КВАРТИРУ ПОМОГУТ КУПИТЬ

Рубрику ведет Анна ХЯККИНЕН 

Быстро и без проблем

Ипотечный брокер не только берет на себя полную координацию кредита с момента первого обращения клиента (поиск и оформление кредита, покупку новой квартиры, продажу старой), но и обеспечивает чистоту и безопасность сделки. В банки поступает пакет документов, который уже полностью доработан и проверен юридически.

Поэтому банки работают с такими клиентами намного охотнее, да и человеку, решившему взять ипотечный кредит, проще и быстрее добиться положительного результата.

На первом этапе будущий владелец квартиры должен прийти на предварительную консультацию к специалисту. Здесь ему объяснят, что необходимо для того, чтобы взять ипотечный кредит. На втором этапе клиент уже приносит все необходимые документы, после анализа которых грамотный брокер может сказать, получит человек кредит в каком-либо из банков или ему будет отказано.

— Поэтому в данной ситуации вы можете отступить от традиционной схемы покупки жилья в кредит, предполагающей сначала получение одобрения банка на кредитование, а затем уже и поиск жилья, — рассказывает ипотечный консультант Татьяна Григорьева. — Обычно обратный порядок действий можно сравнить с походом в магазин без копейки в кармане.

Так, если заемщик находит квартиру, не получив разрешения банка, ему надо твердо обозначить свое намерение приобрести недвижимость, то есть внести аванс в размере десяти (минимум пяти) процентов стоимости приобретаемой недвижимости.

В случае отказа банка от кредитования аванс к заемщику, скорее всего, не вернется. Это значительный риск. Но, если вы воспользуетесь услугами грамотного ипотечного консультанта, такого развития событий можно избежать.

— Зачастую мы сталкиваемся с проблематичными ситуациями, когда клиент не отвечает определенным условиям, которые диктуют банки, — рассказывает Лилия Исхакова, ипотечный брокер агентства недвижимости «Регион 74». — Однако банки, если даже у них возникают какие-либо сомнения, не отказывают клиенту сразу. Поэтому у брокера практически всегда есть возможность договориться с банком и найти компромисс.

Часто и сами клиенты имеют особые пожелания. Так, к примеру, если для покупки квартиры человеку нужна лишь небольшая сумма (менее 30 процентов от стоимости квартиры), не каждый банк согласится предоставить ее на условиях ипотечного кредитования.

Опытный брокер поможет в этом случае решить проблему, к примеру, за счет потребительского кредита либо подыщет вам банк с альтернативной программой кредитования.

Дорогое удовольствие?

Плата за услуги ипотечного брокера варьируется в пределах двух-трех процентов от стоимости объекта либо от суммы кредита.

— Круг банков, которые подходят клиенту, обычно бывает ограничен двумя-тремя, — рассказывает брокер Лилия Исхакова. — Так что примерную сумму всегда можно рассчитать заранее.

При заключении с фирмой договора об оказании услуг человек также вносит минимальную предоплату (от двух до пяти тысяч рублей). Если по какой-то причине ипотечному брокеру не удалось найти банк, который бы предоставил кредит, предоплата возвращается в полном объеме.

Если же клиент по своим причинам отказался от предложения, то указанная сумма остается у агентства. Окончательный расчет с брокером происходит после оформления сделки, то есть получения так называемой «зеленки» на квартиру.

— Зачастую от наших клиентов приходится слышать о несправедливости процентной оплаты услуг брокеров, риэлтеров и оценщиков, — рассказывает председатель некоммерческого партнерства Челябинской региональной коллегии оценщиков Юрий Циркуненко. — Мы, со своей стороны, неоднократно вносили предложение установить единую таксу.

Ведь с точки зрения трудозатрат нет абсолютно никакой разницы, оценивать полуторку или квартиру в пять комнат. Однако агентство ипотечного кредитования, к сожалению, не пошло нам навстречу. Стоимость квартир увеличивается, поэтому дорожают услуги.

