Доходный дом вместо ипотеки?

На Южном Урале будут строить жилье для сдачи в аренду. Практика строительства доходных домов позволит снизить стоимость коммерческой недвижимости и обеспечить жильем граждан с невысоким уровнем дохода.

Приобрести квартиру, даже по ипотеке, большинству южноуральцев по-прежнему не по карману. Вариантов остается немного - либо всю жизнь ютиться по родственникам, либо снимать угол на «черном» рынке. «В Челябинской области на сегодняшний день очень большая группа населения — около 80 % — не может отнести себя к малоимущим и, соответственно, не вправе претендовать на получение бесплатного государственного жилья, - говорит председатель комитета ЗСО по строительной политике Юрий Карликанов. - Принятые изменения в законодательство отчасти решают эту проблему — граждане смогут получать жилые помещения по договору социального найма. Жилье будет выделяться на срок до десяти лет, вести учет граждан и определять их уровень дохода будут органы местного самоуправления».

Согласно принятым поправкам, доходные дома будут строить как субъекты и муниципалитеты, так и частные девелоперские компании. Порядок получения земли для частных инвесторов не предусматривает проведения торгов, но если на строительство заявится несколько организаций, то будут устраиваться мини-аукционы. Победителями станут застройщики, которые предложат на аукционах наибольшую цену за право заключения такого договора или наименьшую арендную ставку для конечного потребителя.

Таким образом, наймодателями могут быть государственные и муниципальные органы, а также частные инвесторы и некоммерческие структуры (специально для этого в Челябинской области предполагается создание жилищного фонда социального использования). Устанавливать размер арендной платы будет наймодатель, но этот размер не должен превышать максимальный уровень платы, установленной субъектом РФ.

Но найдутся ли желающие вкладывать средства в строительство доходных домов, ведь для частного инвестора очень важен срок окупаемости проекта?

Во-первых, стоит отметить, что в поправках учли мнение девелоперского сообщества: в одном доме можно будет совмещать коммерческое арендное жилье и жилье по социальному найму (но не менее 50 процентов соцнайма). «То есть половину квартир в доходном доме частный инвестор должен будет использовать как жилье социального найма, другие 50 процентов — отдавать в аренду по рыночным арендным ставкам. За счет этого он сможет выстроить свою доходность, - поясняет Юрий Карликанов. - Во-вторых, инвестор ведь получает эту землю бесплатно, без аукциона, причем органы власти должны позаботиться об обеспечении этих участков необходимой инфраструктурой. Таким образом, инфраструктурные затраты уходят с повестки. Кроме того, в настоящее время, прорабатываются вопросы предоставления налоговых льгот организациям, которые будут строить и эксплуатировать наемные дома».

Глава комитета признает, что этот закон полностью не решит проблему арендного жилья — так или иначе, доходным домам придется конкурировать с «черными» риэлторами, которые не платят налоги. «Поэтому в Налоговый кодекс в обязательном порядке должны быть внесены изменения, которые уравняли бы эти сферы — «черных» риэлторов и частный бизнес, - считает Юрий Карликанов. - Наверное, стоит подумать о новых критериях оценки налога на прибыль. Кроме того, на государственном уровне должны быть четко прописаны меры воздействия на «черных» риэлторов. Надо выводить этот бизнес в легальное русло, делать его прозрачным, и тогда, я считаю, тема доходных домов получит самое широкое развитие. Не случайно этот механизм давно и успешно практикуется за рубежом — практически в любой стране доходные дома сегодня составляют 70-75 % от всего жилого фонда. Их преимущества очевидны. Для арендаторов это возможность длительной гарантированной аренды по разумным ценам, максимальная прозрачность взаимоотношений с арендодателем. Для бизнеса это - стабильность. Пусть аренда жилья не такой прибыльный вид бизнеса, как продажа квартир, но это один из самых стабильных рынков, наименее зависимый от макроэкономическ их факторов. А для государства это многомиллиардные налоги, рост социальной стабильности и резкое улучшение условий жизни нуждающихся граждан».
В феврале 2015 года Законодательным Собранием принят закон Челябинской области «О порядке учета граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования».

Он устанавливает:

- порядок принятия граждан на учет в качестве нуждающимихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма соц. использования;

- порядок определения дохода, а также установления максимального размера дохода граждан и постоянно проживающих совместно с ними членов их семей и стоимости их имущества в целях признания нуждающимися в предоставлении жилых помещений по договорам найма соц.использовани я.

Изменения, которые впервые закрепили положения по формированию доступного арендного жилья для граждан с невысоким уровнем дохода, были внесены в жилищный, градостроительны й и земельный кодексы в июле 2014 года.

Доходные дома были популярны еще в дореволюционной России. Их придумали строить в XVIII веке. Большие строения «под жильцов» возводили состоятельные люди, сдавая жилье нуждающимся. В этом начинании особо преуспел Санкт-Петербург, который строился в основном как город доходных домов.

В Челябинской области были попытки освоить практику строительства доходных домов, но первый опыт вряд ли можно назвать удачным. В Южноуральске в строительство такого дома вкладывала компания «Южуралзолото», объект должны были сдать к концу 2005 года, но стройка «заглохла». В мэрии одной из возможных причин назвали неправильное оформление документов на участок. В итоге местные власти отказались от этой идеи.
А в Челябинске первый доходный дом был построен около пяти лет назад — это панельная двухподъездная десятэтажка на улице Островского.