Правовые заблуждения челябинских садоводов

— Олег Александрович, многие садоводы Челябинска интересуются вопросами собственности в СНТ. Например, пенсионер Борис В., тридцать лет назад приобрел участок в СНТ «Тракторосад-4», несколько лет строил обширный дом, выращивал овощи и фрукты. В 90-е годы он отошел от садоводческих дел и переписал сад на своего брата. Тот, ввиду слабого здоровья, участком занимался от случая к случаю и тоже более 15 лет назад забросил участок, оформив доверенность на Бориса В. И вот этим летом во время сильного урагана недостроенный дом был разрушен. Соседи решили приобрести у хозяина стройматериалы б/у, пока их не разворовали. Стали выплачивать какие-то деньги Борису В., но охрана сада остановила распродажу стройматериалов под предлогом того, что Борис В. не является хозяином участка. Тогда он пошел к председателю СНТ и стал выяснять в чем причина запрета. Председатель заявил, что садовод должен более 130 тысяч членских взносов и должен заплатить хотя бы за последние три года 28 тысяч рублей, а также поставить участок на кадастровый учет и провести межевание. Насколько прав председатель?

— Многие садоводы оказались в очень неприятной и непростой ситуации, потому что они ранее приобрели садовые участки у предыдущего правообладателя (правопредшественника) и произвели переоформление права собственности в помещение правления, так как их убедил председатель правления, осуществлявший такие полномочия в тот момент времени, что такой порядок является законным и все его используют в рамках общей приватизации.

Впоследствии такие садоводы предпринимают попытку зарегистрировать право собственности в предусмотренном законом порядке, т. е. в ЕГРН, но к своему удивлению получают отказ. И уже осуществляющий полномочия на момент получения отказа председатель правления, сообщает им, что в отношение предыдущего правообладателя участка было ранее оформлено свидетельство или акт о праве собственности образца 1994 — 1997 гг., и именно по этой причине ранее произведенное переоформление права является незаконным, а садоводы не могут считаться законными приобретателями (правообладателями) садового участка. При этом право собственности на предыдущего правообладателя (в отношение которого имеется акт о собственности образца 1992 — 1994 гг.) не зарегистрировано в ЕГРН в предусмотренном законом порядке.

Возмущенные ответом председателя садоводы считают, что предыдущий председатель их ввел в заблуждение и скрыл факт существования акта о собственности, поэтому они не зарегистрировали переход права в предусмотренном законом порядке (в ЕГРН). При этом их вины в этом нет и они считают себя законными приобретателями и правообладателями участка, а, значит, вправе распоряжаться им и всем имуществом на участке по собственному усмотрению, т. е. самостоятельно и по собственному желанию вывозить все имущество с территории участка и территории СНТ, переуступить право использования иным лицам, не вносить взносы в СНТ и прочее.

Ответ на указанный вопрос заключается в том, что как бы не хотелось садоводам выдавать желаемое за действительное и обвинять в этом правление товарищества, от этого проблема садоводов сама по себе не разрешиться, и председатель, действующий в настоящее время, в любом случае не сможет разрешить данную проблему в самостоятельном порядке.

Заблуждение указанных садоводов заключаются в том, что им не хочется убеждаться в правильности общеизвестной поговорки: «Незнание закона не освобождает от ответственности».

 Фото Олега Каргаполова

При совершении сделки или осуществлении своих прав, имеющих юридическое значение, каждый гражданин, участник сделки обязан вести себя добросовестно и осмотрительно, не проявлять излишней поспешности, не быть слишком доверчивым, и, безусловно, в случае, если участник сделки не обладает специальными познаниями в юридических вопросах регистрации перехода права, то он обязан обратиться к квалифицированному специалисту в данной области (юристу, адвокату, риелтору), который действительно разбирается в данных вопросах. Как минимум за консультацией или как максимум — заключить с ним договор о юридическом сопровождении или представительстве, а не доверяться убеждениям лиц, которые не обладают специальными познаниями в данной области, т. е. председателям правления, которые в большинстве случаев не имеют понимания, как правильно регистрировать переход права собственности в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В силу изложенного, вина приобретателей участка заключалась в том, что они доверились председателю правления, который зачастую избирается на общем собрании без предъявления к нему требований о наличии юридического образования и опыта работы в соответствующей сфере, из-за чего он, заблуждаясь, неверно разъяснил садоводам суть вопроса, сам не понимая всех негативных последствий для приобретателей в последующем, при этом решая вопросы по внесению взносов в товарищество.

Для понимания вышеуказанной проблемы необходимо обратиться к нашей истории — земельной реформе, проводимой президентом РФ Б.Н. Ельциным в начале 90-х годов прошлого столетия, в рамках которой администрациям города была дана команда в срочном порядке подготовить документы о собственности на индивидуальные садовые участки. Но при этом в администрациях городов отсутствовали сведения о садоводах, в отношении которых необходимо было подготовить указанные документы, поэтому администрации обратились в профкомы предприятий, при которых были созданы садоводческие товарищества, которые и предоставили им сведения о садоводах в виде общего списка.

