Квадратный метр на каждого челябинца

30.11.1999 10:41 93 (11704)

Миллион квадратных метров жилья будет построен в этом году в Челябинске. Это значит, что строительной отрасли удалось повторить успех прошлого года. Но как пойдут дела в условиях общего спада экономики в следующем, 2014-м? Не поджидает ли южноуральцев за новогодними праздниками ползучий рост цен на квартиры и сокращение рынка из-за падения спроса? Специалисты дают ответ на эти вопросы.

Спрос будет удовлетворен

Напомним, в 2012 году на территории области удалось ввести в строй более 1670 тысяч квадратных метров жилья. Только в Челябинске построили 1 миллион 8 тысяч квадратных метров. Большой строительный «поезд» разогнался и несмотря ни на что продолжил стремительное движение в текущем году. По словам первого заместителя министра строительства Сергея Сихарулидзе, на 1 ноября в Челябинске уже было введено 419 тысяч квадратных метров, а в целом по области — 1 миллион 60 квадратных метров.

— Темпы ввода в летние месяцы по сравнению с 2012 годом у нас немного снизились, — пояснил Сергей Важевич. — Но сейчас этот показатель наверстан. Мы фактически находимся в тех же цифрах, что и в 2012 году. Это дает право говорить, что государственная программа «Доступное комфортное жилье» по области будет выполнена. А это один миллион 670 тысяч квадратных метров. И в Челябинске будет введен миллион квадратных метров.

С этим согласны и крупные застройщики, утверждающие, что сегодня нет причин снижать темпы ввода жилья. «КЖСИ», «Артель-С», «Стройком», «Массив» и другие выполнят те задачи, которые они сами перед собой ставили. Говорить о какой-то стагнации в отрасли не приходится. Мы не увеличили ввод жилья, но тот объем, который будет сдан потребителю, позволит удовлетворять спрос.

Есть первые и отстающие

Ценовая ситуация на первичном рынке жилья продолжает вселять оптимизм, хотя в четвертом квартале, по оценке государственных органов статистики, отмечено повышение цен по сравнению с 2012 годом в среднем на 15 процентов. Но это при том что в третьем квартале было зафиксировано снижение средней цены на один процент. По словам Сергея Сихарулидзе, цена на высоколиквидное жилье (а к ней относят сегодня квартиры малых площадей) повысилась на 21 процент, а на квартиры средней площади (двушки и трешки) — на 17 процентов. В то же время элитные квартиры подешевели. Таким образом, если выводить среднюю цену по Челябинску, то можно ориентироваться на параметр 42 — 44 тысячи рублей за квадратный метр. Средняя цена на жилье в регионе, по данным той же статистики, сегодня составляет чуть менее 32 тысяч рублей.

Зато по-другому сегодня повел себя вторичный рынок. Здесь рост цены квадратного метра составил в среднем восемь процентов. Причем элитное жилье подорожало почти на 25 процентов. А вот за городом, в новых поселках Залесье, Женева, Новоказанцево, цены ниже городских, хотя качество объектов не хуже.

— В лидерах по строительству, — отметил Сергей Сихарулидзе, — сегодня значатся Челябинск, Магнитогорск, Миасс, Копейск. Но отстает Златоуст, где вводится около 30 тысяч квадратных метров. Это очень мало. Поэтому в скором времени пройдут встречи администрации города с руководством областного правительства для выработки мер, которые позволят увеличить объем строительства жилья. Спрос там есть. Будем думать, чем помогать городу. Есть у нас и проблемы с закрытыми городами. Связаны они с формированием земельных участков. Земля там федеральная, и бывают сложности с подготовкой градостроительной документации. Есть проблемы и в малых районных центрах. Там строительство сдерживается изношенной инфраструктурой. Старые котельные, проржавевшие сети и так далее — многое нуждается в реконструкции и модернизации.

Мы — дешевый миллионник

— Спрос есть. Рынок сложился, основные игроки определены, — уверяет председатель совета директоров ГП «Компаньон» Арсен Унанян. — Мы уже привыкли под этот спрос подстраиваться. Хотя бывает, меняются планировки, сроки сдачи объектов, что, естественно, раздражает минстрой, потому что строительство — это не только жилье. Параллельно строятся школы, садики, возникают новые рабочие места. Это важно для области. Мы год назад заложили в наши планы снижение определенного спроса. Очень важно понимать, как рынок будет развиваться. У нас достаточно большая закредитованность населения. Не назову это тоже плохим показателем. Хорошо, что люди могут приобретать себе жилье. Но арендная ставка в Челябинске достаточно высокая. Было бы шесть тысяч за комнату, тогда можно брать квартиру в аренду, а когда 15 — 20 тысяч — ипотека как продукт становится выгоднее.

