Выселят ли челябинскую семью из собственной квартиры?

А ведь так уже было. Уже приходили. Уже стучали. Правда, до выселения дело тогда не дошло. Но, собственно, как могло дойти до того, что, купив трехкомнатную квартиру частично за собственные деньги, частично за кредитные средства, полученные в банке, и выплатив львиную их долю, женщина и ее немногочисленная семья вот-вот могут оказаться на улице, без крыши над головой? Ибо квартира теперь, после обращения банком взыскания, - того, кого надо, квартира.

Утрированно, но, по сути, об этом свидетельствует вся российская правоприменительная практика, поскольку подобный случай, безусловно, не единичный в стране. Так что в этой истории мы не акцентируем внимание на определенном банке, понимая, что в ней мог бы фигурировать и любой другой (не принципиально!), а излагаем ситуацию как таковую. Но вот как раз единичными, а лучше сказать, одинокими здесь оказались Ирина Федорова и частный юрист из Челябинска Дмитрий Боровинских, утверждающие: такой подход к делу, а значит, и его исход в корне не верны; дефект практики, идущий вразрез с законодательством, нужно исправлять; а для этого стоит разобраться в сути проблемы. Увы, пока что это – глас вопиющих в пустыне. Однако мы забежали далеко вперед, опустив многие детали (в коих известно кто кроется). Обо всем по порядку.

Третий – лишний?

В 2008 году Ирина Федорова вместе с семьей, решив улучшить свои жилищные условия, стали подыскивать что-то большее, чем их однушка. С помощью риэлтора нашли приемлемый вариант – 3-хкомнатную квартиру по улице Молодогвардейцев, дом 41б. Для этого, конечно, пришлось продать прежнее жилье. 9 сентября того же года между продавцом и покупателем, Ириной Федоровой, была заключена сделка купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, взятых в банке. Таким образом, оплата полной стоимости квартиры в размере 3 млн. 400 тыс. рублей была частично произведена за счет собственных средств, а именно 1 млн. 400 тыс. рублей, и частично за счет полученного кредита.

Действительно, между Ириной Фёдоровой и банком «ВТБ 24» был заключен кредитный договор с условием возврата ссудной задолженности в 2 миллиона рублей, рассчитанных процентов за пользование по ставке – 12,95% годовых (включая ключевую ставку ЦБ и вознаграждение), с расходами на страхование – 127544,11 рублей, что явилось неотъемлемой частью кредитного договора. Договор заключался на срок до 2023 года. В свою очередь, согласно справке от 7 апреля 2017 года, банк ВТБ 24 (ПАО) сообщал, что по данному кредитному договору заёмщик за период с 09 сентября 2008 года по 1 августа 2013 года провел платежи на сумму в 1 914 035, 10 рублей.

Потому что банк посчитал…

- Да, у Ирины Федоровой образовалась задолженность, причем речь идет о 2014-2015 годах. Просрочка произошла из-за вынужденного закрытия собственного бизнеса, потери фиксированного дохода. И она была вынуждена просить об отсрочке. - Своё решение об обращение взыскания на квартиру банк объясняет возникновением ипотеки в силу закона, поскольку банк предоставил Фёдоровой денежные средства на покупку квартиры, - комментирует Дмитрий Боровинских. – Однако Ирина Федорова, приобретая квартиру с использованием кредитных средств, не принимала участие в долевом строительстве на долях с банком. А значит, считать, что у банка возникла ипотека в силу закона путём предоставления Федоровой средств на покупку квартиры – значит неверно понимать само основание возникновения ипотеки в силу закона…

Это противоречит закону

Кроме того, как заверяет юрист, считать, что у Банка могла быть самостоятельная ипотека на квартиру в силу закона, - это противоречит смыслу п.4 ст.5 Закона об ипотеке, где говорится, что часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки, что в свою очередь согласуется с п.1 ст.77 Закона об ипотеке, по смыслу которого права кредитора при ипотеке в силу закона возникают при долевом участии в строительстве объекта недвижимости и могут удостоверяться закладной на имущественные права участников строительства.

