Меню

Гильотина долевки никуда не денется

08.08.2017 11:24 - автор Сергей Таран
В прошлую пятницу Дмитрий Довженко, депутат Гордумы и один из «отцов» дискуссионной площадки открыл 12-е заседание «Сигарного клуба». Изыскивать тему не пришлось. В воздухе давно свинцовой тучей висит проблема обманутых дольщиков, попавшая в федеральную повестку.
Гильотина долевки никуда не денется


Вездесущий кризис

Директор МАУ ИД «Вечерний Челябинск» Сергей Филичкин сразу начал с обозначения некоторых причин проблемы:

- Мы понимаем, что это не только проблема Челябинской области. Строительный рынок и отрасль в целом где-то в 2015 году столкнулась с очень серьезным кризисом. Произошла двукратная девальвация рубля. Экономика серьезно просела. Мы едва не потеряли строительную отрасль.

- В условиях системного кризиса спасать отдельное предприятие – это нонсенс, - взял слово редактор газеты «Аргументы недели – Южный Урал» Владимир Филичкин. - На начало 2017 года в стране было примерно 700 недостроенных объектов, которые возводились по программе долевого строительства. Это отражение состояния экономии в целом. Но и спасать долевое строительство за счет всей остальной экономики, на мой взгляд, бесперспективно. Часто спасать запущенные объекты становится поздно, если не действовать на опережение. При этом, надо понимать, государство не обязано исправлять огрехи деятельности частных строительных компаний и тех, кто рискнул вложить свои средства. Но для того, чтобы снимать социальную напряженность это делать, в принципе, нужно.

- А где деньги взять?

- Снять с других программ. Хотя, это тришкин кафтан. Нужно говорить о претензиях к государственным структурам, которые своевременно не предупредили эту ситуацию. Понимать, как развивается ситуации в регионе – обязанность специалистов в этих структурах. Разве совершенно неожиданно масса строительных компаний в Челябинской области вдруг оказались на грани банкротства? Должны были принять меры экономического характера, чтобы застройщики выполнили свои обязательства. В такой ситуации уповать на силовиков не продуктивно, кроме случаев явного нарушения закона. Я вижу, что правительство Челябинской области предпринимает определенные меры, чтобы ситуацию выправить.

Ситуация изнутри

Кирилл Кочкин, заместитель гендиректора по реализации недвижимости и маркетингу компании «Гринфлайт»: - Проблема дольщиков региона в основном-то связана с компанией «Гринфлайт». При этом у многих компаний, у «Миасса», у «Града», у «Речелстроя», у многих других проблемы колоссальные. Недаром Сергей Шаль проводит постоянно рабочие группы. Но проблема-то возникла из-за «Гринфлайта», потому что там 4500 дольщиков. Из них в реестр в арбитражном суде вступило 3800. Компания «Магнитострой» теперь пытается выправить ситуацию. Привлекать средства из других программ не рационально. Есть там земельные участки по льготной цене. В любом случае достраивать будет застройщик. Но в бюджете нет статьи расходов «помощь дольщикам». Чтобы достроить весь «Академ», требуется около 4-4,5 миллиардов рублей. К концу 2018 года мы закончим. Дольщики получат свои квартиры. Да, начнутся «просрочки» - пени, штрафы, неустойки. От этого никуда не уйти. Но все получат свои ключи. Когда это все случится, проблема не будет выглядеть так масштабно в рамках нашей области. Этих 120 человек из «Града» или дольщиков «Уральской строительной компании» никто не слышал с 2010 года. Но на фоне «Гринфлайта» тема дольщиков получила большой общественный резонанс.

- Как можно контролировать деятельность коммерческой организации?

- Никак. Были страховые компании, которые страховали риски. Где теперь «Балтийская СК», «Советская СК», которые создали такой пул, собрали немалые деньги и куда-то делись? Список-то был ограниченный. Не каждый мог страховать ответственность застройщика. Все эти страховщики испарились по всей стране. Теперь говорят: «Давайте банковские гарантии!» Банк должен положить в Центробанк сумму в два раза больше, чем надо на строительство. Никакой разумный банк на это не пойдет.

