ВНЕПЛАНОВЫЙ МОНОПОЛИЗМ,

АМНИСТИЯ В 4 ЭТАПА
«Зачастую процедура регистрации приобретает очень тяжелые, кошмарные формы «хождения по мукам», — заметил недавно премьер Михаил Фрадков на заседании правительства. Оценку стоит признать очень точной. Несмотря на уже существующие изменения в Гражданском кодексе, оформление регистрации прав на недвижимость остается чрезвычайно тяжелой для граждан процедурой. Законопроект правительства уже окрестили «дачной амнистией». Дачный домик чаще всего представляет собой объект капитального строительства, который призван служить человеку не одно десятилетие. Естественно поэтому желание владельцев иметь стабильные права на этот вид недвижимого имущества. Это дает возможность распоряжаться им без препятствий: продавать, дарить, передавать в залог или в наследство.
«Дачная амнистия» складывается из нескольких этапов. Первым шагом стали изменения 2004 года, внесенные в Гражданский кодекс, и введение в действие с 30 декабря 2004 года Градостроительного кодекса России. До этого права на садовые дома нигде не регистрировались, что фактически исключало эти полноправные объекты недвижимости из гражданского оборота. Вторым оказалось прошлогоднее Послание президента России, поручившего принципиально упростить процедуру регистрации прав на недвижимость. Третьим шагом стали подготовленные Министерством экономического развития и торговли (МЭРТ) восемь законопроектов. В частности, было предложено установить временный (до 1 января 2010 года) упрощенный порядок проверки соответствия градостроительным регламентам жилых домов (за исключением многоквартирных), построенных гражданами без разрешения на строительство на земле, предоставленной им в период до вступления в силу Градостроительного кодекса. Было также предложено установить, что земельные участки, в документах на которые не указан вид права, считаются предоставленными на праве собственности, за исключением случаев, когда на участок распространяется запрет на приватизацию.
Справка: людей, которых должен коснуться новый закон, в России больше 20 миллионов. А с детьми и внуками выходит и вовсе полстраны. В течение 15 последних лет законы менялись практически постоянно, дачники их исполнять не торопились. В итоге больше 60 процентов дачных участков по состоянию на сегодняшний день оказались нигде не зарегистрированы.
Четвертый шаг — закон об изменении всей системы техинвентаризации и учета, принятие которого ожидается в 2006 году. Закон должен полностью сделать легитимным упрощенную процедуру регистрации прав. Усилиями разного рода лоббистов он «успешно» тормозился на протяжении двух лет.

ТЕХНИЧЕСКАЯ СТРУКТУРА
Найти областное унитарное предприятие «Центр технической инвентаризации» (ЦТИ) в Челябинске просто — по рекордным размерам очередей. Нередко в здании по ул. Воровского, 2 очередь в ЦТИ (расположенный на 4-м этаже) поднимается прямо от входа в здание. Стоять в очереди приходится по многу часов, порой сутки. Конечно, поблизости можно найти «специалистов» по ускорению процедуры, но их услуги стоят денег.
БТИ, бюро технической инвентаризации (это старое название), изначально было государственной, а не областной структурой. В задачи БТИ входил технический учет жилищного фонда. И на сегодня функции эти в целом сохранились. Согласно правительственному Положению о государственном учете жилищного фонда от 13 октября 1997 года за номером 1301 «паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых строений и жилых помещений производятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации». Это что касается плановой инвентаризации. А далее самое главное: «Внеплановые обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых строений и жилых помещений по ДОГОВОРНЫМ ценам». При фактическом отсутствии на сегодня плановых инвентаризаций внеплановые составляют почти 100 процентов всех объемов работ, в том числе и нашего областного центра технической инвентаризации. Это унитарное предприятие существует в основном не за счет бюджета, а благодаря тем самым договорным ценам. Говорят, новое помещение для ЦТИ было куплено почему-то за бюджетный счет. Но о том разговор особый.