- Поскольку право залога на имущество, обремененное ипотекой, удостоверяется закладной, а имущественные права Банка как залогодержателя не подлежат государственной регистрации, то считать, что закладная заменяет собой основание возникновения ипотеки в силу договора, не представляется возможным, - продолжает Дмитрий Боровинских. – И главное: банк не являлся стороной сделки по купле-продаже квартиры. Тогда как к данному жилому помещению применяются правила о заключении договора об ипотеке, который не заключался между сторонами правоотношений по купле-продаже и кредитным обязательствам. Повторюсь, закладная не заменяет собой договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, поэтому считать, что Банк ВТБ 24 (ПАО) имеет законные основания признавать себя залогодержателем залоговых прав относительно этой квартиры противоречит статьям 10 и 11 Закона об ипотеке…

Другими словами, права банка ограничиваются только кредитным правоотношением. Ведь в сделке по купле-продаже жилого помещения связь между продавцом квартиры и кредитором (Банк «ВТБ24» (ПАО)), предоставившим кредит на приобретение недвижимости покупателю, отсутствует.

А потом были торги

Между тем, как отмечает юрист, судебное решение Калининского районного суда г.Челябинска от 28 мая 2015 года по иску ВТБ 24 (ПАО) к Ирине Фёдоровой в части обращения взыскания на залоговое имущество имело целью исполнение денежного обязательства на сумму взыскания в размере 990 489 рублей 06 копеек из стоимости залогового имущества, поскольку второй частью решения было само взыскание на денежные средства по кредитному обязательству.

- Затем прошли торги, причем даже без участия заемщицы. Ее об этом даже не известили судебные приставы, - констатирует Дмитрий Боровинских. – Но самое интересное, что, опять-таки, на торги должна была выставляться закладная как ценная бумага. Но почему-то был выставлен сам объект недвижимости. В конечном счете, банк оставил квартиру за собой. При этом ее стоимость значительно снизилась, практически в два раза. К слову, банк возвратил Федоровой малую часть от реализации квартиры, о чем она не была извещена и узнала, можно сказать, случайно. Итак, банк стал собственником квартиры…

Однако возникает вопрос: как подобное могло произойти, если собственница Ирина Федорова не отчуждала принадлежащую ей квартиру в пользу ВТБ24 (ПАО) и не утрачивала судебным решением право собственности. По основаниям, предусмотренным ст.551 ГК РФ, обязывающим проведение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость и возникающие из договора об отчуждении имущества, банк в суд не обращался. 

«Каждый день трясемся…»

- А ведь банк уже выставил нашу квартиру на своем сайте, и стоимость ее – 2,6 миллиона рублей, - делает акцент на цифре Ирина Федорова. – В то время как там же есть квартиры, в которых жильцы еще прописаны, в нашем случае отмечается, что квартира – «чистая». Каждый день трясемся, что придут и будут выселять. Уже приходили. Не открывая дверь, спросила, кто. Они: «Собственники. Банк…» Так и не открыла. Им же не выгодно, этим, с позволения сказать, «собственникам», держать квартиру на балансе. Так что, думаю, выселять будут чужими руками – заявятся новые жильцы и скажут: «Ну, что…» Но разве мой случай – единичный?!

- Нам до сих пор так и не ясно, каким образом банк сегодня на правах собственника реализует квартиру на своих условиях? Где же защита частной собственности на жильё – статья 35 Конституции РФ? – риторически восклицает Дмитрий Боровинских.

- Каким видите развитие истории?

- Как минимум собираемся обратиться в следующую инстанцию – в президиум областного суда, чтобы все-таки президиум проверил право банка на предмет законности. Немаловажно, чтобы на данную проблему обратили внимание депутаты федерального уровня (на областном уровне ее все-таки не решить), общественные организации. Ведь это проблема не одного человека – многие люди, попадая в такую ситуацию, оказываются на улице. Этого быть не должно. Здесь явное нарушение закона. По сути, статьей 77 Закона об ипотеке пытаются трансформировать денежные обязательства посредством неисполнения одного денежного обязательства заменой другого, что противоречит самому Гражданскому кодексу. По большому счету, правоведам известна эта проблема денежной трансформации.



