Меню

*****

Необитаемый остров в Челябинске

20.02.2015 11:16 14 (11825)

Заячий остров в Калининском районе — территория печально известная, в том числе по криминальной колонке в прессе. Лесистый, заросший густым кустарником, он заслуженно пользуется дурной славой. О судьбе этого места на минувшей неделе заговорили на заседании Общественного совета при челябинском региональном отделении Союза архитекторов России.

К обсуждению архитекторов и жителей города пригласили представители девелопмента: партнер группы DevelopmentPro Андрей Бодрягин и инвестор Андрей Рожков, которые выступили с идеей застройки острова.

— В данный момент это еще не проект, а, скорее, предконцепция, идея, — пояснил Андрей Бодрягин, демонстрируя план предполагаемой застройки. — Ее можно рассматривать как основу для проекта планировки. Мы разработали ее по собственной инициативе, с целью вернуть к жизни запущенную территорию.
Инвесторы предложили возвести на острове элемент устойчивого города, рекреационно-деловую зону, которая позволила бы оживить депрессивный район.
— Это будет девелопмент нового формата, удобный для людей, интересный и востребованный в течение 24 часов, — сообщил Андрей Бодрягин.

Комплекс будет состоять из нескольких частей: рекреационно-спортивной, коммерческой и бизнес-зоны. При этом сохранится природная ценность острова: большая часть территории превратится в современный роскошный парк. Поскольку проект стоит у самого старта, окончательное решение в вопросе комплектации не принято. Но концепция предполагает, что в северной части острова будет разбит природный парк под открытым небом. Кроме разнообразных фонтанов, скульптур и растений, здесь расположатся аттракционы, футбольные площадки, пешеходные и велодорожки, детские площадки и кафе. В южной части будет создан деловой центр, объединяющий бизнес и коммерческие площади. Он не будет иметь ничего общего с обычными офисными небоскребами. Напротив, на Заячьем планируют построить бизнес-парк малой этажности — несколько зданий, соединенных между собой пешеходным променадом, вокруг центральной общественной зоны.

Выставить на суд общественности концепцию на начальной стадии разработки инвестора побудил статус земель. Сейчас, согласно Правилам землепользования и застройки г. Челябинска, он обозначен как зона А.1.4 — парки, в том числе специализированного назначения, скверы, бульвары, набережные. Для начала строительства часть территории должна стать зоной Б — общественно-деловой. Этот вопрос уже получил положительное заключение в городской думе и архитектурном совете, очередь — за градостроительным советом.
Предложенная концепция вызвала настоящую бурю споров. Подключились и архитекторы, и местные жители, и даже присутствующие журналисты. Под вопрос поставили воздействие комплекса на зеленую зону, степень безопасности в случае подтопления и саму потребность города в новом бизнес-центре. Отдельную проблему составил транспортный вопрос. В нынешней ситуации увеличение активности вокруг Заячьего острова станет непосильным грузом для развязок и мостов. Инициаторы строительства предлагают соединить остров двумя мостами с улицами Болейко и Российской.

Однако наиболее жаркие споры заслуженно разгорелись вокруг другого вопроса: можно ли отдать под офисную застройку часть природоохранной территории, которая служит буфером между промышленной и жилой зонами города? Прозвучал ряд высказываний в пользу того, чтобы не отдавать бесценную зеленую зону инвесторам, а со временем разбить на острове парк, возможно, совмещенный со спортивным комплексом. Большинство участников обсуждения признали, что идея действительно хороша, если не присматриваться к словам «со временем»: глядя на них, слишком многим хочется переспросить, с каким именно временем. Новый благоустроенный парк будет муниципалитету по карману в лучшем случае лет через десять. Кто-то согласен консервировать территорию в надежде на это десятилетие, кто-то не готов на него рассчитывать. Обсуждение в конечном итоге можно свести к вопросу о синице в руках и журавле в небе.
 
 

Чтобы лучше рассмотреть журавлей и синиц Заячьего острова, мы обсудили концепцию застройки с одним из инициаторов проекта — Андреем Васильевичем БОДРЯГИНЫМ.
 