Новые деньги — квадратный метр

Дмитрий Довженко: - Строительные компании стали использовать механизм дольщиков не от хорошей жизни - нет доступа к деньгам. Где их взять? Идти в банк? Там потребуют пакет документов, обеспечение, чтобы покрыть риски на строительство. Как следствие - удорожание на всю стройку до 20%, а если она затянется на два года, то - и все 40%. Так разгоняется цена на квадратный метр. Поэтому привлечение дольщиков – более дешевый инструмент. Есть опыт Германии. Там тоже есть механизм дольщиков. Но покупая «долевку», вы не платите 100%. Это просто покупка «права». Строитель построил первый этаж – выставляет вам счет, условно говоря, 3% от суммы квартиры. По мере закрытия объемов идет погашение. В России

создали схему, привлекая ценой. Это опять же социальная причина. Квадратный метр стоил 50-60 тысяч рублей, но на уровне нулевого цикла можно купить за 32 тысячи, на уровне 5-го этажа – за 40 тысяч. Квадратный метр стали использовать как аналог депозита в финансовой сфере. Поэтому очень много среди долевщиков приобретателей «инвестиционных» квартир. И поэтому ни одна большая страховая компания не стала страховать риски строителей. Заранее было понятно, что создали не рабочий механизм. То, что придумали сейчас, считаю, приведет к удорожанию строительства.

Очаг высокого напряжения

Владимир Филичкин: - За чей же счет будет разрешаться эта кризисная ситуация?

Дмитрий Довженко: - Чудес нет. Либо за счет бюджета, либо за счет дольщиков.

Сергей Филичкин: - Меня очень беспокоит социальная сторона этой проблемы. Мы понимаем, что среди дольщиков есть люди, которые вкладывались в квартиры с коммерческим интересом. Откровенные спекулянты покупали этажами, подъездами. Но многие, большинство людей копили деньги, продали свою квартиру. влезли в неподъемные долги. Появились тысячи граждан, которые остались без крыши над головой. Они крайне уязвлены и теперь готовы на любые акции протеста. Они готовы пойти до конца и готовы устраивать голодовки.

У нас появились тысячи людей крайне пораженных в своих правах. Сейчас мы можем столкнуться с такой ситуацией, когда на этой проблеме начнутся активные политические спекуляции. Этих людей попытаются вывести на улицы, что-то пообещав.

- Пахнуло социализмом, - заметил полит-технолог Евгений Маклаков. - Речь идет о простых людях, это касается их качества жизни. Почему, например, медицину, образование и ряд отраслей государство жестко контролирует, а в строительстве на первоначальном этапе не было контроля. Государство не обязано решать проблему дольщиков, но контролировать строителей — да. В свое время не были выработаны механизмы. Это ошибка, и это надо сейчас исправлять. Насколько я знаю, недавно была разработана целая дорожная карта. Там очень внятные законодательные меры. Вы правы, тему уже сейчас переводят в политическую плоскость. Если государство не будет регулировать проблему дольщиков, то потом дольщики коснутся государства. Мы реально можем прийти к очагу очень серьезного напряжения.

Где взять деньги?

Дмитрий Довженко: - Проблема дольщиков получила свое видение сегодня из-за «Гринфлайта» и «Речелстроя». А вот дом на Братьев

Кашариных и Каслинской стоит недостроенным с 2010 года. И никто не принимал решения. Там не «складывается» экономика. И чем помочь? Датировать ставку за ипотеку, за съем квартиры? Кстати, таких людей не так много.

Кирилл Кочкин : - По нашим данным, около 30%. Любая долевка ничем на самом деле не отличается от вклада в банк, это финансовый риск. Банк прогорел — никто не думает о вкладчиках.

