Откровенный разговор с Олегом Лакницким

На днях в редакции «Вечерки» состоялся откровенный разговор с Олегом Лакницким, который пришел в тонущий «Гринфлайт», удержал его на плаву и дал надежду тысячам обманутых дольщиков на получение своих квартир. Стройка продолжается. Вместе с тем никуда не делись проблемы строительной отрасли на Южном Урале. Олег Владимирович поделился своим видением ситуации и перспективам долевого строительства.

Все дело в репутации

- Олег Владимирович, вы предприниматель, человек из бизнеса. Очевидно, что прибыли в «Гринфлайте» никакой. Зачем вам это надо?

- Придется начать издалека. Строительная компания «Трест Магнитострой» в 2006 году оказалась именно в такой ситуации. Я вошел как генеральный директор. Там были долги, по тем временам большие - на 700 миллионов. И мы смогли спасти компанию, вывести ее из стадии банкротства на оздоровление. На сегодняшний день «Трест Магнитострой» работает как передовая строительная организация. У нее есть 4,5 тысячи акционеров. У нас давно было желание зайти на челябинский строительный рынок. Мы начали строить в Тагиле, где купили завод ЖБИ, приступили к строительству жилья в Озерске. В Челябинске мы взяли одну площадку — это 52-й микрорайон - и начали строительство трех домов. А когда возникла ситуация с «Гринфлайтом», мы переговорили с банком, договорились о схемах финансирования. Посчитали, что ситуацию можно исправить, все-таки попытаться доделать и отдать людям жилье. И мы начали эту работу.

- Но начали вы с аудита компании?

- Мы провели аудит. Оказалось, в компании столько проблем и прорех, что пришлось воспользоваться собственными ресурсами. «Трест Магнитострой» заложил около двух миллиардов рублей. Это расчетная схема, согласованная с банком. Мы сейчас отдаем людям квартиры из готового, потом начинаем достраивать жилье и также продавать. Здесь нам важно максимально сработать в ноль. Конечно, мы хотели на тот момент получить прибыль. Но сегодня пытаемся сработать хотя бы ноль в ноль, закончить с этой проблемой, проявить себя. Мы думаем о собственной репутации на рынке, которая поможет нам в дальнейшем забрать объемы строительства, чтобы жители, не переживая, вкладывали деньги в стройку. А мы с этого будем получать прибыль.

- Дольщиков беспокоит вопрос, все ли они получат жилье.

- Мы уже в прошлом году сдали три дома. И в этом году еще пять домов. А 18 июля состоялось собрание дольщиков, где они приняли решение о передаче этих квартир. Внешний управляющий подал в суд обращение, чтобы признали права собственности. На 14 сентября назначено заседание суда. Если решение будет принято положительное, то 1100 человек у нас официально будут иметь «зеленки» на руках. Тем не менее до конца года мы запланировали выдачу ключей еще 1105 дольщикам. И в ноябре запланировали провести такое же собрание. А в 2018 году, начиная с июня, будем сдавать следующие дома. Думаю, в декабре последний дольщик «Гринфлайта» должен получить ключи от квартиры.

Стройка как она есть

- Есть мнение, что заложили не очень неудачную планировку…

- На сегодняшний день мы готовим новый проект планировки застройки с управлением архитектуры. Он уже почти готов. Будем выносить его на публичные слушания. Там появилась разная этажность, красивые элементы. Когда делался этот проект, не учитывался спрос на квартиры. Конечно, хорошо иметь трехкомнатную квартиру в 90 квадратных метров. Но подобные квартиры, к большому сожалению, таким спросом не пользуются. Их должно быть ограниченное количество. Из 100% квартир должно быть максимум 10% трехкомнатных, 25 - 30% - двухкомнатных, остальные — однокомнатные. Спрос диктует предложение. А у людей — ограниченное количество финансов. Вот это мы учли. Под обмен у нас попали 380 человек. Это как раз те дома, которые мы планируем строить в 2019 - 2021 году. Все площади, которые дольщики покупали, получат метр в метр.

- Чистовая отделка будет?

- К большому сожалению, квартиры будут без отделки. Мы исправили декларацию. Я изначально сказал, что не беру на себя обязательство заниматься отделкой. У каждого человека есть право подавать в суд, требовать свое. Но в данной ситуации человек хотя бы получит ключи от квартиры, пусть и без отделки. Легко подсчитать: если сделать отделку для 4600 дольщиков, то выйдет сумма, которая убьет напрочь весь проект своей убыточностью.

- Есть ли альтернатива «долевке»?

- «Долевки» не должно быть, это проблема коммерческой структуры. Поэтому мы сейчас подготовили письма в Сбербанк, в «СМП-банк» с нашими предложениями о том, чтобы делать, например, трехстороннее соглашение. Примерно это должно быть так. Пришел человек, забронировал квартиру, отдал 10 - 20 тысяч рублей в строительную организацию. Остальные деньги он должен положить на депозит в банк под проценты. Это проблема строителей — где взять деньги. Согласование с банками — это наше внутреннее отношение. А покупателю будет даже выгодно положить деньги на строительный депозит. А если застройщик «лопнул» или что-то не исполнил — банк ему вернет деньги — и тема закрыта. Никого никуда больше подпрягать не надо.

