них не имеет никто. Из-за этой дыры в законодательстве и возникают долгострои. По большому счету, участие в долевом строительстве — это всегда риск. Но это также и единственный способ купить жилье дешевле рыночной стоимости, поэтому и рискуют люди своими деньгами, подписывая договоры с застройщиками.
— Вот одна интересная история: в 2000 году компания «Жилтехстрой» начала строительство дома по улице 250 лет Челябинску в Калининском районе, — рассказывает Игорь Стоякин. — Через четыре года многоэтажка была почти готова. Но в таком виде — без телефонизации, с временным электроснабжением — принять дом мы были не вправе. Они об этом прекрасно знали и спровоцировали самовольное заселение дольщиков. Каким образом? Вероятно, предложили людям расторгнуть договоры и вернуть внесенные ими деньги, в то время как квартиры за четыре года строительства подорожали в разы. Подвох в том, что, если жильцы заселились, хоть и самовольно, застройщик может считать свои обязательства фактически выполненными. До сих пор эти люди живут без лифтов и телефонов, с электроснабжением по временной схеме, а с застройщика, как говорится, взятки гладки. И этот дом не единственный. У «Жилтехстроя» в городе около двух десятков долгостроев, которые тянутся еще с конца девяностых.

Где туалет будем делать
Много проблем доставляет строителям и дольщикам так называемая свободная планировка. И тех и других можно понять: зачем переплачивать за трубы и окна плохого качества, ненужные стенки, когда все это хозяева будут менять или сносить?
— Но почему бы все это не реализовать в тот инвестиционный период, который отведен на строительство дома? — задается вопросом Игорь Стоякин. — Это удобно: есть проектировщик, для особо разборчивых еще и дизайнер, подрядчик с лицензиями на все виды деятельности, застройщик, который в помощь инвестору проследит, чтобы все было реализовано в рамках утвержденных проектных решений. Результат оценит приемная комиссия. Однако на деле получается наоборот: и дольщики получают квартиры без перегородок, без отделки, с внутренними инженерными системами без запорной арматуры, разводки по квартире, без оборудования мойки, унитаза, ванны… И еще лет пять они будут отравлять жизнь соседям, работая перфоратором, сокрушая и созидая перегородки, загадят весь подъезд стройматериалами, которые рабочие будут таскать на спине, или, если повезет, угробят лифт, перегрузив его кирпичом, цементом и еще бог весть чем. А потом сами будут писать жалобы на соседей, которые не дают по ночам спать их детям, постоянно что-то исправляя, требовать проведения ремонта в подъезде и восстановления разрушенного благоустройства.
По новым правилам приемочная комиссия дает добро, только если дом и квартиры в нем полностью готовы к вселению хозяев. Этому требованию не соответствует третья очередь дома
№ 26а по улице Энгельса, который возводит компания «Монолит-Инвест».
— Ладно, если бы они просто отказались от установки сантехники. Самый дешевый санфаянс, который устанавливают строители, имеет такой непрезентабельный вид, что его меняют, наверное, абсолютно все хозяева. Но они даже не отделили стеной вспомогательные помещения — туалет, ванную комнату и кухню — от жилых, как того требует Жилищный кодекс. И получается, что канализационные трубы торчат посреди одной огромной комнаты. Такой дом мы принимать не имеем права. А строители перед дольщиками чисты, ведь в договорах написано: «Компания ХХХ обязуется передать гражданину Иванову А.А. квартиру свободной планировки» (или с черновой отделкой).
Кстати, застройщик с мнением специалистов не согласен и отстаивает свое право строить дома свободной планировки в суде.

Черновой отделки не бывает
Юридическую несостоятельность народа застройщики поворачивают в свою пользу, поэтому специалисты настоятельно советуют показывать договоры долевого участия профессиональным юристам.
— К сожалению, люди в большинстве своем юридически неграмотны, поэтому заказчики позволяют себе вольности, — говорит главный специалист управления архитектурно-строительного надзора Вера ДУДКИНА. — То срок предъявления дома комиссии не обозначат, то примут решение не делать разводку коммуникаций или внутреннюю отделку, прячась за термином «черновая отделка», указанным в договоре. А на самом деле такого термина в среде профессионалов не существует. Нужно называть вещи своими именами и указывать, что квартира сдается без чего-то — без подготовки пола, без сантехники, без оклейки стен обоями…
По словам Веры Дудкиной, строители не должны заставлять покупателей приводить свои квартиры в приличный вид самостоятельно. В идеале, если хозяин хочет поставить качественную сантехнику, наклеить дорогие обои или использовать декоративную штукатурку, он должен заключить индивидуальный договор с застройщиком и откорректировать проект, указать в нем, что хочет заменить, пересчитать стоимость материалов для отделки квартиры. Главная идея — чтобы ремонт проходил до сдачи дома. Но я еще не видела, чтобы дольщики заказывали ремонт в своих будущих квартирах у застройщика, хотя это логично и удобно. И вряд ли строители на это пойдут, к сожалению, они боятся дорогих материалов.

