Покупка конфискованой квартиры

17.02.2014 10:46 6 (218)

К нам в редакцию обратилась челябинка с вопросом, как купить конфискованную квартиру. Давайте разбираться, кто отвечает за подобные сделки, какие при этом существуют подводные камни и реально ли приобрести недвижимость с хорошей скидкой.

Думаю, что никакая официальная информация не сравнится с личным положительным примером. Мои друзья, молодая семейная пара, долгое время скитались по съемным квартирам в поисках собственного жилья по нормальной цене. Однажды им подсказали координаты площадок по торговле конфискованным имуществом. Несколько месяцев они мониторили предложения банков и реализаторов конфиската. И именно там нашли предложение, «от которого не смогли отказаться».

— Нам была нужна квартира в определенном месте и с невысокой стоимостью, — рассказали Маша и Денис. — Полной суммы на покупку недвижимости у нас не было, поэтому одновременно мы смотрели различные предложения банков по ипотеке. И когда мы нашли двухкомнатную квартиру в нужном нам микрорайоне по цене ниже рыночной на 350 тысяч рублей, мы очень заинтересовались.

Денис с Машей связались с представителем банка, который производил оформление документов, и отправились на просмотр. Как выяснилось, эту квартиру купила семейная пара в ипотеку, но не смогла регулярно оплачивать кредит. Жилье оценили и выставили на продажу с хорошей комиссией.

— Также сыграло роль специальное предложение от банка по льготной ипотечной ставке на конфискованное имущество, — пояснил Денис. — Звезды сошлись, и отказываться от заманчивого предложения было попросту глупо: такое везение случается нечасто.

На решение не повлияло и то, что квартира находилась не в самом лучшем состоянии, и даже то, что на момент осмотра предыдущие жильцы еще там проживали. После подготовки и регистрации необходимого пакета документов и оформления ипотеки новоселы наконец-то смогли приступить к ремонту. К тому моменту потерявшая квартиру семья уже съехала.

— Нам пришлось немного побегать для того, чтобы собрать необходимые документы, — призналась Маша. — Конечно, нужно было и привести квартиру в нормальное состояние. Поэтому пришлось отказаться от съемного жилья и все лето мы жили в саду, ежедневно задерживаясь на ремонте. Но теперь я точно могу сказать, что оно того стоило. Сейчас у нас собственная, хорошо отремонтированная квартира, приобретенная в нужном месте по отличной цене, и минимальная ставка по ипотеке.

Как правильно купить конфискованное жилье?

Начнем разбор с азов. Реализация имущества, конфискованного у должников по ЖКХ, обанкротившихся предприятий, с таможни, банков и т. п., может происходить на комиссионных началах или на торгах.

Решение о способе реализации конфиската принимает судебный пристав. В соответствии с положениями Федерального закона «Об исполнительном производстве» при аресте имущества судебные приставы проводят экспертизу правоустанавливающих документов, уточняют технические характеристики имущества. После этой процедуры имущество какое-то время хранится на складе и ждет решения суда, затем передается на реализацию с сопутствующим пакетом необходимых документов в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (официальное сокращенное наименование — Росимущество).

Продажа на торгах

Продажа конфиската путем проведения торгов является прямой обязанностью Росимущества. Приняв участие в торгах, потенциальный покупатель получает возможность приобрести желаемый лот на 20 — 40 процентов дешевле рыночной стоимости. В последнее время стала очень популярна реализация квартир с помощью Интернета, так как это удобный способ связи с продавцом и возможность последующего приобретения интересующего имущества. Таким образом, процесс реализации товара становится более открытым и прозрачным. Сведения о грядущей продаже жилья находятся в открытом доступе, и у покупателя всегда есть возможность понять, где, когда и как будет происходить продажа.

Какие нужны документы

Для того чтобы принять участие в торгах, вы должны заранее ознакомиться с условиями их проведения. Перед началом торгов стоит позаботиться о документах, которыми должен располагать каждый участник.

Обратите внимание на регион, дату и время проведения торгов: зарегистрироваться, то есть подать заявку на участие в мероприятии, нужно заранее. Вам следует:

- представить паспорт гражданина РФ и его копии,

- получить уникальный идентификационный номер участника,

- оплатить гарантийный взнос и принять участие в торгах.

Если вы желаете принять участие в торгах как юридическое лицо, комплект документов, в соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, будет несколько иным. Помимо документов, которые необходимо представить физическому лицу, обязательно предъявите:

- свидетельства о госрегистрации,

- нотариально заверенные копии учредительных документов,

- копию свидетельства о регистрации,

- бухгалтерский баланс на последнюю отчетную дату,

- протокол о назначении исполнительного органа,

- решение уполномоченного органа об участии в торгах.

Общая продолжительность приема заявок должна быть не менее 15 дней (распоряжение РФФИ от 29.11.2001 № 418, пункт 6.1).

