Ликвидация долевки: за и против

И снова дольщики?

Депутат Гордумы Дмитрий Довженко категоричен:

- Стройка – аналог банка, куда люди вкладывали деньги. Строители тоже решали свои проблемы. Брать деньги в банке дороже и сложнее. Поэтому долевка никуда не уйдет как инструмент. Но она, возможно, приобретет другие формы.

Юрий Десятков руководитель «Союза строителей Урала и Сибири»:

- Мне пришлось поучаствовать в рабочей группе предсовфеда Валентины Матвиенко по этому вопросу. К застройщикам сегодня предъявляют жесткие требования. Чтобы участвовать в этом бизнесе с 1 июля 2018 года, застройщикам придется встретиться вообще с драконовскими мерами. Все понимают, в течение короткого отрезка времени уйти от долевки не получится. Еще месяц назад все думали, что это начнется с 1 января. Есть возможность подготовиться к новым правилам, хотя они еще не сформулированы.15 декабря должна была появиться дорожная карта. Сегодня 15-е. А карты нет. История с Пязоком показательна. Строителей ведь подталкивали к спешке – разрешение на строительство давали - один объект на одного застройщика. Приходилось брать больше, создавая финансовую пирамиду. Бизнес строительный очень рискованный. Но довели сегодня до того, что застройщик – это вор. Но ведь всех под одну гребенку нельзя!

Меры сегодня направлены, чтобы покончить с рисками долевого строительства. Но сегодня строителя отодвинули от стройки. Главным застройщиком становится банкир. А все остальные – технические агенты.

- Но вот в Германии банк контролирует все стадии строительства. И ничего. Работают за умеренную прибыль, - отмечают участники дискуссии.

Инструменты, которые не прижились

- Но покончить с инструментом долевки есть неправильный подход, - считает представитель ЧОО «ОПОРА РОССИИ» Андрей Бодрягин. - Этот инструмент легкий, доступный, простой. Для того, чтобы его устранять, нужны альтернативы. А сейчас их нет.

Можно ли вести долевое строительство без обманутых дольщиков?

- Можно. Должны быть инструменты страхования средств дольщиков-соинвесторов. Это обычные рыночные инструменты страхования. Какими образом? Через банк, страховые компании, депозиты, паевые фонды недвижимости, облигации. Может быть, поговорить о том, что инвестиции должны приходить от профессиональных игроков рынка?

Юристконсульт компании АПРИ «Флай Плэнинг» Алексей Ботто:

- На самом деле все понятно, что будет происходить. Мы пытаемся предугадать, какая будет политика в будущем. И мы уже сейчас начинаем строить на собственные денежные средства. И такое жилье (готовое) пользуется большим спросом, чем долевое (на стадии строительства). Разница в цене в один-два процента, зато гарантия для покупателя. У людей сегодня низкая покупательская способность. И она стимулирует строителей строить на свои деньги. Еще 10 лет назад разница между готовым жильем и строящимся была около 15%.

Десятков: - Вы будете строить в течение трех лет. Это значит заморозить средства.

- Но свои средства, возможно, частично будут привлекаться кредиты. Позволяет норма доходности, которая у нас порядка 20-25%, - отметил Ботто.

- Получается, на рынке останутся только крупные игроки?- замечают эксперты. Им отвечают: - Мелкие останутся, но они будут объединяться.

Бодрягин: - Мое мнение, что продукт будет дорогим, поскольку деньги дороже.

Руководитель пресс-службы губернатора Дмитрий Федичкин:

- Позицию правительства Челябинской области можно оценить как немного эмоциональную. Но она – на реальных историях. Все началось со скандала с компанией «Гринфлайт». Все, что с этим связано, появилось в публичной плоскости. И здесь схема кризисная и антикризисная очень похожа. Все - по одному сценарию. Можно уповать было на систему страхования. Но вот три компании страховали жилье и вдруг они схлопнулись как по команде. Оказалось, что этот инструмент не работает. А власти располагают только одним алгоритмом спасения – взять объект, найти другого инвестора и достроить.

«Не обманывал, я неумело хозяйствовал»

Вице –председатель областного Законодательного собрания Семен Мительман предложил историю вопроса, как и почему начали обманывать дольщиков:

- Я проблемой дольщиков с 2007 года занимаюсь. Началось все с кризиса 2008 года. Беда всех строителей – они не могут сосредоточиться на одном объекте, иначе это не полный производственный процесс. Все процедуры очень длительные. При этом у нас в Челябинске есть строительные компании, которые ни разу не попали в такую неприятную ситуацию. Могу назвать Букреева, который свои деньги вкладывал в стройку. Но все начиналось с недоработки 159-й статьи (мошенничество). Первый случай – на Цвиллинга. Застройщика Петрова посадили. Там были двойные продажи. В Копейске – тоже двойные продажи, следом в доме на Труда, 64 – то же самое. А еще это связано было с несовершенством Закона о регистрации. «Я не обманывал, я неумело хозяйствовал» - пытались выкрутиться некоторые застройщики. И это не давало правоохранительным органам применять меры. Ввели Закон о долевом участии. Но там тоже не было все продумано до конца. С одной стороны, частично дольщиков защитили. Деньги не могли забрать в конкурсную массу. Договор о долевом участии начали регистрировать. Но это не помогало.