Новый, только что принятый закон сейчас подлежит очень глубокой переработке. Там будет много исправлений. Потому что он на самом деле сырой. Половину строителей в отношении «долевки» он сразу похоронит. Создали гарантийный фонд. Но это та же страховая компания, от которой ни один разорившийся дольщик не получил ни одной копейки. Фонд повторяет то же самое. Государственный фонд! Причем если он лопнет, государство не несет никакой ответственности. В чем смысл перечислить куда-то 1,2% от общего объема стройки? Это, кстати, приличные деньги.

- Сильный удар по имиджу компании «Гринфлайт» нанесен. Приходят ли в него покупатели сегодня?

- Да, приходят на нормальный объем продаж. Они бронируют квартиры. Мы — в стадии наблюдения и не можем на сегодняшний день брать с них деньги.

- Проблемный «Речелстрой» не хотите взять?

- Давайте так, это отдельная тема. Не могу комментировать чужие недостройки. Если попросят, готов оказать любую поддержку.

Спасет только бюджет?

- Олег Владимирович, вам известен долгострой на Братьев Кашириных, что напротив «Торгового центра». Может быть, у вас есть свой рецепт, как там спасти дольщиков?

- Это самая плохая ситуация. Мы анализировали. Я, по крайней мере, не нашел выхода. Если спасать дольщиков, то только за счет бюджетных денег. По нашим подсчетам, требуется 250 миллионов, чтобы выйти ноль в ноль. Мне очень жаль этих дольщиков, но думаю, что здания пойдут на продажу — и люди получат какие-то деньги. На недавней комиссии губернатор дал поручение городской администрации выделить деньги на проведение технической экспертизы. Этот комплекс очень давно стоит незавершенным. К тому же очень много было нарушений во время возведения конструкции. Сейчас там уже много промерзших плит, которые нужно будет вырубать, менять, что-то усиливать. Я встречался с проектировщиком этого дома. Сегодня небольшой спрос на жилплощади. Нельзя там «забивать» по 50 - 60 тысяч за метр. Средняя стоимость жилья в Челябинске должна варьироваться от 30 до 40 тысяч рублей.

О просчетах и обязанностях

- «Гринфлайт» не брал на себя обязательства строить школы и детские садики. А всю землю, которая числится за ними, мы размежевали и передали в город. Это о земле. Теперь о причинах кризиса.

Все строительные компании думали, что объемы продаж никогда не упадут, и поэтому брали участки, не просчитывая далеко. К тому же слабое управление «Гринфлайтом» привело к глубокому кризису.

В Сосновке в октябре пропадает договор аренды. Там можно успеть три дома построить. Взять еще на три года продление аренды. Но когда мы запросили техусловия, то нам «Водоканал» выставил что-то в районе 80 миллионов. Получается убыточный объект.

Что делать со штрафами по неустойкам? В порядке решения суда. Еще в 2015 году «Гринфлайт» выплачивал неустойки пачками. Даже свои сотрудники с юристами организовывали целые группы, где покупали квартиру и тут же шли в суд — получали колоссальные деньги и потом отказывались от квартиры. Это был целый бизнес. «Гринфлайт» тогда выплатил 500 миллионов по неустойкам. На эту сумму можно было закончить пару домов, хоть бы люди переехали. За эти «шалости» возбуждены уголовные дела.

- Как вы оцениваете взаимодействие с региональными чиновниками? Как вы относитесь к тому, что уже приобретаете политический вес?

- Политика у нас вещь тонкая. Я стараюсь в политику никогда не ввязываться. У меня чисто коммерческие интересы. Когда я предлагал свои услуги, не рассчитывал ни на какую политику. То, что сейчас политики наконец-то обратили внимание на проблемы дольщиков, это плюс. До сих пор не решен вопрос, как выходить из положения с дольщиками типа «Уральской строительной компании». Новые законы принимаются для новых дольщиков.

- В каком состоянии сейчас находится строительный рынок?

- Строительный рынок переживает плохие времена. Банки отвернулись от строителей, перестали перекредитовывать и кредитовать. И все, как карточный домик, начало рушиться. Те, у кого какой-то капитал был, работали в своих объемах, удержались на плаву. Но «Гринфлайт» - жертва неправильного управления, а не финансовых рисков.

Говорили несколько лет назад, что нужно гнать миллион квадратных метров жилья, чтобы показать себя, повесить ордена чиновникам. Считаю, что это изначально было неправильно. Надо было делать столько, сколько востребовано. Сейчас стройка просто-напросто встала. Будут пока выкупать квартиры, которые имеются свободно в продаже. Соответственно, спрос должен уровняться с предложением.

- Когда, наконец, покончим с чрезвычайщиной?

- Здесь надо не с губернатора спрашивать. Если разберутся на самом верху, что делать, тогда, наверное, можно будет спрашивать с чиновников. Не хочу комментировать нашу власть. Мы ее избираем, за нее голосуем. Народ не стал хуже жить, с учетом динамики развития. Большая пропасть между бедными и богатыми? Согласен, не должна быть такая разница. Средний класс у нас исчезает, хотя основную долю должен составлять именно средний класс.

Челябинск я считаю перспективным городом, чего бы кто ни говорил. Здесь есть и объемы, и возможности строительства. И кто хочет, тот может дело делать.