На основании указанного списка в течение 2 лет администрациями городов были подготовлены свидетельства и (или) акты о собственности, но по причине долгой подготовки указанных документов, многие садоводы успели продать или переуступить право на оформление в собственность другим лицам. И к моменту получения документов у участка был уже другой владелец. Более того, многие предприятия списали свои товарищества с баланса, и по этой причине были образованы новые юридические лица, у которых были совершенно другие органы управления, которые в свою очередь не знали о существовании подготовленных документов о собственности в отношении садовых участков и лиц, которым они принадлежат. Именно указанные причины обусловливают незнание о наличии оформленной собственности многими председателями правлений, которым впоследствии были предоставлены сведения о собственниках садовых участков.

— Также садоводы спрашивают, что помимо участков является их собственностью в СНТ. За что они несут ответственность, каковы их права?

— Законодательство о регистрации прав на недвижимость всегда содержало положение, которое признавало собственность, возникшую до вступления в силу ФЗ-122, т.е. до 1997 года, в том числе в случае отсутствия регистрации права в соответствии с требованиями действующего законодательства. Иными словами, в случае, если имеется документ, подтверждающий возникновение права собственности в соответствии с требованием ранее действовавшего законодательства и, соответственно, отсутствует документ, подтверждающий переход этого права собственности к иному лицу, а также в соответствии с требованиями законодательства, то считается, что право собственности продолжает числиться за лицом в отношении которого оформлен документ о собственности.

К примеру, проверить наличие оформленного документа о собственности возможно путем запроса сведений о земельном участке в ЕГРН, если имеется кадастровый номер участка, то это один из признаков, что в отношении участка ранее был оформлен документ о собственности.

На основании сказанного, если садовод приобрел участок в отношении которого оформлен документ о собственности ранее установленного образца, но при этом не зарегистрировал переход права собственности в предусмотренном законом порядке, то он не может являться законным приобретателем этого участка, а председатель правления вправе требовать от него надлежащего переоформления права собственности и обеспечения погашения задолженности по членским и целевым взносам, поскольку действующее законодательство при продаже земельного садового участка предусматривает общепринятое правило добросовестности участников сделки (п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Именно поэтому в договорах о купле-продаже земельных садовых участков всегда присутствует пункт, определяющий, что земельный садовый участок передается свободным от прав третьих лиц, не является предметом спора, под залогом и арестом не состоит, задолженностей по прочим обязательствам не имеет.

Из чего следует, что в случае если продавец-садовод произвел отчуждение садового участка (продажу), равно как любой правообладатель садового участка, получил в дар или по наследству, он в любом случае, вне зависимости от воли сторон (продавца и покупателя), совместно с самим садовым участком приобрел еще и долю в праве на имущество общего пользования в товариществе. В гражданских правоотношениях данные объекты принято называть сложными и неделимыми объектами права.

Стоимость, предусмотренная договором, в любом случае по умолчанию включает и стоимость доли в общем имуществе товарищества. Соответственно добросовестные участники сделки при регистрации права собственности на садовый участок, обязаны установить наличие или отсутствие задолженности за содержание доли в общем имуществе (членские, целевые взносы и платежи) и должны решить вопрос о ее погашении.

На основании п. 6 ст. 19 ФЗ-66 от 15 апреля 1997 г. «О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях граждан» или п. 4,5 ст. 25 ФЗ-217 от 25.07.2017 г. «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…» правообладатель садового участка при отчуждении садового участка одновременно отчуждает и часть (причитающеюся ему долю) общего имущества.

В уставе товарищества предусмотрено, что на основании ст. 6 ГК РФ «Применение гражданского права по аналогии» и, руководствуясь сходными правоотношениями в жилищном законодательстве, в частности п. 3 ст. 158 ЖК РФ при переходе права собственности на садовый участок к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по уплате взносов на капитальный ремонт и замену изношенного имущества общего пользования, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по погашению взносов, образованных при предыдущих правообладателях (собственниках).

На основании вышеуказанных норм и положений устава, товарищество вправе предъявлять требование о погашении задолженности к титульным собственникам, т. е. собственникам в настоящее время, и, в случае их отказа в погашении задолженности, обратиться в суд с соответствующим иском. При этом безусловно в качестве ответчика будет заявлен предыдущий собственник — продавец (или иной правообладатель), а в качестве соответчика титульный собственник — покупатель (т. е. собственник на дату подачи иска в суд). В случае явки в судебное заседание обоих участников сделки (продавца и покупателя), Товарищество просит на усмотрение суда решить вопрос о том, кому суд вменяет в обязанность внести не погашенную продавцом задолженность (продавцу или покупателю) с учетом выясненных в рамках процесса договоренностей между ними о порядке погашения задолженности, числящейся за продавцом на момент купли-продажи.

В случае неявки продавца (предыдущего собственника) в судебное заседание, товарищество будет настаивать перед судом о взыскании задолженности, образованной при продавце (предыдущего собственника) с покупателя, т. е. с собственника в настоящее время. В последующем покупатель — собственник в настоящее время — вправе взыскать выплаченную им за продавца задолженность с него в регрессном порядке и (или) расторгнуть с ним договор купли-продажи садового участка в судебном порядке с возвратом всех выплаченных средств.

Если садовый участок принят в наследство, товарищество настаивает перед судом взыскать задолженность, образованную при умершем наследодателе, с наследника с отнесением на него всех затрат связанных с судопроизводством, которые в большинстве случаев существенно увеличивают размер взыскиваемой суммы по отношению к досудебной сумме подлежащей погашению.
Читайте «Вечерку» на «Яндекс.Дзен» и подписывайтесь на наш телеграм-канал!