Челябинцы попросили помощи с оформлением квартиры на ребенка

Желание подарить самому маленькому члену семьи солидное имущество поставило в тупик челябинскую семью. Мама Александра обратилась в «Вечерку» с вопросом, может ли ребенок стать владельцем квартиры. В рамках совместной рубрики специалисты Росреестра объяснили, какие права на недвижимость могут быть у малыша, как распоряжаться «детской» квартирой и какие могут возникнуть проблемы.

Покупка навырост

Главный вопрос — с какого возраста можно оформить квартиру на ребенка и какие права получит малыш в качестве собственника?

— Квартира может быть оформлена в собственность ребенка буквально с рождения, так как с рождением человек приобретает правоспособность. Однако распоряжаться своей недвижимостью полностью самостоятельно, то есть без участия родителей, ребенок сможет только с 18 лет, — объяснила заместитель руководителя управления Росреестра по Челябинской области Ольга Силаева. — Совершая сделку с недвижимым имуществом, собственником которого является ребенок, необходимо знать, что объем прав несовершеннолетнего собственника существенно отличается от объема прав совершеннолетнего.

От имени и в интересах детей, не достигших 14 лет, сделки совершают родители и законные представители с согласия органов опеки и попечительства, если речь идет об отчуждении имущества ребенка. Дети в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки уже самостоятельно (то есть подписывают договор при его заключении и подают заявление на регистрацию права), но с согласия своих родителей. Также в этом случае требуется согласие опеки на отчуждение имущества.

Таким образом, ребенок может официально стать покупателем квартиры.

— На приобретение не установлено ограничений. Если ребенку от 14 до 18 лет, то он действует в приобретении сам с согласия законных представителей. Если он еще маленький и ему не исполнилось 14 лет, то за него в сделке участвуют законные представители, — подчеркнула Ольга Силаева.

Однако у такой сделки есть свои особенности. Если собственником либо участником общей собственности является несовершеннолетний, то нотариальное удостоверение сделки по отчуждению недвижимого имущества (купля-продажа, мена) необходимо в обязательном порядке.

— Данное требование законодательства направлено на защиту прав маленьких собственников, — пояснила Ольга Силаева. — Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (то есть недействительность). Соответственно, в регистрации прав по такой сделке будет отказано.

Купить легко, продать трудно

Другая челябинская семья столкнулась с противоположной проблемой. По просьбе молодой мамы Натальи мы спросили, можно ли распорядиться квартирой, которая принадлежит ребенку.

— Жилье, оформленное на ребенка, является исключительно его имуществом, родители не имеют на него права собственности. Родители или другие законные представители несовершеннолетнего не могут без согласия органов опеки совершать сделки, влекущие уменьшение имущества, — ответила Ольга Силаева. — Так, без опеки не получится продать, обменять или подарить принадлежащую ребенку недвижимость, сдать ее в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли.

Особенности распоряжения недвижимым имуществом ребенка установлены Федеральным законом от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».

— В целом, здесь важно отметить, что отчуждение имущества не должно приводить к уменьшению стоимости имущества подопечного, — пояснила специалист Росреестра. — То есть, к примеру, при продаже квартиры, в которой доля принадлежит ребенку, родитель должен подтвердить приобретение взамен равноценной доли в другой квартире на имя ребенка. Только тогда органом опеки может быть выдано соответствующее разрешение.

Но что делать, если квартиру несовершеннолетнего собственника все-таки необходимо продать? Органы опеки одобряют сделки с недвижимостью, которая принадлежит детям, только в случае их выгоды: ребенок-собственник должен быть обеспечен альтернативной квартирой такой же или большей площади. Родителям или представителям ребенка придется доказать не только то, что он не останется без жилья, а также что его жилищные условия не ухудшатся.

— Разрешение на продажу квартиры, оформленной на несовершеннолетнего, можно получить при перемене места жительства и при исключительных обстоятельствах, касающихся интересов ребенка (например, в случае оплаты его лечения), — добавила Ольга Силаева. — Но решение этого вопроса остается, опять же, за органами опеки.

При этом есть случаи, когда недопустимо заключать сделки с несовершеннолетними. Не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребенка.

— Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками, — рассказала Ольга Силаева. — Названное требование распространяется и на случаи участия в сделке родителей в качестве законных представителей ребенка.

Так, мать не может продать квартиру своего малолетнего ребенка его бабушке и дедушке или иным своим близким родственникам. Возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены законом, независимо от того, получают дети имущество или лишаются его.

— Законные представители и их родственники могут только подарить ребенку свою недвижимость или долю в праве общей собственности, то есть заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего, — отметила Ольга Силаева. — Важно помнить, что иные сделки являются недействительными, следовательно, проведение государственной регистрации по ним будет невозможно.

Новую совместную рубрику «Вечерка» запустила к юбилею Росреестра. В ней мы разбираем ситуации с регистрацией, учетом недвижимости и связанные с этим проблемы. Тоже есть вопросы на этот счет? Присылайте их на электронную почту upravdom.2023@mail.ru, и ответы на них будут опубликованы на нашем сайте и страницах газеты «Вечерний Челябинск».