Продажа жилья: как дурят нашего брата

09.06.2014 10:51 20 (232)

В прошлом номере «Управдома» мы уже писали о том, почему в России так развито мошенничество в сфере покупки и продажи жилья. Сегодня мы расскажем, как защитить свою недвижимость от нечистых на руку дельцов.

Семь способов отнять квартиру

Назовем основные способы мошенничества на российском рынке недвижимости, получившие сегодня достаточно широкое распространение:

1. Без документов

Это продажа компаниями, называющими себя застройщиками, объектов недвижимости при отсутствии как самого жилья, так и оформленных документов на них. Пожалуй, рассматриваемый способ является самым масштабным в настоящее время, что связано с бумом покупательской способности и возросшим интересом населения к недвижимости, а также полным отсутствием механизма гражданского и уголовного контроля указанных отношений и применения наказаний за осуществляемые преступления. Например, создается некое общество с ограниченной ответственностью, которое начинает продавать земельные участки с обещанием возвести на них коттеджи. Для большей убедительности иногда возводится один очень красивый дом, чтобы продемонстрировать, что строительство ведется полным ходом. Затем в течение ближайших двух-трех лет осуществляется максимальная продажа всем желающим дачникам еще не существующих домов и земельных участков, после чего компания пропадает.

2. Аварийный дом

Схема данного способа мошенничества очень проста. В короткие сроки из дешевых строительных материалов возводится дом без соблюдения каких-либо строительных норм. Например, без фундамента или обязательных конструктивных соединений. Затем дом продается по стоимости 1 млн рублей со ссылкой на то, что он только что оформлен в собственность, соответственно, при большей продажной стоимости необходимо оплачивать значительные налоги (13 процентов). При этом оставшаяся реальная цена дома оформляется как стоимость земельного участка. Получается следующее: покупатель уплачивает 15 миллионов рублей за приобретенный им коттедж и земельный участок, из которых 1 млн рублей по документам уплачивается за стоимость коттеджа и 14 млн рублей за земельный участок (по факту все наоборот, однако в последующем доказать это практически невозможно). Через полгода после заключения сделки дом либо рушится, либо трескается по швам. Хорошо, если допущенные нарушения подлежат устранению, пусть даже путем значительных многомиллионных вложений. Однако часто бывает и так, что пропущенные в процессе строительства изъяны не позволяют использовать дом вообще и он подлежит сносу.

3. Поддельные документы

Третий способ мошенничества — это продажа объектов недвижимости по поддельным документам и поддельным доверенностям.

4. Предварительные договоры

Этот способ весьма интересен и достаточно распространен. Он представляет собой продажу недвижимости по предварительным договорам с дальнейшим отказом от заключения основного договора купли-продажи. Предварительные договоры не регистрируются в регистрационных службах, то есть такой договор не является инструментом, который защищает покупателя от обмана. Именно поэтому нельзя передавать по предварительным договорам за будущую собственность большие суммы денег. Однако, как показывает практика, многие покупатели, страстно желая приобрести определенную загородную недвижимость в связи с ее местонахождением или интересной ценой, оплачивают свое желание по полной стоимости. Мошенники, принимая деньги по предварительным договорам, ссылаются на необходимость оформления недвижимости именно таким способом в связи с отсутствием каких-либо документов и необходимостью их получения в определенный промежуток времени. После подписания предварительного договора и его оплаты объект недвижимости может быть продан еще нескольким покупателям по аналогичной схеме. Как правило, после получения денег от максимального количества покупателей продавец исчезает.

5. Квартира нарасхват

Пятый способ — продажа имущества нескольким лицам одновременно. По своей правовой природе он очень схож с предыдущим видом преступления. Разница заключается в том, что вместо предварительных договоров заключаются основные договоры купли-продажи одновременно с несколькими покупателями.

6. Захват чужой земли

Захват чужого земельного участка ведется при длительном неиспользовании его собственником (один год и более). Реализация такого рода преступлений возможна в связи с существующими пробелами в действующем земельном законодательстве и оформлении в собственность земельных участков. Такая практика сводится к тому, что правообладатель, имея участок в собственности и располагая свидетельством или распоряжением местной власти, будет лишь формальным собственником, если отсутствуют кадастровые документы о месте размещения участка, зарегистрированные в Росреестре. То есть, если вы не пользуетесь землей некоторое время, к примеру два года, ваш сосед заказывает межевое дело, ссылаясь на то, что ваш соседний участок принадлежит ему, «землемеры» оформляют межевое дело, передают его в кадастровую палату или Росреестр, где ваш земельный участок регистрируется под номером участка соседа с выдачей ему документов, где границы нового участка содержат в себе полностью и вашу землю. Таким образом, площадь земли соседа значительно увеличивается, а ваша уменьшается.