ВСЕ ДЕЛО В АРХИВЕ
Пройдем по тексту упомянутого Положения дальше, к принципиально важному пункту 14. «Архивы БТИ относятся к Государственному архивному фонду Российской Федерации и являются федеральной собственностью, находящейся в пользовании субъектов Российской Федерации. Отчуждение архивов БТИ не допускается». То Положение было принято в 1997 году еще правительством Черномырдина. Спустя три года кабинет министров Касьянова издал новый документ — «Об организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства». В пункте 7 уточнялось: «первичной технической инвентаризации подлежат все объекты, инвентаризация которых не проводилась ранее». При этом «по результатам первичной технической инвентаризации на каждый объект оформляется технический паспорт». А последний является «документальной основой для ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства». Кроме того, «объектам учета в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера». Следом шел пункт 8, указывающий: «плановая техническая инвентаризация проводится не реже одного раза в пять лет». «Не реже», как правильно понял видавший виды читатель, означает, что и не чаще. Плановая — это та, что по фиксированным ценам, определенным органом исполнительной власти (и которая бывает раз в 5 лет). Все остальные — внеплановые. А именно: «изменение технических или качественных характеристик объекта учета (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос)». В пункте 13 снова звучит тема архивов: «Технические паспорта, оценочная и иная учетно-техническая документация по объектам учета, включая регистрационные книги, реестры, копии зарегистрированных документов, сформированные в инвентарные дела, образуют архивные фонды, которые относятся к государственной части Архивного фонда Российской Федерации и являются федеральной собственностью». Как используются архивы? Ответ на это дан в пункте 17: «Сведения (документы) об объектах учета предоставляются организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, проводившей техническую инвентаризацию соответствующего объекта, в течение месяца с даты получения заявления (запроса), если иное не установлено законодательством». Это в теории «сведения предоставляются в течение месяца». А что на практике?
10 сентября 2004 года за подписью нынешнего председателя кабинета министров России Михаила Фрадкова появляется документ о внесении изменений «В некоторые акты правительства РФ по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства». Во исполнение решения в Челябинской области получили соответствующую государственную аккредитацию по техинвентаризации несколько структур. Помимо ОГУП «ЦТИ» (бывший БТИ) это были филиал федерального предприятия «Ростехинвентаризация», филиал муниципального предприятия из Трехгорного, а также несколько частных компаний. Однако в Москве поняли, что в отсутствие закона полномасштабное введение конкуренции в этом секторе пока невозможно. Поэтому временно лицензии «частников» были отозваны. Куда жестче себя повели местные чиновники. Фактически антигосударственная их логика строится главным образом на той основе, что на кону большие деньги (за внеплановую инвентаризацию по договорным ценам). У любого объекта капитального строительства есть своя история, отраженная в архивах, у которых не может быть двух хозяев. Кое-кому, похоже, плевать, что архив по закону — федеральная собственность. Попробуйте получить там информацию и вы сами все поймете. Поговаривают, что даже на запросы регистрационной палаты областной ЦТИ (а именно он, как вы правильно догадались, распоряжается федеральным архивом на территории региона) отвечает что-то в стиле «нет возможности». Выход по сути остается один — для получения справки провести внеплановую проверку. В этом случае сотрудники ЦТИ тут как тут и готовы помочь.

ПРЕМИИ И ЗАЙМЫ
Не знаю, читатель, будешь ты смеяться или плакать, но внеплановая инвентаризация — основа для внеплановых премий и других преференций руководителям и сотрудникам ЦТИ. Догадки по этому поводу получили весомое подкрепление в виде отчета аудитора контрольно-счетной палаты области. Главное в отчете — вывод о том, что в нарушение целого ряда документов (от федеральных правительственных актов до наших, доморощенных, областных) отдельным пунктом договора работодателем предусмотрено, что «размер и периодичность выплат вознаграждения руководителю ОГУП за результаты финансово-хозяйственной деятельности предприятия определяются согласно Положению о премировании, которое утверждается самим руководителем ОГУП». Руководит ЦТИ Ирина Морозова. «Проверкой установлено, что премирование руководителя ОГУП «Областной ЦТИ» за перевыполнение планового задания и конечные результаты работы производится за счет себестоимости услуг ОГУП, в результате руководителю ОГУП дополнительно выплачено вознаграждение в размере 437 тысяч руб.» Премия руководителя ЦТИ включена в себестоимость услуг ЦТИ. Размер премии — без малого в полмиллиона. Неплохо? Аудитор в то же время отметил, что в нарушение Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» без согласования с собственником ЦТИ заключено в 2004 году аж 33 договора займа почти на 2 миллиона рублей. Собственник в данном случае, уточним, — правительство области. При этом от заемных сумм в срок возвращается всего половина. Задолженность работников ОГУП по договорам займа на 1 января прошлого года составляла магическую цифру в… 666 тысяч рублей! Но и это мелочи в сравнении с общим выводом аудитора по ЦТИ: «не осуществлялось ведение единых бухгалтерских регистров (главной книги, журналов-ордеров)!
Выручка челябинского ЦТИ за 2004 год превысила плановые показатели в 2,6 раза. За год перед этим из прибыли в 16 с лишком миллионов в бюджет области было перечислено лишь 10 процентов. Можно предположить, что здесь есть связь со снижением в 2004 году для ЦТИ плана прибыли, который непосильным трудом был в итоге перевыполнен на 20 процентов. План по доходам (что куда важнее!) перевыполнили за 2004 год вдвое, дополнительно получив доходы в размере 90 миллионов рублей! Фактические затраты на оплату труда тоже выросли вдвое (так вот ради чего старались?), что было довольно-таки цинично аргументировано увеличением премиальных выплат, относимых на себестоимость работ ОГУП в соответствии все с тем же Положением о премировании… Премии растут как на дрожжах за счет клиентов. Премии же включаются в себестоимость услуг. Будь на рынке технической инвентаризации конкуренция, возмутительная система монопольного обогащения группы лиц оказалась бы в принципе невозможной. Самое поразительное: в этих условиях ОГУП «ЦТИ» по состоянию на начало прошлого года показало коэффициент текущей ликвидности в два раза ниже нормативного, что, по словам председателя контрольно-счетной палаты области Альфреда Галимова, «свидетельствовало о неспособности ОГУП обеспечить расчеты по обязательствам… в полном объеме».

ВМЕСТО ПОСЛЕСЛОВИЯ
В ближайшей перспективе те функции, которые сосредоточены пока в центрах технической инвентаризации (и других подобных организациях), будут разделены посредством давно ожидаемого закона (его принятие планируется в этом году). Собственно инвентаризацией займутся коммерческие структуры, учетом же будет ведать «Роснедвижимость» (созданная на базе земельных комитетов и кадастровой палаты). Предвестником скорых изменений можно считать то самое инициированное президентом России упрощение регистрации прав на недвижимость («закон о дачной амнистии»), о котором говорилось вначале. И только от исполнительной власти зависит теперь, чтобы этот закон не превратился в очередной «закон хождения по мукам».

Андрей РОМАНОВ.