Эксперты назвали челябинцам признаки мошенничества при продаже квартиры

Больше всего поводов для беспокойства — на вторичном рынке. Фото Олега Каргаполова

У покупателя квартиры на вторичном рынке множество страхов: а вдруг продавец — мошенник, у жилплощади есть другие владельцы, ее начнут отнимать через суд? Лучший способ развеять сомнения — изучить выписку из ЕГРН. Как это сделать и на что обратить внимание в документе, «Вечерка» выяснила вместе с экспертами портала «ДОМ.РФ».

Проверка на фальшивость

Для начала нужно разобраться, какая именно выписка потребуется: Росреестр предоставляет по любой квартире или дому разные виды документов. Первоочередная и непреложная необходимость — общая выписка об объекте недвижимости: она содержит не очень детальную, но самую важную информацию. Еще один верный помощник покупателя — выписка о содержании правоустанавливающих документов. Она расшифровывает, как текущий владелец недвижимости получил ее в собственность. А выписка о переходе прав на объект позволит узнать его подноготную более чем за четверть века.

— Общую выписку и выписку о переходе прав на квартиру может получить любой гражданин или организация. Для этого достаточно знать кадастровый номер объекта, — отметили эксперты «ДОМ.РФ». — Однако получить выписку о содержании правоустанавливающих документов может только собственник недвижимости.

Документы в любом случае не стоит заказывать самостоятельно за спиной у хозяина квартиры. Если получить таким образом общую выписку, в ней не будет указано самое интересное — персональные данные собственника: его фамилия, имя, отчество и дата рождения.

Стесняться не нужно: можно смело просить владельца предоставить выписки или дать разрешение на раскрытие персональных данных. Это такой же естественный шаг, как проверить документы на квартиру. Закон не обязывает собственника предоставлять выписку, однако нежелание ее показать — очень нехороший звоночек. В крайнем случае получить выписку можно через нотариуса. Но для этого потребуется объяснить свой интерес к чужому имуществу: например, предъявить предварительный договор купли-продажи.


Сведения в выписке можно сравнить с информацией в других документах. Фото Людмилы Ковалевой («Южноуральская панорама»)

У выписок из ЕГРН нет срока давности. Но официальные ведомства требуют их не старше месяца. Для надежности лучше попросить у продавца самый свежий документ, полученный за несколько дней до сделки. На оформление выписки может потребоваться 3–5 дней, в зависимости от того, где заказывают документ.

Продавец может предоставить выписку в электронном виде или на бумаге. В обоих случаях можно проверить ее подлинность. На бумажном документе нужно отсканировать QR-код. Цифровую выписку вместо печати заверяет усиленная квалификационная электронная подпись Росреестра. Ее подлинность можно уточнить через сервис «Проверка электронной подписи электронного документа» на «Госуслугах».

Очень подозрительно!

Итак, выписки у нас на руках, их подлинность доказана — но что теперь делать с этими документами? Первое, на что нужно обратить внимание — данные владельца квартиры. Тот ли это человек, который продает жилплощадь? Если нет — паниковать не нужно, но проявить осторожность стоит.

— Нередко встречаются случаи, когда квартиру продает доверенное лицо — родственник, знакомый собственника или риелтор. В таких ситуациях у фактического продавца должна быть доверенность от человека, который указан в выписке из ЕГРН и других правоустанавливающих документах в качестве собственника жилья, — подчеркнули специалисты «ДОМ.РФ».

Доверенность должна значиться как актуальная на сайте нотариальной палаты. Нет доверенности — нет сделки: более явный признак мошенничества даже придумать трудно.

Еще один важный фактор — статус объекта. Идеальный статус для квартиры или дома — «актуальные». Это стандартная характеристика чистого жилья. Если в этой графе есть приписка «ранее учтенные» — значит, объект оформили до 2008 года и с тех пор собственник не актуализировал данные. Прежде чем заключать сделку, он должен обратиться в Росреестр с просьбой зарегистрировать ранее возникшее право. Без этого продавать имущество нельзя.

Третьи — не лишние

Неприятный сюрприз для покупателя: в выписке помимо продавца могут значиться другие владельцы. Это значит, что имущество находится в долевой собственности. Чтобы законно его купить, придется просить всех хозяев жилплощади присоединиться к сделке и поставить подписи под договором купли-продажи. Альтернатива — та же доверенность на имя продавца или нотариально заверенное согласие на продажу квартиры.

