Строительный рынок Челябинской области ждет хороших вестей
«Три варианта защиты» атакуют стройку?
На встрече с журналистами в областном пресс-центре первый заместитель министра строительства и инфраструктуры Сергей Сихарулидзе сходу ответил всем сомневающимся: «Существенного изменения не происходит на рынке. Но мы должны понимать, что живем в едином экономическом пространстве страны».
Это значит, что рост доллара и евро, падение рубля, общий экономический спад, негативные ожидания населения — все сказывается на строительной отрасли и влияет на рынок самым разнонаправленным образом.
По словам Сихарулидзе, неплохо завершен 2013 год. Объем вводимого жилья увеличен по отношению к 2012 году на шесть процентов. Реально построено 1 миллион 781 тысяча квадратных метров жилья. В текущем году планируется ввести уже 1 миллион 900 тысяч квадратных метров. Причем все специалисты уверены: эти планы выполнимы.
Однако вот уже полгода, как участники строительного рынка находятся в странном положении, причиной которого стало внесение изменений в 214-й ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Не без усилий отдельных депутатов Госдумы в законе появились новые формы защиты граждан — участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков.
Вот эти формы: страхование договора долевого участия, его банковская гарантия и обязательное страхование через «Общество взаимного страхования», созданное в спешном порядке в Москве.
Многие экономисты тут же заявили, что внедрение этих «форм защиты» повлечет за собой изменение не только сложившихся правил строительства, но и вызовет рост цены квадратного метра. А между тем время идет, но до сих пор четких алгоритмов никем не установлено. Новый механизм, запущенный формально с 1 января, никак не опробован, но уже вызывает негативные ожидания.
— То есть опыта работы у наших застройщиков никакого, — говорит Сихарулидзе. — Где то банковское сообщество, готовое выдавать гарантии под большие суммы? С маленькими в строительстве не работают. Регистрация договора долевого участия невозможна при отсутствии хотя бы одного из этих видов «защитного механизма». Но раз нельзя зарегистрировать, то застройщик не имеет права привлекать денежные средства по договорам долевого участия.
Отложенный нокаут или необходимая санация
Тем не менее строительный рынок продолжает работать, совсем не демонстрируя признаков ожидаемого спада. Строительство продолжается по ранее заключенным договорам прошлого года, на которые поправки в 214-й Закон не распространяются. По ранее выданным разрешениям в Челябинске начато строительство на 900 тысяч квадратных метров, по области — на 1,2 миллиона. По большому счету, остановки строительства в этом году не будет.
Но, как пояснил Сихарулидзе, строители, вложив деньги в один подъезд и реализовав его, вкладывают в следующий. Однако это физически невозможно сразу сделать. Квартиры продаются долго. В таком случае привлечь бы средства дольщиков. Но нельзя. Штраф за незаконное привлечение денежных средств с дольщиков — полмиллиона рублей за один договор. А если застройщик заключит 100 договоров и не зарегистрирует эти деньги, он получит 50 миллионов штрафа. Это чувствительный убыток.
— Выйти из ситуации, — говорит Сергей Важевич, — можно только через федеральный уровень. Мы на местном уровне работаем со страховыми компаниями и с банковским сообществом для ускорения их действий. Но для того чтобы страховая компания могла застраховать строительство, она должна иметь лицензию. На текущий момент всего две компании получили такую лицензию на территории Челябинской области. И до сих пор с ними ни одного договора не заключено.
— Ситуация на самом деле сложная, потому что не отработан до конца механизм, — считает замгенерального директора ОАО «ЮУ КЖСИ» Станислав Рыбалкин. — Но и банки не готовы работать в таких условиях, как и страховые компании. Вопрос в цене. Ставки в банках достаточно большие. И эта нагрузка может лечь на покупателя. Как раз сейчас переговоры идут именно о ставках.
Без «долевки» стройка — ноль?
Какой процент в строительстве занимает «долевка»?
— Процентов 60 — 70 в зависимости от класса жилья, которое продается, — комментирует управляющий ООО «Инвестиционные системы в девелопменте» Андрей Аликин. — В жилье экономического класса эта доля значительно выше. Страховые компании — это не только нагрузка на себестоимость квадратного метра, но и определенная проблема для маленьких строительных компаний.
Страхование ответственности — самое труднопрогнозируемое для страховых компаний. Они будут закладывать риски, связанные с неисполнением обязательства. И для малых строительных компаний ставки существенно вырастут. Многие не смогут получить данный вид обеспечения и уйдут с рынка.