Сколько стоят капризы строителей
Еще один больной вопрос — строительство без разрешений. Зачастую бывает так, что и дом уже возведен, и дольщики готовы начать обживать свои квартиры, но в свое время застройщик не получил этот важный документ, а без него сдать дом нет никакой возможности. Кстати, согласно закону о долевом строительстве, принятому полтора года назад, собирать деньги с дольщиков без разрешения на строительство нельзя.
Дом, о котором пойдет речь, был заложен куда раньше появления этого закона, а именно в 2001 году. Как кратко обрисовала проблему Вера Дудкина, застройщик — компания «Блок-С» — получил разрешение на строительство в Курчатовском районе пятиэтажного дома. А потом вдруг решил отклониться от согласованного проекта и надстроить еще и мансардный этаж. На эти вольности разрешения не было. Сейчас дом уже возведен, но сдать его застройщик не сможет, пока не получено разрешение.
Также нам удалось поговорить с пострадавшими — дольщиками злополучного строительства. Оказывается, проблема не только в разрешении. И без этого «Блок-С» умудрялся несколько раз переносить сдачу дома.
— Договор долевого участия мы заключили в сентябре 2001 года, — рассказывает Юлия Чешкова. — Генподрядчиком выступала некая компания «Аврора», застройщиком — «Блок-С». В договоре был указан срок сдачи дома — четвертый квартал 2002-го. Однако к началу этого года строители успели только вырыть котлован. Мы решили забрать деньги, но руководство компании уверяло: к концу года дом будет готов. А спустя некоторое время мы узнали, что застройщик вместо положенных пяти этажей задумал возводить шесть. И на этот «лишний» этаж разрешения нет. С тех пор прошло уже пять лет. Дом построен, но до сих пор не сдан. Подведены все коммуникации, но пока временные. По договору мы должны были получить квартиры с черновой отделкой, но с тех пор изменились правила, и застройщик заставляет нас ремонтировать квартиры самостоятельно, а также платить за тепло, воду и электричество. Разве это не противоречит Жилищному кодексу? У нас ведь еще нет свидетельств о собственности. Но застройщик предупреждает: откажемся платить — отопление отключат, дом разморозится и весь наш ремонт пойдет насмарку.
Руководство компании от своих обязательств не отказывается, но, когда дом будет сдан, пока неясно.
Между тем после этих разговоров нам стало известно, что распоряжение о продлении аренды земли и разрешение на мансарду подписано. Как пояснили в городской администрации, теперь дом необходимо подключить к инженерным коммуникациям. Эта процедура стоит порядка пяти миллионов рублей. Эти деньги предстоит найти застройщику, и не исключено, что он «попросит» их у дольщиков. Ввод дома с временными коммуникациями в эксплуатацию невозможен, а значит, люди не переедут в новые квартиры. Сколько им еще ждать, знает только руководство компании «Блок-С».

Непрофессионалы уйдут с рынка
Челябинец Петр Мишунин ждет квартиру с первой очереди дома по улице Героев Танкограда. Предмет его переживаний строит с 2003 года компания «Жилтехстрой». 
— Договор, казалось бы серьезный документ, для них легче переписать, чем исполнить, — говорит Петр Мишунин. — Вначале задержку строительства они оправдывали отсутствием разрешения, потом не-
хваткой денег и надеждой на инвестиции по правительственной программе.
Дом должны были сдать в 2005 году, потом дату приемки отодвинули до первого квартала 2007 года. Но уже сейчас ясно, что и в этот срок строители при всем желании не впишутся.
Петр Мишунин предлагает с
безответственными застройщиками поступать строго: «Нужно найти способ забирать объекты у компаний, которые проваливают работу, и отдавать другим, более ответственным застройщикам, которые способны сдавать дома в срок». А таковые в нашем городе имеются. Как отметил Игорь Стоякин, не возникает проблем со строительными компаниями «Стройком», «Артель-С», «Массив». Значит, все-таки можно возводить дома и при этом не терять лица.
— Бытует мнение, что закон о долевом строительстве сегодня не работает, — говорит генеральный директор управляющей компании «Массив» Елена БЕРКОВИЧ. — Я бы сказала, что этот закон в большей степени защищает клиентов, а строительные компании заставляет более вдумчиво давать обещания. Успешно исполнять его могут только профессиональные застройщики, для которых репутация важнее прибыли, а удобство и комфорт будущих жильцов важнее объ-
емов сдачи. Закон заставляет непрофессионалов перестраивать бизнес с учетом новых требований либо покинуть рынок.

Ксения ЕГОРОВА.