Учесть мнение других собственников придется даже в том случае, если речь идет о покупке доли. Будущие соседи по квартире должны прийти на оформление сделки сами либо нотариально заверить отказ от выкупа чужих квадратов. Также продавец может известить их заказным письмом по почте не менее чем за 30 дней до сделки. Копию уведомления о продаже нужно будет приложить к договору. Важный нюанс такой сделки: в ней ни в коем случае нельзя менять цену. Покупатель должен заплатить ровно столько, сколько указано в нотариальном отказе или в уведомлении. Иначе они станут недействительными.


Для продажи доли в квартире нужно согласие всех сособственников. Фото Олега Каргаполова

Еще один признак того, что в сделке появится «третий лишний» — обременение. Самый распространенный вид обременения — ипотека. Это не препятствие для продажи — главное, чтобы у продавца было разрешение банка на продажу квартиры.

Третьим лишним может стать не только банк, но и арендатор, у которого заключен долгосрочный договор с продавцом. Если в документах нет особых условий на этот счет, то квартиросъемщик останется на арендованной жилплощади, пока не истечет срок контракта. Но если покупателя это не смущает, то оформить приобретение квартиры можно. А вот с жильем, которое находится под арестом, не стоит иметь дел: оформить его покупку все равно не удастся.

На первый взгляд, предыдущие продажи жилья не должны волновать покупателя: пусть оно переходило из рук в руки хоть десять раз — это не преступление. Но «третьи лишние», как чертик из табакерки, могут возникнуть даже из глубокого прошлого квартиры.

— Если вы купите квартиру, и выяснится, что какая-либо из прошлых сделок была совершена с нарушением закона (например, без уведомления других собственников о продаже), то суд может признать все последующие сделки недействительными и вы потеряете приобретенную квартиру, — предупредили специалисты «ДОМ. РФ».

Если объект все-таки очень понравился и хочется его купить — нужно тщательно изучить выписки и сравнить все подробности с правоустанавливающими документами.

Незначительные расхождения

При вдумчивом сравнении выписки из ЕГРН с другими документами, которые предоставил продавец (например, его договором купли-продажи), часто можно увидеть расхождения в цифрах. Такие несостыковки выглядят до предела подозрительно, но обвинять продавца в мошенничестве и срочно убегать на поиски другого жилья не стоит. Зачастую речь о простых технических ошибках, которые можно исправить за пару недель.

Частый пример — несовпадение кадастрового номера в выписке с другими документами. Такое расхождение часто возникало, если недвижимость продавали между 2008 и 2012 годами, когда Росреестр получал информацию от БТИ. Такая ситуация называется задвоением или дублированием кадастровых номеров. Хотя дублирование — не признак мошенничества, с оформлением такой квартиры могут возникнуть проблемы. Лучше попросить продавца, чтобы он до подписания договора обратился в Росреестр и добился исправления ошибки. На это потребуется около восьми рабочих дней.

Задуматься об отмене сделки придется, если продавцу не удастся за положенное время решить проблему с дублированием. Росреестр мог счесть предоставленные документы недостаточным доказательством для внесения изменений. Тогда устранять путаницу с кадастровыми номерами собственнику придется через суд, и история рискует затянуться.

Достаточно распространенный повод для волнения — разная площадь квартиры в ЕГРН и в документах продавца. Если жилье старше 2005 года и в нем есть лоджия или балкон, то такое расхождение — еще одна безобидная ошибка. До 2005 года площади лоджий включали в площадь квартир, и в документах мог сохраниться метраж по старому стилю. Чтобы не было проблем с оформлением, собственник должен обратиться в Росреестр и скорректировать данные.

Также не стоит переживать по поводу расхождения кадастровой стоимости и цены, за которую вы покупаете квартиру. Они и не обязаны совпадать. Тем не менее кадастровую стоимость стоит учесть: от нее зависит налог на имущество, который придется платить владельцу.

Продажа и покупка квартиры — не единственный повод для заказа выписки из ЕГРН. Она также понадобится при составлении завещания, оформлении наследства или при залоге недвижимости. Заказать выписку можно через МФЦ — там ее будут готовить пять дней. Также это можно сделать через Росреестр (ему потребуется три дня) или в электронном варианте на «Госуслугах».




Подписывайтесь на телеграм-канал «Вечерки», чтобы всегда быть в курсе событий Челябинска!