— Андрей Васильевич, почему Заячий остров привлек внимание инвестора? Каковы плюсы и минусы этой территории?
— Ответ прост: так вышло, что инвестор приобрел в данном месте собственность. Поэтому волей-неволей приходится решать проблемы Заячьего острова, и наш проект разрабатывается именно для него.
С точки зрения градостроительства эту территорию нельзя назвать благополучной. Дело даже не в близости промышленной зоны, а в наличии границы как таковой. Границы любого рода имеют приграничные полосы. Они всегда находятся в некотором запустении: возле любого забора есть неосвоенная территория, возле любой государственной границы — незастроенная зона, которую оживляют только следы нарушителей. Границы накладывают определенный отпечаток, тормозят развитие местности. Но эти ограничения также дают некий толчок, направление движения: понятно, что нужно двигаться от границы, а не к ней.
 
— И как вы планируете преодолеть «эффект границы»?
— Любая территория может жить, если создать на ней нечто интересное, привлекательное для людей. На общественном совете упоминали о том, что местное население составляет всего 5 тыс. человек. Представим, что двадцатью гектарами территории пользуются только они. Даже если они придут на остров в полном составе, от младенцев до немощных стариков, то на каждого все равно придется 40 квадратных метров земли. Можно ли в этом случае говорить, что остров стал людным и популярным? К тому же очевидно, что на самом деле в лес придет не все население, а процентов десять — самые активные. Они просто растворятся там. Территория останется безлюдной, так что на ней найдется место для темных личностей. Значит, там по-прежнему будет опасно, неинтересно, и парк в скором времени умрет, даже если будет реконструирован. Поэтому я совершенно не согласен с бывшим главным архитектором города Сергеем Кузнецовым, который выступил на общественном совете за сохранение парка в чистом виде. Парк сможет быть полноценным местом отдыха, только когда привлечет людей, а люди придут только туда, где им будет представлено разнообразие функций, сочетающих работу, спорт, отдых, развлечения. Благоустройство дорожек, установка скамеек и строительство фонтанов не смогут наполнить участок людьми.
 
— Но, кажется, общественный совет больше смутила идея бизнес-застройки...
— Невозможно развить эту территорию, сделать ее интересной, не создав бизнес-активности. Поэтому нет ничего страшного в строительстве бизнес-недвижимости. Это совершенно не обязательно будет офисный центр, мысль о котором вызвала острую неприязнь у членов общественного совета. На острове можно разместить административные помещения — муниципальные или областные. Сейчас множество министерств и государственных учреждений разбросано по городу — можно собрать их здесь. Можно создать центр детского творчества и спорта для Калининского района. Также здесь должны быть офисы коммерческих компаний. Не стоит забывать и о торговле. Если работники этого центра трудятся с 9 до 18 часов, то в течение дня им нужно что-то купить, где-то пообедать. Если в многопрофильном центре будет возможность сделать все это, то он станет удобным и популярным.
 
3 19,4 га — общая площадь острова
3 13,9 га — муниципальная собственность
в южной части острова
3 5,5 га — частная собственность
3 5,5 га — предполагаемая площадь застройки
3 13 га — предполагаемая площадь сохраняемого парка
3 1 га — крытый парк и атриумы
3 3 млрд рублей — инвестиции 3 880 млн рублей —
ежегодные налоговые выплаты в бюджеты всех уровней

 
— А территориальное расположение не помешает ему стать популярным?
— Сейчас в Челябинске нет проблем со спросом на недвижимость, если речь идет о хорошей недвижимости. Когда офисный центр пустует, то это происходит не из-за недостатка арендаторов, а из-за неудобного устройства, которое их отпугивает: неудачной планировки, отсутствия общественного транспорта и хороших парковок. Качественная недвижимость заполнится вне зависимости от экологического окружения. Если на то пошло, когда происходит выброс, мы редко можем сказать, какой завод в нем виноват, поскольку смог накрывает весь город. Люди совершенно одинаково ощущают его на Заячьем острове и на проспекте Ленина.
 