— Это приведет к укрупнению игроков на рынке, — добавляет Сихарулидзе. — С другой стороны, чтобы получить банковскую гарантию, нужно обеспечить залог. Но квартиры закладывать нельзя, потому что они, в силу 214-го Закона, находятся в ипотеке. В результате банк потребует в виде залога имущество компании. У нас не так много компаний, которые строят по шесть тысяч квадратных метров в год. Зачастую они не имеют и собственного имущества, а работают как инжиниринговые компании. Это нормальная система, когда нанимают субподрядчиков. В этой ситуации банковская гарантия не подходит. Нужно идти за кредитом. И опять включаются все перечисленные моменты. В банках говорят, что готовы делать условия попроще. Но есть нюанс: данный вид обременения — защита дольщика — длится два года после сдачи дома. Еще два года после ввода в эксплуатацию активы предприятия будут заморожены. Банк же не отдаст квартиры из залога. Какова получится цена квадратного метра в итоге, мы не очень понимаем.
Конечно, существуют способы строительства без долевого финансирования. Но есть сведения, что в Челябинске только одна компания сможет работать, что называется, «на свои деньги». Остальные привлекают денежные средства от 20 до 60 процентов со стороны дольщиков.
— Мы этой проблемой активно занимаемся, — включается в разговор гендиректор НП «СРО Союз строительных компаний Урала и Сибири» Юрий Десятков. — В рамках 5-го строительного форума, который будет проходить с 12 марта, ожидается приезд директора «Общества взаимного страхования» со своими заместителями. Будут и так называемые специализированные страховые компании, которые начинают создавать.
И все-таки почему 214-й закон не отработан? Многие считают, что логика закона — заставить строителей переходить на собственные средства, укрупнить застройщиков, чтобы они продавали «зеленки». Тогда, дескать, не будет обманутых дольщиков.
— Если компании не привлекают денежные средства, то они дальше не развиваются, — возражает Сихарулидзе. — Невозможно построить в одном доме только квартиры экономкласса. Есть большие квартиры, которые пользуются меньшим спросом. И начинаются проблемы.
Получается, что закон заставляет застройщиков укрупняться и загоняет их в крупные банки. Из-за жесткого контроля банковской сферы Центробанком попутно начнется укрупнение банков. Будем жить среди монстров?
Чтобы не давить на квадратный метр
— Строительное сообщество не состоит из одних застройщиков, — говорит Десятков. — Сегодня на этом рынке сложно. Компании уходят. Пять лет существует наша СРО, численность которой доходила до 970 организаций. Сегодня мы «упали» до 860. Получается, что за пять лет ушло 260 организаций. Только за 2013 год — 138. Мелкие и средние предприятия не смогли выдержать на рынке.
Правда были и процессы объединения мелких предприятий. Пример тому — «Магнитострой», который распался сначала на десяток мелких предприятий. Влияют ли эти процессы на стоимость квадратного метра у нас в регионе?
— Спрос на недвижимость носит сезонный характер, — отмечает Аликин. — Сейчас мы наблюдаем оживление рынка. Население на фоне роста курса доллара начинает сомневаться в рублях, стремится вложить деньги в какие-то реальные активы. С конца января наблюдается существенный рост спроса на недвижимость. И доля покупки инвестиционных квартир будет возрастать. Доля перекупщиков небольшая. Больше всего конечных покупателей.
И все-таки что делать, чтобы активизировать развитие строительного рынка в Челябинске? Кажется, у каждого эксперта есть свой рецепт. Например, переход строительных компаний на площадки других городов.
— В областных городах строили мало, есть там отложенный спрос, — уверен гендиректор ООО «УМР-4» Марк Родиков. — Но выходить туда непросто. Нужны специальные областные программы, конкурсы. В продвижении в области строительства могли бы принять участие и крупные предприятия, которым требуется стимулировать своих сотрудников. Это двинет рынок.
— Мы работаем над развитием арендного жилья, — говорит Сихарулидзе. — Для строителей это было перспективным — создавать имущественные комплексы, которые могут быть востребованы крупными предприятиями для привлечения рабочей силы. Человек не обязан быть привязан к одному месту.
В Магнитогорске под патронажем областной администрации делается первый проект по арендному жилью, в Челябинске несколько арендных домов построили, имеют хороший опыт. Это помогает снизить давление на рынок.
— Цена квадратного метра зависит не только от места, но от наличия садиков, школ, магазинов, стоянок, дорог, удобных транспортных путей, поликлиник, — считает Аликин. — Сейчас спрос становится избирательным. Люди хотят купить не просто квадратные метры, а некую социальную среду. Поэтому востребованы закрытые территории, автопарковки.
— Строительный рынок был отлажен, а мы сегодня изобретаем велосипед, — говорит Рыбалкин. — Были тресты, главки. Потом это ушло. И мы создаем теперь подобия. Сегодня формируется новая нормативная база. Но нам не хватает строительных НИИ, специалистов. Мы долго мечтали о федеральном министерстве строительства. Кажется, оно появится.
— Проблема в себестоимости жилья, — считает Родиков. — Надо очень осторожно говорить о низкой цене. Следует людей приучать к хорошему, качественному жилью. Любой город должен развиваться сносом хрущевок и так далее. Должны быть определенные правила в муниципалитете, например, о парковочном месте для каждой квартиры. Но у нас сегодня современных норм нет. Нужны правила игры для всех.