Меню

*****

Когда понятие «обманутые дольщики» уйдет в прошлое?

04.10.2013 10:25 77 (11688)
За последнее десятилетие скандалов, связанных с обманутыми дольщиками, было немало. Многие дела разбираются в судах до сих пор. И надо отметить, что далеко не все они заканчиваются благоприятно для покупателей квартир. Именно потому на уровне правительства Российской Федерации было принято решение взять этот сегмент рынка под контроль. О том, как реализуется это решение на региональном уровне, мы беседуем с начальником отдела контроля и надзора за долевым строительством министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области Ларисой Брайловской.

— Прежде всего надо сказать, что отношения между застройщиком и участником долевого строительства сегодня регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2014 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Фактически единственным наиболее прозрачным, защищенным с точки зрения закона является договор участия в долевом строительстве, — отметила Лариса Николаевна.

— Сегодня можно встретить немало объявлений, призывающих вложить деньги в недвижимость. Кто же имеет право привлекать денежные средства?
— Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства имеет застройщик после оформления соответствующих документов. Застройщиком может быть только юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды (субаренды) земельный участок.

Привлекать денежные средства участников долевого строительства застройщик имеет право на основании:

- государственной регистрации права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома или иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды (субаренды) земельного участка;
- разрешения на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
- проектной декларации.

При изучении документов всегда надо обращать внимание на то, что земельный участок и разрешение на строительство должны быть оформлены на застройщика.

— О чем еще стоит напомнить тем, кто хочет заключить договор участия в долевом строительстве?
— Этот договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Обращаем внимание, что нередко в тексте договора застройщик указывает, что договор вступает в силу с момента его подписания. Данное условие напрямую противоречит законодательству Российской Федерации и не может трактоваться иначе как введение гражданина в заблуждение.

Договор должен содержать:

1) определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (строительный адрес объекта, его месторасположение, наименование и количество частей, входящих в состав объекта долевого строительства (комнат, квартир, нежилых помещений, гаражей и т. д.), площадь объекта долевого строительства);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства (срок передачи участнику долевого строительства может отличаться от срока ввода объекта в эксплуатацию);

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты (срок внесения первого платежа не может быть установлен раньше осуществления государственной регистрации договора);

4) гарантийный срок на объект (гарантийный срок на объект недвижимости не должен быть меньше пяти лет, на инженерно-техническое оборудование — трех лет);

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательства по договору.

Кроме того, в договоре должен быть четко прописан срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства по акту. Застройщики часто указывают в договоре не конкретную дату, а приблизительную, например «в IV квартале 2013 года». Требуйте от застройщика указания конкретной даты!

Помните: в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В договоре обязательно должны быть указаны порядок, сроки оплаты, цена за квадратный метр площади объекта долевого строительства и его общая стоимость. Обратите внимание: включение в договор требования предварительной оплаты по договору участия в долевом строительстве до осуществления его государственной регистрации (внесение денежных средств в момент подписания договора или в течение какого-то срока без упоминания, что оплата вносится после государственной регистрации договора) незаконно! В случае включения застройщиком указанного требования в договор участия в долевом строительстве проинформируйте министерство строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области о данном факте.

Эксперты советуют при покупке квартиры по договору участия в долевом строительстве зазубрить правило: «Утром — зарегистрированный договор, вечером — деньги».

— Как правильно принять у застройщика объект долевого строительства?
— Передача застройщиком объекта долевого строительства и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче. Важный нюанс: подписывая акт приема-передачи, ставьте текущую дату, а не ту, которую просит застройщик.

Передача объекта долевого строительства возможна только после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При приеме-передаче объекта долевого строительства перепишите все заводские номера счетчиков учета электрической, тепловой энергии и воды, а также их показания. Обратите внимание: когда будете получать паспорта на счетчики — сверяйте записанные номера с номерами, указанными в паспорте. Проверьте качество, комплектность и работоспособность всего технологического и инженерного оборудования, которое подлежало установке в соответствии с договором участия в долевом строительстве. В случае сомнения в качестве установленного оборудования потребуйте у застройщика предъявить на него паспорт и сертификат.

В случае если участник долевого строительства обнаружил недостатки или отступления от условий договора, которые привели к ухудшению качества, он вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указываются все замеченные недостатки (дефекты). Акт оформляется в письменном виде в двух экземплярах, с подписями представителя застройщика. Один экземпляр остается у участника долевого строительства, второй — у представителя застройщика.

