Центробанк предупредил челябинцев о рискованных ипотечных схемах

Деньги на новую квартиру могут исчезнуть. Фото Людмилы Ковалевой («Южноуральская панорама»)

Выгодное предложение по договору ипотеки — мечта для многих покупателей квартир. Но иногда за небольшим снижением затрат кроется очень опасная для покупателя схема. Всю подноготную рискованных предложений по договорам долевого участия «Вечерке» объяснили специалисты Банка России.

На свой страх и риск

«Выгодные предложения» стали получать от некоторых банков покупатели нового жилья по договору долевого участия. Банк предлагает разместить часть средств за квартиру не на счете эскроу, как принято, а на аккредитиве. Вариант кажется вполне чистым: банк гарантирует, что после завершения стройки компания получит свои деньги, а собственнику предлагает финансовый бонус — снижение ставки по ипотеке на время строительства.

Выгода банка понятна: он сможет использовать средства и получать от них дополнительный доход. Застройщик тоже может согласиться на эту схему: ему нужно продать квартиры, а значит — нужно, чтобы банк выдал ипотеку и покупатель мог расплатиться. Но заемщик в этой схеме оказывается самой незащищенной стороной, и именно он рискует остаться у разбитого корыта.

— Риски для граждан в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 миллионов рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы, — подчеркнули в Центробанке.

Если у банка-кредитора отзовут лицензию, аккредитив может благополучно испариться. Тогда застройщик не получит остатки средств, а покупатель лишится своих прав на квартиру: ведь договор долевого участия не оплачен. Для компании это не конец света: квартиру можно просто продать другому человеку. А заемщик останется без жилплощади, зато с долгом по ипотеке.

Дорогая невнимательность

Еще одна рискованная схема связана с покупкой строящейся квартиры по договору уступки прав требования. Здесь первую скрипку играет уже не банк, а застройщик. Он заключает с доверенным посредником договор долевого участия на цену гораздо ниже рыночной. На счет эскроу отправляются средства — но лишь минимальная сумма.

Затем посредник перепродает строящуюся квартиру уже за полную цену. Конечный покупатель получает право на недвижимость, когда она будет достроена, и на счет эскроу. Но сумма на этом счете — намного меньше, чем он выплатил посреднику. Разница отправляется в карман организаторам схемы. Если дом достроят и сдадут, на покупателе это никак не отразится. Зато в случае срыва стройки конечный покупатель потеряет большую часть уплаченных денег.

С законодательной точки зрения это не является мошенничеством: по срокам зачисления средств на счет эскроу нет строгих ограничений. Оговаривается только финальная отметка — ввод объекта в эксплуатацию. Если это не противоречит договору, деньги можно перевести хоть в день сдачи дома. Таким образом средства, которые должны гарантировать безопасность покупателя, могут годами оставаться без присмотра.

— Рекомендуем людям обращать пристальное внимание на договоры ДДУ, а именно ту часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счетах эскроу. Для снижения рисков средства вне счета эскроу должны находиться не дольше, чем это требуется для обеспечения расчетов, — подчеркнули в Центробанке.

Речь об очень маленьком сроке — около нескольких дней. Растягивание этого периода может говорить о том, что продавец ущемляет интересы покупателя. Банк России намерен обратиться в Минстрой, а также бороться с этими схемами в рамках своего надзора за банками. Но заемщикам рекомендуют также соблюдать осторожность.

По данным Центробанка за вторую половину 2023 года, 57% ипотек выдается на срок более 25 лет, а 15% — на 30 лет и более. Если заемщики будут выплачивать ипотечные кредиты точно в срок, без дополнительных взносов, то 42% из них расплатятся за жилье только после 65 лет. При этом покупатели и сами нередко идут на риски — совмещают ипотеку с потребительским кредитом. За 2023 год число таких двойных заемщиков в России увеличилось на 1,1 миллиона человек.

Щадящие и выгодные условия по ипотеке доступны для семей с детьми. Президент Владимир Путин предложил выдавать «Семейную ипотеку» со ставкой в 6% вплоть до 2030 года. IT-специалисты могут получить ипотеку под ставку в 5% или даже ниже с учетом региональной компенсации, при условии, что работают в крупной компании. А депутат Госдумы Яна Лантратова предложила ввести льготную ипотеку и для учителей.



Подписывайтесь на телеграм-канал «Вечерки», чтобы всегда быть в курсе событий Челябинска!