Арсен Унанян также отметил, что по некоторым показателям спрос на квартиры сегодня действительно снижается. Но и минстрой, и игроки строительного рынка заинтересованы в поиске новых рычагов для изменения ситуации. В противном случае, если спрос будет продолжать снижаться, то это может спровоцировать банкротство крупных застройщиков. И тогда на рынке останутся «маленькие игроки», но у них будет совершенно другое цено-образование. Поэтому сегодня никто не заинтересован в росте цены на квадратный метр, иначе не остановить падение спроса. Но и цена в Челябинске, по единодушной оценке экспертов, сегодня чуть дешевле уровня, за который переходить нельзя. На сегодня столица Южного Урала в лидерах по сверхнизкой цене на жилье.

— Мы — дешевый миллионник, — сказал Арсен Унанян, — и этим надо гордиться, это надо беречь.

Любопытно, что сегодня спрос перемещается и по Челябинску, и из города. Этому способствует запуск сразу нескольких проектов строительства. Вот-вот на карте появятся в полном смысле новые районы: «Парковый», «АкадемРиверсайд», «Залесье», «Просторы», «Женева». И по статистике количество сделок в среднем не уменьшается. Объекты, строящиеся сейчас, будут обеспечены стабильным спросом.

Прогноз стоимости жилья в 2014-м Арсен Унанян озвучить не побоялся:

— С марта месяца выше она не станет. Стоимость квадратного метра у нас начала снижаться по объективным причинам: перенос спроса, закредитованность населения. Сейчас спрос может начать расти, потому что потенциальные покупатели выжидали до конца года, чтобы увидеть динамику цен. К тому же появляется много специальных программ, которые запускают банки, застройщики. В итоге месяца за два мы получим рост стоимости на жилье. А для снижения нет предпосылок: слишком дороги заемные деньги. По 35 тысяч рублей выходит квадратный метр у застройщика. Если не будет доходности 20 процентов, то строители потеряют интерес. В итоге мы получим среднюю цену — 45 тысяч за квадратный метр.

Заместитель гендиректора по экономике ОАО «ЮУ КЖСИ» Лариса Гусак добавила к сказанному:

— Наша корпорация принимает активное участие в реализации социальных программ. Так, проект «Молодые учителя» у нас прошел по ипотечной ставке 8,3 процента в новостройках, «Молодые ученые» — по 10 процентов годовых. Сейчас внедряется программа для семей, имеющих трех и более детей. Как правило, чаще возникает проблема у людей с формированием первого взноса.

Торговым комплексам — новую концепцию

Строительство в Челябинске коммерческой недвижимости, в том числе торгово-развлекательных комплексов привлекает внимание бизнеса. Впрочем, одни говорят, что рынок близок к насыщению, другие видят большие перспективы в этом секторе. Президент региональной гильдии риелторов «Южный Урал» Валентин Корытный считает, что большим спросом будет пользоваться та недвижимость, которая расположена вдоль улиц, и те помещения, которые имеют отдельный вход, хорошо просматриваются с проезжей части. В этом сегменте усредненная ставка аренды в Челябинске составляет 600 рублей за квадратный метр. Спрос на такие объекты явно превышает количество предложений. Торговых комплексов сегодня кажется достаточно в городе. Но вот уже ощутимо сказывается спрос со стороны покупателей на ТРК, расположенные близко к спальным районам. По оценке специалистов, востребованность будет сдвигаться в сторону небольших микрорайонов. Однако важно понимать, что существует несколько уровней развития ТРК, и для каждого нужна особая концепция, которую заставит вырабатывать рынок. Так что в ближайшем будущем нас ждет глубокое изменение торговых комплексов. Они займутся, скорее всего, узкой специализацией.

Элитное жилье

Постепенно занимают свое место под солнцем объекты повышенной комфортности. Появляются даже поселки с элитным жильем, пешеходными зонами, свободными парковочными местами и прочими удовольствиями. Таких проектов в городе немного, но вот появился «пилот» под названием «Женева». Елена Крикун уверяет, что спрос на него сегодня большой, но что получится в итоге, никто не знает. Заместитель директора СК «Легион» Алексей Сахаров рассказал, что их компания занимается строительством каркасного жилья. Один из проектов — комплекс «Александровский» на Северо-Западе — будет сдан в эксплуатацию в 2015 году. В чем его отличие? Это пример комплексной застройки. Это то, чем отличилась Челябинская область за последнее время. Наличие инфраструктуры важно. Комплексная застройка предусматривает многое. В том числе передачу первых этажей зданий под коммерческую недвижимость. Это же удобно — сразу получить продуктовые магазины, парикмахерские, салоны, спортзалы и так далее. В комплексе «Александровском» предусмотрена и парковка на пять тысяч мест под автомобили.

Что удержит рынок недвижимости на плаву? Специалисты уверяют, что залог его «живучести» — в разноуровневой структуре. Какой и на что будет спрос, то и предложат строители.

В Челябинске стоимость квадратного метра — 42 тысячи рублей. В Москве — 200, в Санкт-Петербурге — 120, в Екатеринбурге — 70, в Перми — 55, в Калуге и Тюмени — 50.