Дольщики Челябинска делятся знаниями: «Не дайте себя обмануть!»

Масштабный кризис долевого строительства разразился в Челябинской области на волне экономического спада 2008-го года. Тогда дела у застройщиков пошли совсем скверно — деньги разошлись в обороте, а новые не поступили. Лет через пять вроде бы все вернулось в нормальное русло. И вдруг мы видим, как по центральным каналам ТВ показывают обманутых дольщиков на заседании в Госдуме с зубастыми плакатами и разгневанными лицами. Говорят, среди них было немало представителей Челябинской области.

Как не попасть в ловушку «квартиры в кредит»? А если уж попали, то что делать?

Мы - в «десятке»

А между тем «мода» на долевое строительство никуда не делась.

В региональном минстрое приводят цифры: по итогам первого квартала 2017 года в области 104 застройщика ведут строительство 349 объектов с привлечением денег участников долевого строительства. При этом, важное замечание, в Челябинской области существует проблема «ухода с рынка» страховых организаций (отзыв лицензий, введение временных администраций, банкротство). Их доля на рынке страхования составляла почти 80%. А между тем, отмечают наблюдатели, в регионе уже столкнулись с проблемами, связанными с перестрахованием строящихся объектов.

Заместитель губернатора Челябинской области Сергей Шаль говорит прямо:

- Эта ситуация на сегодняшний день для нас очень острая. По показателям проблем с обманутыми дольщиками наш регион, к сожалению, входит в десятку по количеству пострадавших участников долевого строительства. Первый раз мы так жестко столкнулись с этим после кризиса 2008 года. Но на начало 2015 года почти удалось победить эту проблему. В области на тот момент из длинного перечня незавершенных объектов практически оставался один. Этот дом стоит на пересечении улиц Каслинской и Братьев Кашириных. Строительство вела «Уральская строительная компания», сейчас, после ребрендига, она называется «Княжеский». Но в 2016 году появился снова целый список проблемных компаний. Всем известны «Гринфлайт», «Град», «Южно-Уральская строительная компания», «Аркона», «Жилищная инвестиционная компания» и еще целый ряд.

Компенсационный фонд - не панацея

Обманутые дольщики на получение такого статуса подают заявления в региональный минстрой, где их рассматривают. Сегодня у нас в области официально зарегистрировано 1185 обманутых дольщиков, которые в 33-х жилых домах купили себе квартиры и - получили статус «обманутых». Всего договоров в этих домах заключено – 4942 , их них 4461 или 90% приходится на компанию «Гринфлайт» и «Академ Riverside».

- Однако все обещания, которые были сделаны в прошлом году руководством «Гринфлайт», все осуществляются, - отмечает Сергей Шаль. - Три дома из 28 проблемных были введены в эксплуатацию в прошлом году, в этом – еще пять. Нужно будет принять решение еще по шести домам. По графику в этом году должны будут достроены 10 домов и 15 в следующем. Пока по объектам всех проблемных компаний ведется необходимая работа. Разработаны дорожные карты.

Однако, по словам чиновника, есть общефедеральные проблемы. В том числе и по страховым компаниям. Кстати, в Челябинской области никто такой страховой деятельностью не занимается. На самом деле никто не берется перестраховывать договоры дольщиков - слишком не выгодные условия. В этой связи принято решение Правительством РФ с этого года начать формирование «Компенсационного фонда», в который застройщики будут вносить некие залоговые суммы.

Взнос в Компенсационный фонд предполагается в размере 1,4% от стоимости объекта. Но есть риск, что денег может не хватить.

Предполагается, что при возникновении проблемных ситуаций их этого общероссийского фонда будут выделяться деньги на достройку тех или иных объектов. Но пока фонд не заработал, ведутся дискуссии по поводу, как это будет работать. В Челябинской области правительство тоже выступило со своими инициативами, поскольку пока не очень понятно, каков будет порядок использования денежных средств, каков будет их размер.

