Новостройки и кризис в Челябинске
Одной из главных тем недавнего разговора представителей муниципалитета, компаний-застройщиков и журналистов был, разумеется, экономический кризис и его влияние на строительство нового жилья. Как выяснилось, пока стройки не останавливаются, стоимость квадратного метра не растет. Но что будет дальше, сказать сложно…
Как сообщил заместитель начальника Главного управления архитектуры и градостроительства Челябинска Мирослав Данильчук, итоги 2014 года несколько отличались от планов:
— Планировалось сдать около 960 тысяч квадратных метров жилья. Но по итогам получилось сдать только 782,9 тыс. кв. м. И произошло это отнюдь не потому, что строители не были готовы выполнить поставленные задачи в полном объеме. На следующий год планируется сдача примерно такого же объема — около 760 тысяч кв. м. И мне думается, что такой показатель оптимален для города: если строить по миллиону «квадратов» ежегодно, мы рискуем получить простаивающие квартиры. Сегодня готовится социально-экономическое обоснование застройки до 2020 года, которое исходит из показателей нынешнего генплана Челябинска. Планируется, что население областного центра составит 1 350 000 человек, а показатели обеспеченности жилой площадью должны составить 26,5 квадратных метра на человека. Кстати, уже на сегодняшний день этот показатель составляет 25 кв.м. на одного челябинца — но это с учетом старого и ветхо-аварийного жилья.
Что касается архитектурного облика столицы Южного Урала, то здесь наблюдается «наступление» индивидуальных проектов.
— Если раньше подавляющее большинство микрорайонов Челябинска возводилось по типовым проектам, то сегодня доля индивидуального проектирования выросла до 40 процентов, — отметил
М.Данильчук. — Практика комплексной застройки позволяет компаниям создавать неплохие ансамбли, которые смотрятся гораздо интереснее, чем кварталы 70 — 80-х годов. Хотя надо признать, что по строительству объектов социальной инфраструктуры мы пока отстаем: в 2014 году горожанам требовалось около 1900 мест в детских дошкольных учреждениях, а сдать удалось лишь садики на 50 процентов от этого показателя.
— Планировалось сдать около 960 тысяч квадратных метров жилья. Но по итогам получилось сдать только 782,9 тыс. кв. м. И произошло это отнюдь не потому, что строители не были готовы выполнить поставленные задачи в полном объеме. На следующий год планируется сдача примерно такого же объема — около 760 тысяч кв. м. И мне думается, что такой показатель оптимален для города: если строить по миллиону «квадратов» ежегодно, мы рискуем получить простаивающие квартиры.
Цены пока не поднимаем
Таков был лейтмотив выступлений большинства застройщиков. Так, депутат Законодательного собрания области, директор компании «Артель-С» Николай Янов сообщил, что для подстраховки на случай подорожания стройматериалов компания заключила с поставщиками договоры о поставках по старым ценам.
— Удорожание наблюдается, но незначительное, — отметил Н.Янов. — Ни железобетонные изделия, ни сам бетон пока не выросли в цене. Существенно подорожали только кирпич, лифты, поднялись цены и на цемент (который в нашей области производят предприятия в собственности иностранных компаний), но пока незначительно. Однако в будущем компании-поставщики не исключают возможности роста цен, причем даже те, кто с валютными закупками на первый взгляд и не связан.
— Мы также не поднимаем цены, — заявил представитель компании «Легион» Алексей Сахаров. — Однако и снижать их не намерены, поскольку придерживаемся стратегии строительства высококачественного жилья, которое пользуется спросом у обеспеченных покупателей. Главное условие развития строительного рынка, на мой взгляд, — сохранение ипотеки. Сегодня ипотечные кредиты в нашем городе выдают всего два-три банка. Остальные, хотя официально не объявляют о закрытии программ, всячески тормозят выдачу. Ставка по займам также остается высокой…
— Необходима реализация обещаний правительства, которое выступило с предложением об установке специальной «промышленной ставки», которая была бы ниже основной (составляющей сегодня 17 процентов), — сказала представитель компании «Риэлт-Стройком» Анна Шипина. — Если такое решение будет принято, легче будет и строителям, поскольку сегодня без кредитования строить труднее.
— Мы строим новый микрорайон «Вишневая горка», который вошел в программу «Жилье для российской семьи», — рассказал представитель компании «Эко-Сити» Андрей Аликин. — Потому стоимость квадратного метра у нас фиксированная — 30 тыс. рублей. По таким ценам жилье смогут купить только участники программы, список которых разрабатывает министерство социальных отношений области. Естественно, пока программа существует, цены останутся неизменными. Кстати, правительство уже разработало предложение об изменениях цены: в апреле ее предлагают проиндексировать до 35 тыс. руб. за квадратный метр. Но пока это только проект.
Дольщики: степень риска
Отвечая на вопрос автора этих строк об обманутых дольщиках, Мирослав Данильчук признал, что проблема эта, к сожалению, не ушла еще в прошлое:
— Наш город в этом отношении — один из самых благополучных. Новых объектов долгостроя не появилось, так что власти пока решают проблемы нескольких оставшихся проблемных зданий, которые по тем или иным причинам все еще не сданы в эксплуатацию, несмотря на вложения денег покупателями квартир. Однако в области есть еще ряд объектов, где число обманутых дольщиков значительно.
— К сожалению, пока в законодательстве не выработаны меры по защите дольщиков, — отметил Н.Янов. — Страхование договоров долевого участия носит чисто символический характер, потому что страховщики знают, что новые дома так или иначе будут достроены. Потому снова хочется напомнить потенциальным покупателям квартир: будьте очень осторожны при общении с недавно появившимися на рынке компаниями, предлагающими подозрительно дешевые квартиры в домах, которые находятся еще в начале строительного цикла, — и без всякой страховки!
Несовершенство законодательства, по мнению застройщиков, мешает и сносу ветхо-аварийных зданий, и развитию рынка арендного жилья.
— Если застройщик сносит какой-то ветхий дом, то он имеет право строить новый только в границах снесенного объекта, — пояснил Н.Янов. — А если земли не хватает, ему приходится заявляться на аукцион с целью прикупить участок возле снесенного дома, у которого почему-то сразу находятся какие-то собственники.
— Для того чтобы решить такую проблему, муниципалитет разрабатывает положение о развитии застраиваемых территорий, которое позволит включать и аварийные здания в участок застройки, — ответил
М.Данильчук.
По поводу арендного жилья участники встречи высказались весьма осторожно.
— В зарубежных странах жилье больше сдается в аренду, потому что купить его в собственность дорого, — пояснила А.Шипина.— У нас законодательство, регулирующее права арендодателя, практически нулевое. Оттого большинство квартир в городе сдается безо всякого оформления договоров и практически «уходит в тень». Про развитие этого рынка много говорят, но сделано пока немного.
Таким образом, ключевыми вопросами остаются спасение ипотеки и некоторые преференции строителям… Многое будет зависеть и от платежеспособного спроса: если он остановится, замедлятся и стройки.