— В концепции застройки заявлено, что она основана на принципе устойчивого девелопмента. Что это значит?
— Устойчивый девелопмент предполагает такую модель развития градостроительных проектов, в которой удовлетворение потребностей нынешнего поколения не ставит под угрозу возможности будущих. Градостроительство должно учитывать все сферы жизнедеятельности человека: социальное развитие, стремление к экономическому росту, необходимость сохранения оставшихся природных ресурсов. Тогда построенное сейчас точно сохранит актуальность и в будущем, потому что будет органично сочетаться с самой природой человека. Такие проекты должны быть многогранными и направленными на повышение качества жизни. И они однозначно будут интересны и востребованы. Как этого добиться? Мы уже говорили о том, что для жизни территории необходима человеческая активность. Особенно важно, чтобы она поддерживалась на участке с утра до вечера, не менее 20 часов в сутки. Примером является местность вокруг кинотеатра «Урал» по ул. Воровского: там всегда светло и людно, всегда идет работа — наверное, это самое живое место в нашем городе. Такое же можно создать и на острове, если прибавить к бизнес-недвижимости спортивную и развлекательную. В многофункциональном комплексе можно будет посетить бассейн, сходить в кино, пообедать. Тогда почти круглые сутки на острове будут люди — и территория окажется под присмотром. Это лучший способ сделать ее безопасной. Ведь безопасность никогда не обеспечивается заборами — мы уже заметили, что вдоль них всегда есть мертвые полосы. Постоянное наличие человеческих взглядов намного надежнее видеокамер и замков. Согласитесь, гораздо меньше шансов стать жертвой преступления на проспекте Ленина, где непрерывно движется человеческий поток, чем где-то в пустом дворе многоэтажки на Северо-Западе.
 
— Наиболее активные возражения были связаны с тем, что для строительства придется вырубать зеленую зону.
— Давайте подумаем: для чего нужны эти деревья? Помимо эстетической функции, их задача — вырабатывать кислород. Честно говоря, я не думаю, что сейчас зеленый массив Заячьего острова хорошо выполняет эту функцию — там сплошной бурелом, валежник. Когда территория будет облагорожена, то в парке появятся молодые деревья, пользы от которых будет значительно больше.
На заседании была озвучена следующая идея: если где-то вырубается гектар деревьев, то где-то его надо посадить. Помогает это? В большинстве случаев — нет. Это просто замена пятна на карте пятном того же размера. Сколько деревьев посажено на этой площади, никто не считает, количество выработанного кислорода — тоже. А ведь дело именно в деревьях и кислороде. При правильной работе ландшафтных дизайнеров на острове даже после застройки можно будет разместить в разы больше деревьев, чем сейчас. Причем вместо кустарника, который заполонил это место, там поднимутся молодые зеленые деревца.
 
— Как застройка повлияет на близлежащие районы?
— Мы говорили с местными жителями: они жалуются, что территория деградирует. В таком случае на ней тем более требуется произвести оживление, привлечь людей на остров и в его окрестности. Тогда и близлежащие районы оживут, очистятся, станут более интересными. Каждая подобная точка дает окружению толчок для развития: подтягивается общественный транспорт, улучшается обслуживание.

— Какие трудности предвидятся в работе с этим проектом?
— Я думаю, самая большая трудность — непонимание. Обыватели с подозрением относятся к застройке и видят во всем подвох. Это по-своему справедливо, и есть прецеденты, когда застройщик возводил совсем не то здание, которое обещал. На общественном совете в действиях инвестора тоже искали скрытые цели. Но, наверное, не стоит стричь всех под одну гребенку. Не все проекты оказываются аферами. Нужно отметить, что инвестор открыт для контакта и выходит на обсуждение, хотя так делают далеко не все. Мы хотим дать Заячьему острову развитие, и сейчас для нас очень важно донести информацию об этой работе до горожан.
На общественном совете мнения относительно застройки Заячьего разделились. Видимо, споры о журавлях и синицах еще продолжатся. Каким бы ни было решение, я надеюсь, что через десять лет нам не придется следить за судьбой все столь же необитаемого острова.


Поделиться

 



Разместить рекламу и объявление в газете «Вечерний Челябинск»


in_other