Дискуссия вышла на высокий уровень. И неделю назад, 3 июля, в Госдуме проходили парламентские слушания на тему долевого строительства. Заместитель губернатора Сергей Шаль в них участвовал от Челябинской области. А представители обманутых дольщиков от Челябинской области задавали свои вопросы. На этих слушаниях обсуждался вопрос отмены вообще как такового долевого участия граждан в строительстве. Ведь ни одна отрасль не привлекает деньги конечного потребителя продукта. В строительстве сложилась уникальная ситуация. Но если даже отменят «долевку», это не решает настоящих проблем обманутых дольщиков.

На слушаниях в Госдуме обсуждался вопрос отмены долевого участия граждан в строительстве. Ведь ни одна отрасль не привлекает деньги конечного потребителя продукта.

Минстрой дает заключение

Как избежать рисков, заключая договор долевого участия? Актуальность этого вопроса трудно переоценить.
Сергей Шаль считает, что нужно руководствоваться здравым смыслом. И если принимать участие в строительстве, то желательно на последней стадии, когда понятно, что до завершения дома осталось немного. А перед этим внимательно изучать ситуацию. В Интернете можно собрать всю информацию о застройщике.

Конечно, когда обращались в «Гринфлайт», все было на позитиве. Еще по итогам 2015 года компания сработала с прибылью. И 34 дома успешно были сданы, что само по себе выглядело очень убедительно. Тем не менее, следует изучать информацию, которая есть в открытом пространстве.

- Со своей стороны, - говорит чиновник, - я лично и в минстрое готовы консультировать по поводу строительных компаний. Сейчас у нас есть новые полномочия. С 1 июля этого года по каждому застройщику, по каждому объекту минстрой начал выдавать заключения по финансовой устойчивости. Застройщик не будет иметь право продать ни одну квартиру, заключить ни один договор долевого участия без положительного заключения минстроя Челябинской области по своему состоянию. У нас есть прецеденты, когда строительные компании регистрируют строительство сразу нескольких объектов. И для возведения первого дома привлекает средства дольщиков со второго и так далее. Выстраивается этакая карусель для привлечения денег дольщиков. Это настораживает. Будем отказывать в выдаче таких заключений. Недобросовестные компании не должны приходить на рынок долевого участия.

Министр строительства и инфраструктуры Виктор Тупикин говорит о рисках. Они возникают уже при переносе сроков строительства, когда застройщик вносит изменения в проектную декларацию. Есть риски и в качестве строительных работ, когда обнаруживаются скрытые недостатки, которые невозможно определить на стадии приемки объекта в эксплуатацию. Неприятным сюрпризом может стать, если построенный объект не соответствует ранее размещенной документации об объекте. В Челябинске уже сталкивались с этим.

С какими документами можно ознакомиться, обращаясь к застройщику?

- Документов много: предоставлять застройщик может только, что предусмотрено законодательством. - отвечает Виктор Тупикин. - Это учредительные документы, отчетность, аудиторское заключение, бухгалтерская отчетность за все три года, предшествующие обращению. Свидетельство о постановке на налоговый учет и свидетельство о государственной регистрации застройщика. Проектная декларация. Судебные решения.

Пробел в законодательстве

Руководитель инициативной группы пострадавших дольщиков от действий компании «Гринфлайт» Евгения Селявко тоже готова поделится советами.

- Обязательно проверьте, какие права зарегистрированы на земельный участок у застройщика – это право собственности или право аренды, - говорит активистка. - После того, как потенциальный покупатель убедится, что земля на каком-либо праве застройщику принадлежит, можно посмотреть официальный сайт застройщика. Там должно быть выложено разрешение на строительство конкретного объекта. Если есть вероятность, что сроки сдачи переносятся, то застройщик обязан выкладывать уже продленное разрешение на строительство. Это основные документы, которые могут обезопасить дольщика в случае наступления банкротства компании — все-таки земля является залогом в договоре-участия и прописывается в реестре.

