Ипотека без ошибок

Объем просроченных платежей по Челябинской области составляет 1,04 млрд рублей. За этими цифрами стоят человеческие истории: ошибки, несчастья, способные стать причиной потери квартиры. Эксперты в области ипотеки рассказали, как обстоят дела и какие решения могут стать фатальными

Читаем внимательно
Все три гостя повторяют один и тот же совет для тех, кто собирается взять ипотеку: нужно внимательно читать договор. Как ни очевидна эта необходимость, именно плохое понимание договора часто становится причиной дальнейших проблем. И речь не только о скрытых процентах и примечаниях мелким шрифтом. Нужно четко понимать, какие права и обязанности берет на себя каждая сторона.
— Если у граждан есть жалобы на действия банка, Роспотребнадзор может им помочь, — говорит Александра Парфентьева. — Но часто оказывается, что сам заемщик не выполнил условия договора. А это уже не наша компетенция.
— Если человек взял обязательства и не выполнил их, — подтверждает Николай Плетнев, — то суд примет сторону банка. Суд бессилен лишить банк того, на что он имеет право по договору.
Поэтому перед тем, как подписать договор, нужно тщательно его изучить. Рекомендуется посоветоваться с юристом, который может указать на скрытые в нем под-водные камни.
— Обычно банки не меняют условия ради одного заемщика, — замечает Вячеслав Курилин. — Но пока договор не подписан, клиент может обратиться в другой банк, найти кредитора с наиболее выгодными условиями.
Сейчас в стране представлено огромное количество банков, и заемщик совершенно свободен в выборе одного из них. Поэтому не нужно подписываться на кабальные условия, которые заведомо кажутся вам невыгодными. Всегда можно найти другой вариант.

Чего не надо делать
Но допустим, что поезд уже ушел: договор подписан, часть суммы уже выплачена, и — о ужас! — платеж просрочен. Что делать в этом случае?
— Конечно, подобная ситуация — огромный стресс для человека, но нужно держать себя в руках, — говорит Вячеслав Курилин. — Главное — не занимать, скажем так, позицию страуса.
Эксперт объясняет, что заемщики часто впадают в ступор, стараются отказаться от всякого общения с банком, не отвечают на звонки. Иногда они считают, что лишить их квартиры никто не вправе, а денежный вопрос со временем разрешится. Иногда, напротив, признают за банком право лишить их квартиры и потому заранее видят в своем кредиторе злейшего врага. А между тем с банком нужно вести диалог, вносить предложения.
Не стоит поддаваться неоправданному оптимизму. Люди склонны надеяться на лучшее: развитие бизнеса, карьерный рост, выгодную сделку. Но ожиданиями банк не удовлетворишь. Нужно оценивать реальную перспективу.
Если график сорван и человек понимает, что не сможет к нему вернуться, — лучше решать вопрос о реализации квартиры. Иначе задолженность будет расти как снежный ком и может наступить момент, когда квартиры уже не хватит на ее оплату.

Эта страшная реализация
Реализация квартиры — последний способ для банка вернуть свои деньги. Однако если она производится в судебном порядке, то страдают все. Обычно квартира должника продается почти в два раза дешевле реальной стоимости. Сделать с этим ничего нельзя — таков закон. Суд автоматически снимает 20% цены перед выставлением на торги. Однако на этом дело может не остановиться: люди обычно проявляют некоторое недоверие к подобным квартирам и предпочитают не связываться со службой судебных приставов. Поэтому после провального аукциона снимается еще 25% стоимости, а квартира уходит на баланс банка. Если она будет продана при таких условиях, то даже банк рискует недополучить свое. Человеку в этом случае приходится еще хуже: зачастую он не только теряет квартиру, но и остается должен.
Оптимальный выход — не доводить дело до суда, договориться с банком и реализовать квартиру по рыночной стоимости. В этом случае все деньги сверх погашения кредита возвращаются заемщику и могут дать ему старт для покупки жилья меньшей площади или начала аренды, что гораздо лучше, нежели остаться у разбитого корыта.
Увы, даже при самостоятельной реализации не стоит рассчитывать на большую прибыль. Банк обычно дает на продажу квартиры от 3 до 6 месяцев. А при попытке получить полную рыночную стоимость поиск покупателя может затянуться. Поэтому банк может снизить цену на 10%. Это, конечно, тоже очень неприятно, однако бумага, карандаш и калькулятор недвусмысленно объяснят, насколько такой вариант выгоднее, чем реализация по решению суда.

Почему не договориться?
Итак, заемщик подошел к вопросу разумно и согласен на реализацию. Возможно, он даже нашел покупателя на свою жилплощадь. Однако бывает, что на пути к взаимному согласию обнаруживаются непредвиденные преграды — на этот раз со стороны банка. Хотя, казалось бы, ему решение вопроса как нельзя более выгодно…
Может сыграть свою роль неистребимый человеческий фактор: конечно, для работников банка проще пустить дело на самотек и ждать суда, а не договариваться с клиентом и пере-
оформлять бумаги. Бывает, что эта простота оказывается сильнее очевидной выгоды.
— Случается, — признает Вячеслав Курилин, — что на квартиру заемщика положил глаз кто-то из сотрудников банка. В этом случае лучше всего перешагивать через ступень: например, обращаться не к челябинскому представительству банка, а к московскому.
Еще одним барьером на пути к компромиссу может стать неудачная структура банка. Иногда в огромной компании трудно найти человека, который уполномочен вести с клиентом разговор о переоформлении условий ипотеки.
— К сожалению, законом не регламентирована обязанность банка договариваться с клиентом, — говорит Вячеслав Курилин.
Его поддерживает Николай Плетнев:
— Часто банки не относятся к заемщику как к живому человеку. Просто не имеют такой возможности. Ведь банк работает с тысячами людей, которые сливаются для него в серую массу.
Однако возможность отрицательного исхода — не повод, чтобы отказаться от поиска компромисса. Ведь к судебному разбирательству может привести не только позиция банка, но и бездеятельность заемщика.
— Банки не всегда и не все такие страшные! — заверяет Вячеслав Курилин.

Не опускать руки
К сожалению, кризис отрицательно влияет на финансовое положение людей, а их финансовая грамотность не меняется: так и остается почти на нуле. Если заемщик считает, что его права нарушены, он может обратиться в Роспотребнадзор или прокуратуру. Если же по договору банк чист, то разумно проконсультироваться с юристом. «Финпотребсоюз» консультирует граждан бесплатно (цена дальнейших услуг и время оплаты оговариваются индивидуально).
Однако лучше не доводить вопрос до бедственного положения. Специалисты советуют внимательно подходить к заключению договора, не пренебрегать помощью юристов, не отказываться от общения с банком, если возникли проблемы с выплатами. Также заемщикам рекомендуют быть осторожнее, совмещая ипотеку с другими кредитами: если пирамида займов рассыплется, то могут возникнуть проблемы и с выплатами за квартиру.

- 2 648 859 млн руб. выдано в кредит
- 95,59% заемщиков не имеют просроченных платежей
- 1,8% — имеют просрочку до 30 дней
- 0,59% — имеют просрочку от 31 до 90 дней
- 2,02% — имеют просрочку свыше 90 дней В Челябинской области:
- 76 028 млн руб. выдано в кредит
- 1 049 млн руб. не выплачено в срок
- 3 437 млн руб. выплачено досрочно