Сумма, которую вы должны будете внести (задаток) для участия в торгах, установлена федеральным законодательством и регулируется правовыми актами, направленными на разрешение вопросов продажи различных категорий имущества. Размер задатка высчитывается исходя из начальной стоимости лота, ссылаясь на распоряжение об утверждении Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества (пункт 6). Задаток на участие в торгах по продаже конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации, составляет не менее 10 процентов от минимальной начальной цены имущества. Исключением является заложенное имущество, в этом случае задаток должен быть не более 5 процентов от минимальной стоимости лота к началу торгов (распоряжение РФФИ от 29.11.2001 № 418, пункт 6.2). Договор о задатке заключается в порядке, предусмотренном статьей 428 Гражданского кодекса Российской Федерации и извещением о проведении торгов по установленной фондом форме.

Торги могут начаться при условии, что в них есть хотя бы два участника. От каждого участника торгов может быть не более двух представителей, один из которых выполняет полномочия наблюдателя (распоряжение РФФИ от 29.11.2001 № 418).

Обратите внимание, что начальная цена лота формируется после проведения его оценки: приставы рекомендуют продавцу начальную цену торгов. Затем согласовываются условия проведения торгов. В этом вопросе крайне важны сроки, которые регулируют наценку или дальнейшую уценку товара. В случае если ни один из участников торгов не выказал желания приобрести лот после троекратного объявления минимальной цены, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе подать заявку на их повторное проведение.

Повторные торги объявляются не ранее чем через 10 дней после первых, признанных несостоявшимися, и проводятся по тем же правилам, что и первые торги, за исключением начальной цены лота. Как правило, происходит переоценка имущества, и второй раз лот выставляется на торги по уцененной минимальной стоимости (на 25 — 30% дешевле). Пересматривается и шаг аукциона, так же, как и в случае первых торгов, он оглашается непосредственно перед началом торгов.

По окончании торгов победителю необходимо подписать протокол, который является договором между новым и прежним владельцем выигранного лота. Протокол приобретает юридическую силу договора об уступке прав требования с момента его утверждения государственным органом.

Продажа с комиссией

В случае если квартира реализуется на условиях комиссии (так приобрела наша семейная пара), Росимущество может передавать полномочия по продаже квартир сторонним организациям по специальному договору. При этом организация получает определенный процент от стоимости жилья, а сама продажа производится согласно договору, в котором четко прописаны сроки передачи товара, исполнение, поручение и условия получения вознаграждения. Для приобретения интересующего товара на комиссионных началах вам также предстоит пройти процедуру регистрации — подачи заявки, уточнить у продавца статус товара (продано / в наличии / истечение срока реализации / заключен договор). Если товар имеется в наличии, вы пишете заявление на его приобретение, осматриваете товар, заключаете договор купли-продажи, оплачиваете счет и получаете товар по акту приема-передачи.

Кто реализует конфискат?

Конфискат реализуется аккредитованными организациями, которые выиграли тендер Росимущества на право продажи конфискованного имущества. Они представлены списком на сайте Росимущества. Всего на сайте находятся более 200 реализаторов.

Вы можете отфильтровать информацию, выбрав подходящую категорию и регион нахождения продавца. Это могут быть ООО, ЗАО, ИП, ТУ и пр. Выбрав подходящий товар, нужно связаться с продавцом. Контактные данные продавец указывает при оформлении объявления о продаже лота.

Торги имеют право освещаться в любых СМИ. При этом в интересах продавца пригласить как можно больше народу на участие в аукционе. Однако чем меньше участников, тем больше шансов выиграть.

Бывали случаи, что по каким-то причинам потенциальному участнику не удается связаться с организатором торгов. Это частные случаи, но, к сожалению, они имеют место. В такой ситуации стоит донести информацию о невыполнении обязанностей организатора торгов высшим инстанциям — организатор будет обязан отчитаться за халатность перед Росимуществом. За невыполнение обязательств виновная сторона несет имущественную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации. Но при правильном заполнении заявки на участие в торгах отклонить ее не имеют права.

Залог не дает гарантию победы: если вы не выиграли торги, залог обязаны вернуть через три дня после их окончания (распоряжение РФФИ от 29.11.2001 № 418, пункт 9.1.3).

Тщательно изучив лот, наладив связь с реализатором, продумав всевозможные риски и условия проведения торгов, вы получаете хорошие шансы выиграть их. Некоторые южноуральцы наладили взаимодействие с поставщиками конфиската и открыли довольно прибыльный бизнес по его перепродаже.

Возможные риски

Не стоит забывать и о подводных камнях, которые могут поставить под угрозу все мероприятие. Вообще-то риск минимален, но все-таки стоит поговорить и об этом.

По закону при возникновении спорных ситуаций покупатель имеет право на получение денег обратно. Но, как правило, это решается через суд и приличная часть средств затрачивается на оплату услуг исполнительной службы.

По большей части риски касаются приобретения залогового имущества, некогда принадлежавшего должникам банков, которое распродается на торговых биржах как банковский конфискат.

Если имущество распродается без ведома заемщика, то супруга или супруг бывшего владельца вправе потребовать отмены сделки и вам, возможно, придется решать эту проблему. В частности, это касается жилищной собственности и автомобилей. Тщательно ознакомьтесь с историей лота, с причинами, по которым он поступил в продажу, перед тем как решить его приобрести.

Также крайне важно отличать обычный конфискат от специального вида конфиската, который был изъят с целью уголовного наказания преступника. Уголовный конфискат не подлежит купле-продаже, это недействительный товар (статья 86 УПК РСФСР).