Кстати, обманутые дольщики компанией «Гринфлайт» сейчас наблюдают первую стадию банкротства застройщика.

- Мы сталкиваемся с проблемой недоработки Закона о банкротстве, - отмечает Евгения Селявко, - который даже при сдаче домов не дает возможности получить дольщикам свои квартиры в собственность.

- Это важная тема, - подчеркивает Сергей Шаль. - Теперь мы ждем решения суда, а дольщики должны собраться и принять правильное решение. К сожалению, этот узкий момент не прописан на законодательном уровне.

- Пока мы занимались проблемами дольщиков в компании «Гринфлайт», приобрели некий опыт: что делать, куда бежать, к кому обращаться, - делится Евгения Селявко. - И теперь дольщики других проблемных объектов обращаются к нам с вопросами.

Региональное правительство должно до 1 августа представить в минстрой России дорожную карту по всем проблемным объектам Челябинской области.

- Мы приветствуем инициативу, чтобы дольщики объединялись, обменивались лучшими практиками, - отмечает Сергей Шаль. - Но есть ситуации, когда дольщики не могли сразу объединиться. К примеру, мы два года ведем переговоры по «Уральской строительной компании». Но пока не смогли найти инвестора, который мог прийти туда. Законом, кстати, предусмотрена, замена застройщика. Но там было три инициативных группы. И у них всегда были разнонаправленные действия. Одни хотели по максимуму получить компенсацию за срыв сроков строительства. Другие хотели, чтобы дом был достроен во что бы то ни стало. А третьи — просто наступления банкротства по принципу «назло бабушке отморожу уши». А с кем вести диалог представителям власти? Пока люди не объединялись, они не могли выработать собственную позицию. А от позиции дольщиков (они же — кредиторы) зависят многие вопросы.

Сегодня по недострою на перекрестке Каслинской и Братьев Кашириных министр строительства Виктор Тупикин подписал около десяти писем с обращением к потенциальным инвесторам, чтобы они еще раз рассмотрели возможности достройки здания в центре города.

- Я спрашиваю, если не можете достроить, то скажите причину, почему за это не беретесь, - уточнил Виктор Александрович, - чтобы знали, что нужно учесть в следующих предложениях к инвесторам. Это нормальная практика.

Покупать или нет

По мнению экспертов, риски при долевом строительстве есть всегда. Но если есть возможность купить готовое жилье, лучше сделать это, чем идти в «дольщики». Сергей Шаль приводит конкретный пример с «Вишневой горкой». Есть там введенные дома в эксплуатацию, и начинают уже продавать дома на стадии строительства третьего-четвертого этажа. В общем-то финансово устойчивый, понятный подрядчик, с землей все ясно, все документы в порядке. Разница в цене готовых квартир и тех, что продают с долевым участием — одна тысяча на квадратный метр. То есть покупка квартиры в 60 квадратных метров с долевым участием снижается на эту сумму. Конечно, 60 тысяч — серьезная сумма. Практически, это двухмесячный доход. Но гарантий нет. Случиться может что угодно с самой устойчивой компанией. Кто мог сказать, что в 2015 году с «Гринфлайтом» возникнет такая ситуация по 28 домам? Неприятность приплатить сумму в 60 тысяч можно пережить. Зато какое это счастье - спокойно получить свое жилье и справить новоселье. На сегодняшний день рынок нового и вторичного жилья у нас широко представлен.

Если строительная компания попадает в публичную повестку, у нее немедленно падают продажи. А если нет притока новых денег — ситуация ухудшается в разы.

В чем причина скандалов с обманутыми дольщиками? Некоторые даже крупные компании переоценили свои силы и возможности рынка. Жилья построено много и стоит недорого. При этом конкуренты откровенно демпингуют.