Дмитрий Довженко: - Но механизмы защиты должны существовать. Иначе мы скатимся неизвестно куда. Проблема в том, что это происходит не только из-за внешних факторов, но из-за внутренних — экономических решениях, которые были приняты внутри компании.

Владимир Филичкин: -Схему долевого строительства собираются отменить, или она будет изменена. Органы власти проморгали, что схема не работает. Заинтересованные люди получили денежные средства и с ними ушли в тень. Их даже привлечь к ответственности невозможно. И теперь губернаторы должны исправлять ситуацию, чтобы не было социального напряжения. И там мы будем до бесконечности вкатываться в подобные кризисы. А надо работать на упреждение.

Евгений Маклаков: - Отнимают же у банков лицензии. Тут надо не строительные компании, а людей дисквалифицировать.

- «Черные» списки — это политический инструмент, - считает полит-технолог Сергей Клесун. - Тем не менее, людьми начинают пользоваться, вытаскивая ситуацию в политическую плоскость. Возьмем, к примеру, «Стоп ГОК». Это абсолютно здравые, сытые люди, которым нечем заняться. Есть там персоны, которые манипулируют людьми. Они выходят от скуки. Здесь проблема не дольщиков, которым уже нечего терять, а недобросовестных политиков.

Дмитрий Довженко: - Интересная версия. Первый раз услышал.

За счет чего помогать дольщикам? Коммерческая компания не занимается благотворительностью.

Кирилл Кочкин: - В любом случае «Гринфлайт» получает преференции. Если до конца 2018 года все будет сделано, как обещают, то укрепится имидж. Олег Лакницкий станет застройщиком №1в Челябинске. Репутация человека, который решил проблему долевки, стоит дорогого. Возможно, он рассчитывает на преференции при получении аукционных участков под застройку.

Сергей Клесун: - У меня есть такое подозрение, что схема «Гринфлайт» разрабатывалась таким образом, чтобы можно было быстро свернуться. Так там и сделали.

Как построить по-другому

- Успешные топ-менеджеры привыкли работать на бюджетной подпитке, - замечает Владимир Филичкин.

Дмитрий Довженко: - У Александра Букреева была другая схема. Дольщики не отдавали деньги в кампанию. Они делали аккредитив. Деньги лежали на спец-счете в банке. Это была гарантия. Схема чистая, Буквреев работал себе в убыток. Но он шел в банк и говорил, смотрите сколько предварительно внесено денег. По сути это гарантированная перед банком покупка квартир, которые он строит. У «Легиона» в этом смысле все чисто.

Евгений Маклаков: Проблема дольщиков — отсутствие внятной коммуникации с населением. Их же бросили, по существу.

Кирилл Кочкин: - Все будет достроено с помощью частных инвестиций. И «Гринфлайт» и «Речелстрой». Найдутся люди, которые достроят их дома. Скажем, Наталья Солеева запросто это может взять под гарантии области, достроит, всем раздаст ключи. Самое интересное, пришел Лакницкий в «Гринфлайт», условно придет Солеева в «Речелстрой», банк «Санатор» - в СУ-155. И всем все достроят. И скажут тогда, что правительство — молодец! Решена проблема. А порочный механизм долевки останется.

Дом напротив Торгового центра пока не имеет экономики. Но Семен Мительман предлагает провести полную инвентаризацию. Там есть и кусочек земли. Сети заведены. А без дольщиков, от которых «почистят» здание ( их «заведут» в конкурс (банкротство), долевка прекарщает свое существование как право) дом станет совсем приемлемым для достройки.

Но механизм не поменяется. И не факт, что не случится второй «Гринфлайт». В последствии, возможно, сложится пул работающих без долевки, Лакницкий, Букреев, Солеева, Серсков и еще кто-то. Они и будут диктовать условия на рынке. Но это другая проблема — монополисты.

Поделиться

 



Разместить рекламу и объявление в газете «Вечерний Челябинск»


in_other