«Мы с такой практикой не сталкивались…»

- На ваш взгляд, нужно менять букву закона?

- Да. Подобных примеров, как с Ириной Федоровой и этим банком, действительно много. Люди в слезах выходят из зала суда. Их вместе с детьми выселяют. Но на моей практике это первый случай, когда банк закладную преподносит и как ценную бумагу, и как договор залога, которая на самом деле лишь удостоверяет право залога. А где сам залог? Объекта нет, соответственно, нет и залога.

И самое главное: банк не является стороной сделки купли-продажи жилья; в силу статьи 807 ГК РФ заёмные средства являются собственностью Фёдоровой, а потому никой законной трансформации одних денежных обязательств в другие происходить не может, поскольку возникает частная собственность на деньги и на квартиру у Фёдоровой. При этом ее обязанность возвращать кредит не трансформируется в право банка обращать взыскание на жильё. Ошибочно понимать, что у банка возникает ипотека в силу закона.

- Вы единственный, кто заметил этот, так скажем, пробел?

- Надеюсь, что нет. Я встречал различные подходы у столичных юристов в решении проблемы по денежным трансформациям. Повторюсь, есть проблема трансформации денежных обязательств. И, возможно, законодательство требует внесения определения денежного обязательства в кодекс и закрепления сущности исполнения денежного обязательства по кредиту и при переходе права. С другой стороны, на одном из заседаний суда присутствовал банковский юрист (что, в принципе, случай редкий, обычно они и не ходят – настолько банк уверен в свое правоте), и он признал: «Мы с такой практикой не сталкивались». Ответ не совсем понятен: почему практика ставится выше того, что прописано в законе? Практики нет, и все?

- Что говорят страховые компании?

- На самом деле у заемщиков, подобных Федоровой, идут отчисления в страховые компании, которые как раз и страхуют риски, связанные с обращениями о взыскании. Страховые компании говорят, что к этим обязательствам они не имеют никакого отношения. Снова работает практика. Все под банками. Но пока что люди не выходят с транспарантами, - резюмирует юрист.

«Вечерка» намерена следить за судьбой челябинской семьи, на пороге которой стоит перспектива остаться без крыши над головой. Следить с надеждой, что те же федеральные депутаты, общественники, о коих упомянуто выше, обратят внимание на проблему.

Цитата:

«Проблему денежной трансформации двух видов обязательств можно сравнить с покупкой кофе через терминал кофе-машины. При цене напитка в 30 рублей, 10 или 20 из них оплаченных образуют кредит, а по недостающим 10 рублям у владельца кофе-машины «возникает» ипотека в силу закона, до тех пор, пока вся сумма не будет оплачена. Деньги, полученные в банке на приобретение кофе, не создают каких-либо прав для третьих лиц. Сохранение родового понятия денег через порядок исполнения денежных обязательств позволит сохранить частную собственность на имущество как граждан, так и юридических лиц. Безусловно, этого требует законодательная инициатива и справедливая практика…» Дмитрий Боровинских, юрист

Банк также прислал свой комментарий. Пресс-служба банка ВТБ заявляет:

«Мы взаимодействуем с клиентами уже после первого случая просрочки, работая в строгом соответствии с законодательством. Банк внимательно анализирует ситуацию, в которой оказался клиент, и предлагает различные варианты выхода из нее. В зависимости от конкретного случая это может быть реструктуризация задолженности, индивидуальные условия по урегулированию уже начисленных штрафных санкций.

Банку, безусловно, выгоднее урегулировать проблемную ситуацию с клиентом самостоятельно, чем заниматься судебными процедурами.  Однако если заемщик длительное время не исполняет условия кредитного договора, то банк вынужден обратиться в суд для взыскания задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Дальнейшие решения находятся в компетенции судебных органов.

Отметим, что до момента полной выплаты по кредиту квартира, в которой проживает заемщик, находится в залоге у банка, что также полностью соответствует законодательству».