«Реинкарнация» дома

Пути спасения или продления жизни «хрущевской» и «брежневской» серии

Жизнь дома схожа с жизнью человека. Дом так же рождается, живет каждый своей собственной жизнью, нуждаясь в постоянном внимании и заботе, стареет и умирает. Дом, с жизнью которого тесно связаны судьбы многих людей, смены не одного поколения. И, конечно же, дома являются частью истории, а некоторые из них и великолепными шедеврами архитектурной и строительной мысли, требующими повышенного внимания и заботы.

Но я хочу сегодня поговорить немного о другом направлении архитектуры и строительства, а именно о судьбе «простых смертных», наших «ветеранах» жилищного фонда, которые были призваны на «передовую» для быстрого решения острой проблемы нехватки жилья в наиболее сложное для нашей страны время. Это дома так называемой в народе «хрущевской» и «брежневской» серий, которые есть в нашем родном городе.

По различным данным, на долю именно таких пятиэтажек приходится примерно 17 процентов всего жилищного фонда страны, и в них проживают около 25 миллионов россиян — в основном малоимущих. У большей части таких домов износ свыше 30 процентов. А, значит, они имеют «хронические заболевания», связанные с протечками кровель, постепенным разрушением строительных конструкций, промерзанием стен, не говоря уже о «внутрянке», то есть внутренней инженерной составляющей домов, которая местами пришла в полную негодность и не соответствует современным параметрам, особенно по теплоснабжению и теплосбережению. Безусловно, частично проблема решается теми немногочисленными капитальными ремонтами, которые время от времени перепадают на долю таких домов, но это скорее латание дыр, чем глобальная система восстановления и сохранения жилищного фонда.

В нашем современном, высокотехнологичном мире давным-давно разработаны пути спасения или хотя бы продления жизни домов, благодаря которым их срок службы человеку может быть увеличен до 60 лет. Одним из таких путей и является проведение комплексной реконструкции жилых домов. Варианты реконструкции могут быть разные, все зависит от технических возможностей, а также полета фантазии проектировщиков. На выбор той или иной методики реконструкции прежде всего влияют результаты исследований, отражающие общее состояние дома, его кровли, стен, перекрытий, фундамента, грунта под домом. И что самое интересное, давая вторую жизнь дому, не только мы, жители, от этого остаемся в ощутимом выигрыше, от этого выигрывает и наш город. И именно комплексная реконструкция жилых домов, которая включает полное обновление жилого дома, с «головы до ног», то есть с кровли, путем надстройки современных мансардных этажей и до подвального помещения, поможет вдохнуть новую жизнь в старые здания.

К программе комплексной реконструкции жилых домов я бы еще добавил и программу благоустройства придомовых территорий, составляющих единый и неделимый ансамбль с жилыми домами. Тем более что сейчас именно на благо-устройство придомовых территорий выделяются немалые бюджетные средства, благодаря инициативе действующей власти.

Плюсов решения вопроса обновления жилищного фонда путем комплексной реконструкции превеликое множество. Во-первых, это дополнительные квадратные метры жилой площади, расположенные в мансардных этажах. Ведь с каждым годом для городской застройки все более актуальной становится проблема максимального использования всех полезных площадей уже возведенных зданий. Именно в пользу строительства мансард свидетельствует тот факт, что в настоящее время существует огромное количество построек со скатными и плоскими кровлями, которые ввиду их аварийного состояния требуют проведения срочного капитального ремонта. Грамотно надстроенная мансарда из современных, легких и быстровозводимых материалов органически впишется в городской пейзаж и не нарушит целостность застройки, позволив сохранить многие здания. За счет надстройки мансарды можно изменить существующее здание, значительно улучшив его экстерьер и интерьер, объединив в общую композицию различные по своей высоте и назначению помещения. Разнообразные цвета и фактуры кровли, которые сегодня возможно выполнить за счет современных строительных материалов, позволяют добиться оригинальных архитектурных решений дома, а мансардные окна дают возможность пассивного использования солнечного тепла. К тому же при необходимом наклоне кровли мансарды автоматически решается проблема вечной борьбы с сосульками, которым трудно приживаться на таких поверхностях.