Когда приезжал в Челябинск разбираться депутат Госдумы Хинштейн, мы ему говорили, что нужно ввести в статью об уголовном преследовании контрольную сумму, например, 200 тысяч рублей нецелевого использования, чтобы возбудить дело. Предложение не прошло. Второе наше предложение – страховка. Это прошло, но механизм не заработал. Ни одного уголовного дела на страховые компании до сегодняшнего дня не возбуждено. Было до 12 компаний. Они все страховые взносы собрали по стране и прекратили свое существование. Это была огромная коррупционная схема, которая до сих пор не расследована.

И снова кризис. А застройщики продолжали кредитование за счет будущих жильцов. Огромные площадки начали осваивать в надежде, что рынок будет расти. Это пирамида не обманная, чисто финансовая. Но денег не хватило на достройку.

- Что дальше, Семен Аркадьевич?

- Предлагается сейчас новый механизм. Мое мнение: федеральное правительство опять наступает на те же грабли. В Москве очень не хотят отдавать полномочия региону. Ни в чем! А то количество чиновников в Москве только увеличивается. Раздутые штаты требуют бюджетных вливаний. Но почему бы региону не отдать право определять другого застройщика? Для этого надо в Минстрой России документы отвозить. Пауза затягивается до восьми месяцев. Да не по разу! Это же дурость! Придумали стоимость достройки держать на счете. Зачем создавать Российский фонд строительства? Это опять кормушка для чиновников. Что значит на территории всей России принимать какие-то решения? Мы такой Фонд готовы были в нашей области создать, который реально наполняется деньгами и управляется.

- И все-таки, есть ли какое решение?

- На самом деле, я считаю, выход только в счетах-экскроу (специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до выполнения определенных обязательств - прим.ред.). Но здесь государство должно давать дотации застройщику, в противном случае, если кредит будет под 16-17%, цены на квартиры взлетят. Если будет 6-7%, тогда этот механизм будет работать. При этом банки должны быть с надежной репутацией.

Система для застройщиков

Десятков: - Сегодня вся маржа уходит в банки. Строителю ничего не остается. Наше Саморегулирование (СРО) создало компенсационный фонд от форсмажора. За 10 лет СРО таких случаев не произошло. О безопасности зданий, а не коллективов. Накопили около 80 миллиардов. У нас в области – 1 миллиард. Лежит в банке, не работает. Систему создали для банков, а не для застройщиков. Давайте в банки, где лежат наши фонды, складывать деньги дольщиков.

- В области Фонд можно создать – вопрос финансирования этого фонда, - замечает Довженко.

В городе немало спасли брошенных домов, привлекая деньги фондов. Есть убедительные примеры.

- Но сегодня ситуация сложная, - считает Мительман. - В соцсетях сотни отзывов на арест Пязока. Это понятно. Но как достроить брошенный дом. Новый застройщик, приходя, должен взять где-то деньги для достройки объекта. Идеология такая — часть денег должна быть на месте. Либо земля, либо продажа части квартир.

- Когда мы ищем варианты спасения, мы спрашиваем дольщиков, готовы ли из этого дома переехать в другой, - говорит Довженко, - они высказываются против. И все. Один дольщик застопорит всю систему.

- Надо уметь с людьми договариваться! - дружно отвечают эксперты.

- Мы назвали массу строительных компаний. И в большинстве случаев это был коммерческий просчет, непродуманность действий. Что нужно делать прямо сейчас? Нужно помочь рынку оживляться. Но есть уже для этого механизмы? - спрашивает Бодрягин.

Депутата Мительман сходу отвечает: - Конечно же есть. Ветхо-аварийное жилье. Программа «Молодая семья», Расселение сирот. Под эти темы есть деньги. Но надо понимать, кому их давать.

Бодрягин: - Но у государства на все денег не хватит. Есть же совместные инструменты. Например, в Свердловской области дотация в виде 10-15% - первый взнос под ипотеку. А остальные 85% платят молодые семьи. Так работает целевая программа «первых 15%». Потому что часто у семей нет денег, чтобы первый взнос внести.

И много еще чего наговорили эксперты. Важно, что прозвучали вполне конкретные предложения, которые могут и реализоваться.