Страховка делается ловко

При оформлении ипотеки в обязательном порядке страхуются жизнь и трудоспособность заемщика, а также сам объект покупки. Тарифы различаются в зависимости от страховой компании. Стоимость страховки жилья колеблется в пределах 0,7 — 1 процента от суммы заема (остатка долга). Страховаться при этом нужно один раз в год.

Стоимость страховки жизни и трудоспособности клиента зависит от многих факторов. Чем моложе заемщик, тем меньше для него будет стоить страховка. Также на коэффициент страховки влияет то, насколько опасная у заемщика работа и каково его нынешнее состояние здоровья.

Из-за обязательного наличия страховок и необходимости проходить эту процедуру ежегодно для заемщика в определенных случаях намного проще и удобнее взять обычный потребительский кредит.

Здесь вам понадобится поручительство одного или двух физических лиц (в зависимости от суммы займа). Поручителем может стать практически любой человек, готовый в случае чего понести за вас материальную ответственность (ваш друг, родственник или коллега).

Безопасность прежде всего

Риэлтер, с которым заключается контракт о купле-продаже квартиры, работает обычно в составе определенной организации — юридического лица, и в случае каких-то недоразумений получить назад ваши «кровные» не составит большого труда.

Кстати, многие агентства недвижимости при возникновении судебного разбирательства предоставляют клиенту собственного адвоката. Такая услуга является дополнительной гарантией безопасности для клиента.

Однако найти хорошего ипотечного брокера бывает подчас весьма проблематично. Нередки случаи, когда брокер запрашивает за свои услуги одну сумму, на деле же человеку приходится дополнительно платить за каждую собранную справку или, того хуже, ходить по инстанциям самостоятельно.

— Во-первых, грамотный ипотечный брокер должен обеспечить клиенту максимальную прозрачность своей работы, — рассказывает руководитель проектов инвестиционно-финансовой группы «РФЦ» Наталья Голубева. — Он должен объяснить, где, когда, при каких условиях и за какие документы тот будет нести расходы.

На любой запрос клиента (хочет ли он посмотреть кредитный договор, договор страхования, аккредитацию в банке или сертификаты об обучении) брокер обязан незамедлительно предоставить требуемые документы.

Полная оплата услуг специалиста в надежном агентстве также должна производиться только после заключения сделки, так как здесь уже можно реально оценить объем работ и определить, какая их часть была выполнена брокером, а какая — самим клиентом.

При выборе ипотечного брокера убедитесь, застрахована ли его ответственность. Как правило, ипотечные агентства страхуют ответственность на сумму в несколько миллионов рублей. Этих денег бывает вполне достаточно, чтобы покрыть возможные убытки.

• Ипотечный кредит выдается на срок от полугода до 30 лет.

• Во всех банках существует ограничение по возрасту. Нижним пределом является возраст совершеннолетия по европейскому образцу — 21 — 22 года, верхним — пенсионный возраст (для женщин 50 — 55 лет, для мужчин — 55 — 60 лет). Причем пенсионный возраст является тем сроком, до наступления которого кредит должен быть выплачен в полном размере.

• Минимальная сумма кредита — от 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья, максимальная — не более 90 процентов.

• Предметом залога является квартира, которая становится собственностью заемщика.

• Первоначальный денежный взнос должен составлять от пяти до 40 процентов от стоимости покупаемой квартиры.

• Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга.

• Ежемесячная выплата по кредиту не должна быть свыше 50 процентов от заработной платы. Если кредит превышает ваши финансовые возможности, можете взять созаемщика — супруга или супругу.

• При определении размера кредита банку интересны доходы заемщика как официальные («белые»), так и неофициальные («серые»). Для подтверждения первых от вас потребуется справка с места работы по форме 2-НДФЛ (эти данные предоставляются работодателем в налоговую инспекцию).

Во втором случае доказательством может служить справка по форме банка, заверенная руководителем и бухгалтером той организации, где вы работаете.

В качестве дохода заемщика могут учитываться заработная плата по основному месту работы, доход от работы по совместительству, доход в виде процентов по вкладам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости и другие доходы за последние полтора года.