Архитектура — онемевшая музыка.

Иоганн Вольфганг Гете

Во-вторых, дом, подвергнутый комплексной реконструкции, обретает новые, современные энерго-сберегающие инженерные системы, которые будут смонтированы взамен старых, давно отслуживших всевозможные сроки технической эксплуатации, также возможен монтаж дополнительного, теплосберегающего фасада. В-третьих, мы уже имеем в наличии готовые наружные инженерные сети, проложенные к дому. В-четвертых, зачастую дома указанных серий расположены в интересных и привлекательных для потенциальных покупателей и инвесторов местах. В-пятых, город и мы, горожане, получаем совершенно новый архитектурный облик здания, который не будет смотреться серой, неказистой и унылой коробкой, а, как и должно быть, станет радовать глаз своим внешним обликом, красотой, индивидуальностью, вызывать положительные эмоции, особенно у людей, проживающих в таком доме.

На сегодняшний день такие реконструкции в России, да и в странах бывшего СССР, носят точечный, бессистемный характер. Хотя есть немало примеров успешной реализации таких проектов. Основная проблема, по причине которой мы до сих пор не можем созерцать обновленные жилые дома, сугубо юридическая и заключается, на мой взгляд, в отсутствии законодательной базы, которая бы полностью регламентировала процесс проведения комплексной реконструкции жилых домов, а именно этап согласования между застройщиком и собственниками помещений многоквартирного дома, органами власти, а также дальнейшее правовое поведение всех участников. Ведь все, что находится в доме за пределами квартир и что необходимо для обслуживания и использования дома, является, как все мы знаем, общедомовым имуществом. Это лестничные марши и лестничные площадки, лифты, электрощитовые, технические подвалы, чердачные помещения, кровля. А право собственности на долю в общедомовом имуществе весьма специфично. Нельзя эту долю выделить «в натуре». То есть собственники не могут поделить ее между собой по частям: одному принадлежит два метра лестничной площадки, другому — пять ступенек, третьему — кусочек кровли. Можно только определить, кому какая часть или сколько процентов от общей собственности принадлежит. Распределяются эти доли не поровну, а пропорционально площади квартир, находящихся в собственности. Отсюда выходит, что если в доме 100 квартир и из них 50 принадлежат гражданам на правах собственности, то у всех пятидесяти и нужно спрашивать согласия на реконструкцию. А за нанимателей решение принимает муниципалитет — собственник неприватизированных квартир. В товариществе собственников жилья решение принимается на общем собрании большинством голосов. А если собственники не объединены в товарищество собственников жилья, то выстраивать с ними отношения сложнее и с юридической точки зрения, и с экономической, и с организационной.

Отсутствие определенности в этом вопросе отражается на поведении потенциальных инвесторов, занявших, судя по всему, позицию выжидания до наступления лучших времен. Еще одной преградой на пути реконструкций является поведение наших уважаемых собственников жилья, которые зачастую просто не хотят или опасаются самого процесса реконструкции, думая, что будет хуже, их могут обмануть, здание может не выдержать дополнительной нагрузки и так далее — можно долго перечислять. Далеко ходить не надо, вспомним капитальные ремонты многоквартирных домов. Сколько было вопросов?

Как один из вариантов решения проблемы комплексной реконструкции жилых домов, это, если будет такая возможность, увязать ее с программой капитальных ремонтов многоквартирных домов, а соответственно, оформлением придомовой территории в собственность жителей. То есть необходима планомерная работа в этом направлении на законодательном уровне.

В условиях сложившихся градостроительных, социальных и экономических отношений реконструкция типовых панельных и кирпичных зданий массовой застройки является приоритетным направлением в решении строительных проблем. Она позволяет не только продлить срок службы старых зданий, преобразовать их архитектурный вид, создавая новые типы жилых помещений, но и существенно улучшить комфортность проживания в них наших земляков.

Олег ГОФРАТ