Если квартира построена с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества, или имеет недостатки, которые делают ее непригодной для использования, то участник долевого строительства по своему выбору вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков.

— А можно ли в таком случае расторгнуть договор участия в долевом строительстве?
— Это возможно в случае, если застройщиком не исполнены обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором более чем на два месяца. А также в случаях, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства. Кроме того, договор можно расторгнуть в случае, если застройщик нарушает обязательства по предоставлению обеспечения (в частности, если в случае досрочного прекращения поручительства застройщик в течение пятнадцати дней не заключит, в обеспечение исполнения своих обязательств, другой договор поручительства) (положение вступает в силу после 01.01.2014 г.).

Однако помните: расторжение договора участия в долевом строительстве требует государственной регистрации.

В орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, для расторжения договора нужно предъявить следующие документы:

1. Заявление о регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве.

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя.

3. Документ об уплате государственной пошлины за регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве.

4. Нотариально удостоверенное согласие супруга на расторжение договора долевого участия в строительстве либо брачный договор, соглашение о разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов, иной документ, свидетельствующий о том, что объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов (подлинник и копия).

5. Договор участия в долевом строительстве (подлинник).

6. Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора (подлинник и копия).

7. Документы, подтверждающие отправку уведомления заказным письмом (опись вложения и чек, квитанция об отправке заказного письма) стороне, не исполнившей обязательства по договору участия в долевом строительстве (подлинник и копия).

8. В случае расторжения договора по решению суда — решение суда, вступившее в законную силу (две копии с подлинной подписью судьи, секретаря и заверенные гербовой печатью суда).

— Что делать, если застройщик нарушает срок передачи объекта долевого строительства?
— В случае нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства у участника долевого строительства возникает право требовать от застройщика уплаты неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. Неустойку можно взыскать вне зависимости от того, передана квартира или нет (моментом передачи квартиры или иного объекта долевого строительства считается дата подписания передаточного акта между сторонами договора). Размер взысканной неустойки зависит от стоимости квартиры и времени просрочки: чем больше просрочка, тем больше размер взыскиваемой неустойки.

Вы вправе требовать компенсации морального вреда, причиненного в результате неисполнения договора. На отношения между застройщиками и участниками долевого строительства распространяются нормы законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей. Согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, компенсация морального вреда взыскивается по факту нарушения прав потребителя. Потребитель не должен доказывать наличия нравственных или физических страданий. Размер компенсации морального вреда в рассматриваемой ситуации зависит от размера заявленного требования, количества дней просрочки и усмотрения суда.

И разумеется, возмещения причиненных убытков. Застройщик обязан не только уплатить неустойку и компенсацию морального вреда, но и возместить в полном объеме причиненные другой стороне убытки, которые возникли у участника долевого строительства в связи с тем, что объект долевого участия не был передан своевременно (например, плата за вынужденный наем (аренду) другого жилья, лишние затраты на переезд из одной съемной квартиры в другую и т. п.).

Еще при нарушении сроков участник вправе требовать уплаты штрафа в размере 50 процентов от суммы, которая была взыскана судом в пользу участника долевого строительства. В соответствии с разъяснениями Верховного суда Российской Федерации при удовлетворении судом требований участник долевого строительства в связи с нарушением его прав, которые не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (например, не выплатил неустойку после направления претензии или требования о передаче объекта), суд может взыскать с ответчика (застройщика) в пользу потребителя штраф даже независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

— Какие «мошеннические схемы» привлечения денег сегодня наиболее распространены?
— Самым распространенным незаконным способом привлечения денежных средств в нарушение федерального законодательства о долевом строительстве является предварительный договор долевого участия. В таком договоре содержатся почти те же основные пункты, что и в договоре участия в долевом строительстве, но этот документ застройщик не отдает на государственную регистрацию и в нем даже не прописаны такие обязательства. Если вам предлагают заключить такой договор, немедленно сообщите нам.

Информацию о применении застройщиком незаконного способа привлечения денежных средств на строительство объекта недвижимости можно направить в министерство строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Челябинской области по адресу: 454048, город Челябинск, улица Елькина, 77; адрес электронной почты: main@minstroy74.ru; отдел контроля и надзора за долевым строительством управления строительства (телефоны: (351) 210-14-28, (351) 210-14-16). По этому же адресу можно получить более подробную консультацию по вопросам участия в долевом строительстве.

Поделиться

 



Разместить рекламу и объявление в газете «Вечерний Челябинск»


in_other