7. Сдадим в аренду. Дорого

Последний из предлагаемых к рассмотрению способов обмана покупателей в сфере загородной недвижимости — продажа или сдача в долгосрочную дорогостоящую аренду земельных участков при отсутствии полномочий на такую передачу земли распоряжающимся лицом. Этот вид мошенничества больше славится не количеством обманов, а их огромной стоимостью, то есть продается либо земля в самых востребованных местах — прибрежные полосы водоемов, заповедников или продается или сдается в аренду сразу значительная площадь земли, исчисляемая гектарами, как правило, под дачное или коммерческое строительство. В большинстве своем такие сделки осуществляются с помощью «своих людей» в регистрационных палатах, когда сначала переоформление земли происходит из государственной или муниципальной собственности в собственность коммерческих структур, а затем она продается на рынке недвижимости. Такие коммерческие компании являются мошенниками, переоформляя на себя землю без согласия самого собственника или переоформляя землю, вообще не подлежащую отчуждению в частную собственность, — земли заповедных территорий, леса, прибрежные полосы рек и озер, иное.

И это далеко не закрытый перечень видов мошенничества в сфере недвижимости.

Как усилить государственную защиту

Схемы мошенничества — это своеобразный показатель того, насколько урегулирована законодательством та или иная сфера экономической деятельности, в том числе это касается сферы операций с недвижимостью. Действующая редакция ст. 159 Уголовного кодекса РФ, предусматривающая уголовную ответственность за мошенничество, в том числе в сфере экономики, фактически воспроизводила по существу аналогичную норму УК РСФСР. Иван Сухарев предлагает дополнить и конкретизировать в Уголовном кодексе РФ составы мошенничества в зависимости от сферы правоотношений, в которой они совершаются. Это снизит число ошибок и злоупотреблений во время возбуждения уголовных дел о мошенничестве, будет способствовать повышению качества работы по выявлению и расследованию таких преступлений, правильной квалификации содеянного органами предварительного расследования и судом, более четкому отграничению уголовно наказуемых деяний от гражданско-правовых отношений.

Хорошо известно, что лучшим способом борьбы с любыми преступными деяниями является их профилактика. В полной мере это касается и мошенничества, совершаемого на рынке недвижимости.

Применительно к этой категории преступлений, получивших в последние годы достаточно широкое распространение и отличающихся большим разнообразием способов их совершения, основой таких профилактических мер может являться создание такой системы совершения сделок с недвижимостью (в первую очередь это касается системы регистрации), при которой осуществление мошеннических действий будет максимально затруднено либо вовсе практически исключено.

Мировая практика показывает, что наиболее эффективным методом борьбы с мошенничеством на рынке недвижимости является высокий уровень ответственности регистрирующих органов, единообразие системы регистрации, создание системы страхования рисков на рынке жилья. При этом с учетом международного опыта необходимо создание системы, обеспечивающей достаточную защиту государством имущественных прав собственников недвижимости. Речь может идти о формировании сбалансированной эффективной системы защиты, с одной стороны — добросовестных приобретателей недвижимого имущества, зарегистрировавших надлежащим образом свои права, а с другой стороны — бывших собственников недвижимого имущества, права которых были нарушены, путем возмещения ущерба в соответствии с системой государственных гарантий. Такой подход может стать эффективной преградой на пути мошенников на рынке недвижимости.

Откуда берутся мошенники?

«Мошенничество на рынке недвижимости: уголовно-правовая защита граждан от посягательств на жилую недвижимость» — так называлась тема доклада депутата Государственной Думы РФ Ивана Сухарева на конференции «Защита публичных интересов граждан. Разрешение конфликтов в жилищной сфере. Формы, механизмы и способы реализации», которая прошла 27 — 29 мая в Челябинске.

С развитием в стране экономических отношений, модернизацией банковского сектора, развитием отрасти страхования, инвестиционной деятельности, информационных и промышленных технологий и предоставлением новых видов услуг неизбежно появляются новые схемы, способы хищения чужого имущества или приобретения права на чужое имущество.

Общественные отношения в жилищной сфере нуждаются в четкой правовой регламентации из-за особой социальной значимости жилья, его реальной нехватки, а также в связи с его существенной стоимостью, которая имеет тенденцию к постоянному росту. По данным Верховного суда РФ, ежегодно за совершение мошенничества в целом по Российской Федерации осуждается более 25 тысяч лиц. Очевидно, что данное преступление является одним из наиболее распространенных посягательств в различных сферах экономической деятельности. Причем раскрываемость мошенничеств на протяжении последнего десятилетия не меняется и остается на уровне 60 процентов.

Право собственности и переход права при отчуждении жилой недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и содержат много условий юридического характера. Преступники часто используют несовершенство закона. Во многих случаях факты мошенничества с жильем связаны с другими преступлениями (против личности, против собственности, против порядка управления и т. п.). Личность мошенника значительно отличается от личности других преступников — воров, грабителей, хулиганов, несмотря на сходство многих возрастных и социальных характеристик. Большинство из них обладает хитрым, изворотливым умом, актерскими способностями, развитой фантазией, а довольно часто и высшим образованием. Они стремятся внушить своим потенциальным жертвам чувство полного доверия, что им зачастую удается, и лишь после этого приступают непосредственно к обману.